Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 мая 2010 г. N Ф03-3047/2010 по делу N А16-1003/2009 В удовлетворении иска о признании права приобретения арендуемого истцом нежилого помещения, обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения отказано в связи с необоснованностью заявленных требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 мая 2010 г. N Ф03-3047/2010
по делу N А16-1003/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии индивидуального предпринимателя Декиной Елены Александровны от администрации Бираканского городского поселения Облученского муниципального образования Еврейской автономной области: Н.Л.Трубникова, главный специалист-эксперт, доверенность б/н от 20.01.2010; А.А.Майорова, представитель, доверенность б/н от 05.02.2010 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Декиной Елены Александровны на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 по делу N А16-1003/2009 Арбитражного суда Еврейской автономной области, по иску индивидуального предпринимателя Декиной Елены Александровны к администрации Бираканского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области о признании преимущественного права, обязании заключить договор.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Декина Елена Александровна (далее - ИП Е.А.Декина, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области (далее - Администрация) о признании права приобретения арендуемого истцом нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43; обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 52,5 кв.м, расположенного по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43.

Решением арбитражного суда от 25.11.2009 иск удовлетворен частично. За ИП Е.А.Декиной признано преимущественное право на приобретение арендуемого помещения площадью 52,5 кв.м, кадастровый номер 79-27-09/002/2009-492, находящегося по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43, помещения 10-14; в остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 решение арбитражного суда от 25.11.2009 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ИП Е.А.Декина просит отменить постановление апелляционного суда от 12.02.2010, оставить в силе решение арбитражного суда от 25.11.2009.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на необоснованное непринятие судами во внимание того, что у предпринимателя с Администрацией существуют арендные отношения с 2004 года, площадь арендуемых помещений изменялась по объективным причинам. Считает, что времени наличия фактических арендных отношений достаточно для признания за предпринимателем преимущественного права на выкуп помещений.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация выразила несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемое постановление апелляционного суда законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании кассационной инстанции предприниматель и представители Администрации поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как установлено судом в соответствии с материалами дела, Комитетом по управлению имуществом местной администрации муниципального образования "Облученский район" (Комитет) и ИП Е.А.Декиной подписано трудовое соглашение от 25.10.2004, по которому Комитет поручает, а предприниматель принимает на себя обязательство выполнить ремонтные работы нежилого здания по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43; на сумму 57590 руб. (п. 1.1 соглашения). В свою очередь, Комитет предоставляет ИП Е.А.Декиной в пользование (для размещения торговой точки) нежилое помещение общей площадью 27 кв.м по адресу: ЕАО, Облученский район, п, Биракан, ул. Октябрьская, 43; сроком до 25.10.2011 (п.п. 2.1, 2,2 соглашения).

Впоследствии 17.01.2006, 06.02.2007, 09.01.2008, 01.01.2009, 03.04.2009 Администрация и предприниматель подписали соответственно договоры аренды N 37 сроком с 01.01.2006 по 28.12.2006, N 25 сроком с 01.01.2007 по 30.12.2007, N 26 сроком с 01.01.2007 по 30.12.2007, N 69 сроком с 01.01.2008 по 30.12.2008, N 5 сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009, N 298/09 сроком 11 месяцев с момента принятия арендуемого помещения арендатором в отношении нежилых помещений по указанному выше адресу с площадями соответственно: 27 кв.м, 16,5 кв.м, 10,2 кв.м, 27 кв.м, 27 кв.м, 27 кв.м, используемые истцом под магазин.

Согласно решению Собрания депутатов муниципального образования "Бираканское городское поселение" от 30.03.2009 N 63 (с учетом решения Собрания депутатов от 04.05.2009 N 80) нежилые помещения площадью 20 кв.м и 27 кв.м, находящиеся по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43; включены в план приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности, на 2009 год.

ИП Е.А.Декина, полагая, что у нее имеется преимущественное право выкупа спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратилась с заявлением в Администрацию о включении ее в план приватизации помещений и признании за нею преимущественного права на приобретение помещений.

Указывая на чинимые препятствия со стороны Администрации в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, ИП Е.А.Декина обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для приобретения предпринимателем преимущественного права выкупа помещений.

Отменяя это решение и отказывая в иске, апелляционный суд исходил из следующего,

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим

образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального

имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которое подлежит рассмотрению в установленном этим Федеральным законом порядке.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу этого же закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Администрация, возражая против требований предпринимателя, указала на несоответствие площади помещений, указанной в ее заявлении и в исковом заявлении; площади, указанной в документах технического учета.

Апелляционный суд, руководствуясь статьей 130 (п. 1) ГК РФ, статьей 1 (абз. 2) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктами 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, пришел к выводу о том, что помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства - трудовое соглашение от 25.10.2004, договоры аренды, технический паспорт по состоянию на 09.04.2009, экспликацию к плану объекта, поэтажный план здания, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предприниматель пользовалась помещениями площадью 27 кв.м, 16,5 кв.м и 10,2 кв.м (всего 53,7 кв.м) без индивидуализации их местонахождения в двухэтажном здании, без наличия соответствующих схем размещения, тогда как заявленные ею помещения 10-14, составляющие общую площадь 52,5 кв.м, по площади этих помещений отличаются от площадей, указанных в названных договорах.

При этом апелляционный суд установил отсутствие в здании помещений площадью, указанной в договорах с предпринимателем.

Довод предпринимателя о том, что фактически ею использовались заявленные помещения 10-14 площадью 52,5 кв.м, апелляционный суд отклонил, указав на то, что части этих помещений не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку самостоятельный технический учет и регистрация прав в отношении них во время использования предпринимателем не производились. Договоры заключались на каждое помещение, площади которых (за исключением помещения площадью 16,5 кв.м) указывались не верно. Доказательства же возмездного пользования помещениями сверх площади, указанной в договорах, не представлены.

Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу о том, что представленные доказательства свидетельствуют об отсутствии задолженности по арендным платежам за помещение площадью 27 кв.м, тогда как истец заявил свои права на помещения площадью 52,5 кв.м.

Оценив трудовое соглашение от 25.10.2004 на предмет соответствия его в части предоставления помещения площадью 27 кв.м предпринимателю в пользование на срок до 25.10.2011 положениям пункта 2 статьи 651 ГК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что данное соглашение, отвечающее признакам договора аренды с условием оплаты путем улучшения имущества (выполнение ремонтных работ, ст. ст. 606, 607, 610, 614 (п. 2) ГК РФ), не прошло государственную регистрацию. В связи с чем, правовые основания считать указанные помещения переданными в аренду истцу отсутствуют.

Кроме того, апелляционный суд установил, что ранее занимаемые предпринимателем помещения претерпели переустройство и перепланировку, в результате чего образовался единый объект площадью 52,5 кв.м, на который 09.04.2009 составлен кадастровый паспорт. Ранее такой объект не существовал, государственная регистрация муниципальной собственности осуществлена 08.09.2009.

Суд также указал на отсутствие возможности (ввиду непредставления допустимых доказательств) оценки спорных помещений до переустройства и перепланировки требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендуемая заявителем на основании договоров аренды часть муниципального нежилого помещения не являлась самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Более того, апелляционный суд, установив, что в заявлении от 29.04.2009 вход. N 15 предприниматель просила признать за нею преимущественное право выкупа помещений площадью 27 кв.м, а в исковом заявлении предприниматель указывает помещения площадью 52,5 кв.м, соответствующее заявление относительно которых не подавалось, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за ней преимущественного права на выкуп нежилых помещений площадью 52,5 кв.м.

Выводы апелляционного суда сделаны с правильным применением норм материального права, на основе оценки имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Доводы заявителя жалобы отклоняются кассационным судом как направленные на переоценку установленных апелляционным судом обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-890 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 по делу N А16-1003/2009 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.