Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 августа 2022 г. по делу N 66а-1344/2022

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Катанаева А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-641/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Терра Вита" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав возражения представителей административного истца Титовой В.Г, Тереховой О.В. по доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Терра Вита" (далее - ООО "Терра Вита") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, собственником которых оно является. В обоснование требований указано, что установленная в отношении земельных участков кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налогового бремени.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 г, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости земельных участков: с кадастровым номером "данные изъяты" - 10 287 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 11 103 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 14 584 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 3 913 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 6 632 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 11 368 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 6 941 000 руб. Установлена по состоянию на 12 января 2021 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости 3 076 000 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков определено считать 30 апреля 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что кадастровая оценка земельных участков проведена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Выражает несогласие с результатами положенной в основу решения суда судебной экспертизы, в том числе с отобранными объектами - аналогами, отличающимися по площади и виду разрешенного использования от объектов оценки, а также примененными к ним корректировками. Выражает несогласие с проведением экспертизы в негосударственном экспертном учреждении.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца по доверенности Титовой В.Г. представлены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровая стоимость объектов недвижимости на основании приведенного Приказа N 1882 составила: земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 36 659 476, 48 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 38 886 514, 38 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 47 062 304, 1 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 7 598 669, 7 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 12 874 134 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 39 331 732, 96 руб, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 25 592 282, 1 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" была установлена на основании акта Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об определении кадастровой стоимости N от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на 12 января 2021 г. в размере 5 022 012, 94 руб.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО7 согласно которому определена рыночная стоимость земельных участков: по состоянию на 1 января 2020 г. - с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 8 200 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 8 860 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 11 450 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 3 690 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" размере 6 250 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 9 040 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 5 580 000 руб, а также по состоянию на 12 января 2021 г. земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 3 020 000 руб.

В ходе судебного разбирательства, судом первой инстанции было установлено, что на момент составления и подписания вышеуказанного отчета об оценке у оценщика отсутствовали полномочия, поскольку квалификационный аттестат в области оценочной деятельности являлся недействующим.

В целях определения достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Альфа Эксперт".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненной экспертом ООО "Альфа Эксперт". ФИО8 по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельных участков составила: кадастровым номером "данные изъяты" - 10 287 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 11 103 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 14 584 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 3 913 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 6 632 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 11 368 000 руб, с кадастровым номером "данные изъяты" - 6 941 000 руб, а также по состоянию на 12 января 2021 г. земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 3 076 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от доходного и затратного подходов обоснован; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Относительно изложенных в апелляционной жалобе замечаний, экспертом ФИО9 представлены письменные пояснения в суд апелляционной инстанции. Так по доводу об использовании экспертом объектов-аналогов, отличающихся от объектов оценки по виду разрешенного использования, эксперт указал, что объектами-аналогами являются земельные участки коммерческого назначения, что указано в описании объявлений о продаже. Корректировка на функциональное назначение земельного участка определена на основании данных справочника "Справочника оценщик недвижимости-2018. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Земельные участки часть 2. под ред. Л.А. Лейфера".

В части замечаний об использовании экспертом объектов-аналогов отличающихся от объектов оценки по площади, эксперт указал, что им был проведен анализ рынка и скорректирован выбор объектов-аналогов. Величина корректировки на размер площади определена на основании данных справочника "Справочник оценщика недвижимости-2018. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Земельные участки часть 2. под ред. Л.А. Лейфера". С учетом рекомендации справочника, экспертом был проведен анализ рынка земельных участков Краснодарского края, анализ социально-экономической ситуации в регионе и стране, а также анализ влияния ценообразующих факторов на цены предложений, в том числе на площадь (таблица N 9 экспертного заключения).

Экспертом были отобраны объекты-аналоги наиболее схожи с объектами оценки, по местоположению и имеют одинаковую инвестиционную привлекательность, в связи с чем корректировка на местоположение не применялась.

В части замечаний об отсутствии указания экспертом сегмента рынка оцениваемого земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" экспертом указано на описание объекта оценки в заключении (стр.31 экспертного заключения). Проанализировав рынок, эксперт не смог найти достаточное количество объектов-аналогов, в связи с чем им было принято решение об использовании наиболее сопоставимых объектов-аналогов с применением к ним соответствующей корректировки на функциональное назначение. По мнению эксперта, функциональное значение объектов оценки и объекта-аналога N 1 определено верно, поскольку информация была проверена экспертом (в объявлении указан номер телефона, сайт https://ruads.org).

Приведенные в апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края доводы, со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", о необходимости поручения производства судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости исключительно судебно-государственным организациям, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Определение Правительством Российской Федерации в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Как следует из материалов дела, эксперт ФИО10 перед началом производства судебной экспертизы предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Экспертиза подготовлена лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт является членом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков с 2018 г, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, сертификат о получении дополнительных образовательных услуг, удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе Курс "Организация подготовки проектной документации генеральным проектировщиком", удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе "Оценочная деятельность", квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", "Оценка движимого имущества", "Оценка бизнеса, его гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывает.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена по состоянию на даты оценки на основании заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. N

Представителем административного истца в ходе рассмотрения административного дела заявленные требования были уточнены с учетом результатов заключения экспертизы по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 августа 2022 г.

Судья А.С. Катанаева