Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 июля 2022 г. по делу N 66а-1210/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2021-000726-39 (3а-131/2022) по административному исковому заявлению Мелкумовой Татьяны Александровны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 18 марта 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В,

УСТАНОВИЛА:

Мелкумова Т.А. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4942 +/-25 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для завершения проектирования и строительства торгового комплекса", расположенного по адресу: "адрес", "адрес" в размере его рыночной стоимости, составляющей 17 594 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости, в связи с чем за фактическое пользование земельным участком ей исходя из размера кадастровой стоимости начисляются платежи.

По мнению административного истца, установленная по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает ее права, поскольку влияет на размер платежей за пользование земельным участком; представила отчет об оценке от 09 ноября 2021 г. N 36/1/К-2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТАИС" (далее по тексту - ООО "ТАИС") Сасиной С.И. Согласно представленному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составила 17 594 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" (далее по тексту - ООО "Юридическое агентство "Аргумент").

По результатам проведения экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 01 января 2019 г. составил 21 042 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 18 марта 2022 г. заявленные требования удовлетворены; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости, составляющей 21 042 000 рублей; установлена дата обращения Мелкумовой Т.А. с заявлением в Ставропольский краевой суд - 09 декабря 2021 г.; указано, что установленная решением кадастровая стоимость объектов недвижимости учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания; судебные расходы на проведение экспертизы в размере 55 000 рублей возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение Ставропольского краевого суда от 18 марта 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо сослалось на то, что установленная судом кадастровая стоимость приведет к потерям бюджета; заключение эксперта не соответствует требованиям обоснованности и достоверности (экспертом подобраны объекты-аналоги значительно отличающиеся по площади от объекта исследования; примененная экспертом корректировка на торг в размере 15, 7% характерна для пассивного рынка, в то время как рынок недвижимости Ставропольского края таковым не является).

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец просит судебную коллегию решение Ставропольского краевого суда от 18 марта 2022 г. оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебное заседание, назначенное к рассмотрению в суде апелляционной инстанции, лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие участвующих в деле лиц.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, а также письменные пояснения эксперта, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 4075, 8 кв.м, наименование: Торговый комплекс, расположенного по адресу: "адрес"

Как указал административный истец и следует из представленной в материалы дела копии решения Дрогомиловского районного суда города Москвы от 27 февраля 2019 г. по делу N 2-812/19, названный выше объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:419, за пользование которым с Мелкумовой Т.А. взимается плата, рассчитанная из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 01 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 33 947 042, 78 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке от 09 ноября 2021 г. N 36/1/К-2021, выполненный оценщиком ООО "ТАИС" Сасиной С.И, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составила 17 594 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО Юридическое агентство "Аргумент" Трофимова А.С. от 21 февраля 2022 г. N 24-Э/02/2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. составила 21 042 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь пользователем земельного участка, обязанным вносить плату за фактическое пользование, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правильно исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, категории земель и фактического использования объекта оценки и отнес его к землям коммерческого назначения; подобранные экспертом аналоги расположены в пределах одного населенного пункта, а также сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, составу передаваемых прав (для аналога N 3), торгу для неактивного рынка, на красную линию (для аналогов NN 1 и 2), на площадь. Оснований для введения иных корректировок не имеется.

В апелляционной жалобе содержатся доводы об отличии объектов-аналогов от объекта исследования по площади, а также доводы о невозможности применения скидки на торг, характерной для неактивного рынка.

Однако вопреки приведенным доводам экспертное заключение содержит подробное обоснование, как примененных корректировок с учетом сделанных в заключении выводов о пассивности рынка земель коммерческого назначения, так и выбора аналогов.

В письменных пояснениях, представленных экспертом, а также в экспертном заключении указано, что период, предшествующий дате оценки (2018 г.), характеризировался проявлением стагнации в экономике и снижением платежеспособности спроса населения. При этом под активностью рынка эксперт понимает количество сделок на рынке (в случае, если количество сделок на рынке является незначительным, а стоимость на продаваемый товар в высокой степени прогнозируемой, рынок следует признать неактивным; при таком положении продавец, не зная точной стоимости своего товара, выставляет за него цену "с запасом" для возможности ее снижения в ходе торгов в целях достижения справедливой стоимости) (л.д. 128, том 1).

Доводы относительно различной площади объекта оценки и объектов-аналогов судебной коллегией отклоняются, поскольку нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к максимально допустимому уровню различий в общей площади между объектами оценки и аналогиями; при наличии различий в общей площади проводится соответствующая корректировка, которая применена при проведении экспертизы по данному делу.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков производственного назначения, в том числе сегмента рынка, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решениерешение Ставропольского краевого суда от 18 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 августа 2022 года.

Председательствующий

Судьи