Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 апреля 2010 г. N Ф03-2069/2010 по делу N A04-3405/2009 В удовлетворении заявления о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, отказано, поскольку оценка проведена независимым оценщиком с требованиями федеральных стандартов оценки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 29 апреля 2010 г. N Ф03-2069/2010
по делу N A04-3405/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии, от ООО "Корона плюс": Попенко В.О. - представитель по доверенности от 06.07.2009 б/н, Гамерман П.Г. - представитель по доверенности от 06.07.2009 б/н, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корона плюс" на решение от 18.11.2009 по делу N А04-3405/2009 Арбитражного суда Амурской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Корона плюс" к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка собственности", Комитету по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Оценщик+", о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном порядке.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Корона плюс" (далее -ООО "Корона плюс") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением (с учетом уточнений) о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика от 20.05.2009 N 46, составленным обществом с ограниченной ответственности "Оценка собственности" (далее - ООО "Оценка собственности"); обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ города Благовещенска, Комитет) заключить в порядке осуществления приватизации договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 996,3 кв.м., этаж 1-3, по адресу: город Благовещенск, ул. Ленина 161, лит. А, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценщик+".

Решением от 18.11.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

В кассационной жалобе ООО "Корона плюс" просит отменить состоявшееся решение как несоответствующее нормам права. По мнению заявителя, суд в нарушение ст. 69 АПК РФ признал общеизвестным фактом рыночную стоимость имущества в центральной части города, поскольку каждое имущество имеет ряд параметров и факторов, влияющих на его стоимость, поэтому последняя должна быть определена независимым оценщиком (Закон РФ N 159-ФЗ); не принимая отчет о стоимости имущества ООО "Оценщик+" в качестве доказательства, не указал правового обоснования. Полагает, что судом не дана надлежащая оценка рецензии оценщика, дополнительному экспертному заключению от 10.11.2009 N 143-Н-09. Ссылается, что продажа иного помещения в указанном здании значительно ниже стоимости помещений, арендуемых истцом.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Корона плюс" поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность решения, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований для его отмены не установил.

Как следует из материалов дела, ООО "Корона плюс" на условиях аренды, договор аренды от 03.12.2007 N 268, использует имущество - нежилые помещения общей площадью 996,3 кв.м, расположенные на 1-3 этажах дома N 161 по ул. Ленина, 1, г. Благовещенска, срок аренды установлен до 30.12.2022.

В целях реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества согласно статей 3, 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), общество обратилось в КУИ МО города Благовещенска с соответствующим заявлением от 17.02.2009 N 4, указав о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ").

КУИ МО города Благовещенска сопроводительным письмом от 22.05.2009 N 4925 в адрес общества направил проект договора купли-продажи нежилого помещения N 125, согласно которому стоимость имущества составила 41788000 руб. (без учета НДС); в договоре указано, что стоимость определена независимым оценщиком - ООО "Оценка собственности" от 20.05.2009 N 46.

Общество, ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости объекта - нежилые помещения площадью 996,3 кв.м, полагая ее завышение, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в обоснование стоимости объекта отчет независимого оценщика ООО "Оценщик+" от 09.06.2009 N 038/09, просило, в том числе определить в ходе рассмотрения спора стоимость объекта и с ее учетом обязать Комитет заключить соответствующий договор купли-продажи.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В этой связи, установив, что по настоящему спору величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", с учетом п.1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, суд обоснованно признал подлежащими рассмотрению требования ООО "Корона плюс" в арбитражном суде.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Так, помещения общей площадью 996,3 кв.м в здании, расположенном в городе Благовещенске, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10, являются собственностью МО г.Благовещенск, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Определение стоимости имущества поручено Комитетом независимому оценщику - ООО "Оценка собственности".

Статьей 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

По вопросу достоверной величины стоимости объекта оценки в рамках судебного разбирательства ООО "Элкон" проведена экспертиза в виде оценки спорного имущества; отчет от 29.09.2009 N 114-Н-09 (рыночная стоимость объекта оценки составила 21000000 руб.), дополнительное заключение эксперта от 10.11.2009 N 1 43-Н-09 (рыночная стоимость объекта оценки увеличена до 24900000 руб., в последующем до 25300000 руб.), а также приняты иные доказательства в виде документов по продаже аналогичного приватизируемого имущества в городе Благовещенске (договоры купли-продажи, отчеты об определении рыночной стоимости соответствующего имущества), данные по средней рыночной стоимости 1 кв.м нежилых помещений, расположенных в архитектурно-исторической зоне города Благовещенска.

Суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил, что оценка, проведена независимым оценщиком ООО "Оценка собственности" в соответствии с требованиями ст. ст. 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 за NN 254, 255, 256.

Исходя из указанных норм, приведенных в отчете, оценщик определил рыночную стоимость объекта - 41788000 руб.

Как обоснованно указано судом, в данном случае оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки - определение стоимости для последующего включения в договор купли-продажи объекта при его приватизации, исходя из месторасположения объекта - центральная часть города, вида использования - ресторан, кафе, с применением методологических подходов: сравнительный, доходный, согласно которым стоимость объекта оценки составила соответственно 39456908,41 руб., 42711998,71 руб.

Суд, не принимая отчеты об оценке объекта, проведенные в ходе судебного разбирательства, обоснованно указал, что представленный отчет, дополнительное заключение допускают неоднозначное толкование стоимости объекта, что в силу ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" недопустимо.

В этой связи суд на основании установленных обстоятельств сделал вывод, что отчет независимого оценщика - ООО "Оценка собственности", положенный в основу проекта договора купли-продажи, не содержит нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, способных отрицательно повлиять на сумму оценки стоимости имущества - помещений общей площадью 996,3 кв.м, и данная оценка является достоверной.

Судом обоснованно согласно ч.1 ст. 69 АПК РФ при определении достоверности величины стоимости имущества и ее оценки согласно ст.71 АПК РФ наряду с другими доказательствами приняты во внимание данные по среднерыночной стоимости имущества, расположенного в центральной части города, поэтому соответствующие доводы кассационной жалобы подлежат отклонению.

Представленная в деле рецензия оценщика Красовского А.А. по поводу отчета, выполненного ООО "Оценка собственности", судом обоснованно отклонена как не отвечающая требованиям документа доказательственного значения, поскольку является мнением одного оценщика в отношении оценки другого оценщика.

Доводы заявителя кассационной жалобы фактически сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств, не опровергают выводов суда, поэтому судом кассационной инстанции в соответствии со ст. 286 АПК РФ отклоняются.

При изложенном основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Решение от 18.11.2009 по делу N А04-3405/2009 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.