Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 июня 2010 г. N Ф03-2865/2010 по делу N А51-15616/2005 При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить все обстоятельства, имеющие значение для дела, и, в соответствии с арбитражным законодательством РФ, решить вопрос распределения государственной пошлины по кассационной жалобе (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 1 июня 2010 г. N Ф03-2865/2010
по делу N А51-15616/2005
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть": Четвертакова Р.В. - представитель по доверенности от 18.01.2010 б/н от ООО "Люмьер": Рыбалочка Ю.С. - представитель по доверенности от 19.10.2009 б/н от УМС г. Владивостока: Еременко В.В. - начальник отдела правового управления, доверенность от 28.12.2009 N 28/1-3355 от ООО "Чайка": Мальцева Н.Ф. - представитель по доверенности от 19.10.2009 б/н от администрации г. Владивостока: Еременко В.В. - начальник отдела правового управления, доверенность от 25.02.2010 N 1-3/688 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Владивостока, Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока, Муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокская киносеть" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 по делу N А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края, по иску муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокская киносеть" к обществу с ограниченной ответственностью "Люмьер", третьи лица: администрация г. Владивостока ,Управление муницинальной - собственности администрации г. Владивостока, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю о признании недействительным договора и применении последствий.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2010 г.

Муниципальное унитарное предприятие г. Владивостока "Владивостокская киносеть" (далее - МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть") обратилось с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Люмьер" о признании недействительным договора аренды от 25.02.2004 и дополнительных соглашений к нему от 05.04.2004 N 1, от 05.07.2004 N 2, от 05.07.2004 N 3; о признании недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, д 7ЖГ(кинотеатр "Чайка"), общей площадью 1230,20 кв.м от 23.04.2004, и 1627,30 кв.м от 10.09.2004, а также применении последствий недействительности сделок.

Определением от 23.09.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на сторон истца привлечено Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока, на стороне ответчика - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Определением от 19.12.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена администрация г. Владивостока.

Решением от 13.06.2006 исковые требования удовлетворены в части признания недействительными договора аренды нежилого помещения от 25.02.2004, дополнительных соглашений к нему от 05.04.2004 N1, от 05.07.2004 N 2, от 05.07.2004 N 3, заключенных МУПВ "Владивостокская киносеть" и ООО "Люмьер", в применении последствий недействительности сделки отказано, в остальной части иска производство по делу прекращено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение от 13.06.2006 отменено. В связи с отказом МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть" от иска в части признания недействительной регистрации перехода прав на нежилые помещения площадью 1230,20 кв.м и 1627,30 кв. м, расположенные в здании по адресу: т. Владивосток, ул. Черемуховая, д. 40 (кинотеатр "Чайка"), от 23.04.2004 и от 10.09.2004, соответственно, производство по делу в этой части прекращено, в остальной части - в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация г. Владивостока, Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока, МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", не соглашаясь с выводами судов, просили отменить постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 и оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 13.06.2006. Указывает, что апелляционным судом дана ненадлежащая оценка доводам УМС г. Владивостока и МУПВ "Владивостокская киносеть" относительно несоблюдения сторонами при заключении спорного договора аренды ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Указывает, что согласно Уставу предприятия его учредителем выступает УМС, имущество находится в собственности муниципального образования, а органом уполномоченным распоряжаться муниципальным имуществом является УМС. Ссылаясь на п. 3.4 договора, указывает, что на оспариваемом договоре аренды от 25.02.2004 имеется отметка о согласовании главы администрации МО г. Владивосток, а не КУМИ и УМС г. Владивостока, который является правопреемником КУМИ. Со ссылкой на ст. 18, 294, 295 ГК РФ, п.З ст. 18 Закона N 161-ФЗ сделка, совершенная государственным или муниципальным предприятием с нарушением требования, установленного ст. 18 закона, является ничтожной. Указывает, что при заключении договора проведение оценки нежилого помещения, передаваемого в аренду ООО "Люмьер", является обязательной (ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

В отзывах на кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Люмьер" (далее - ООО "Люмьер"), общество с ограниченной ответственностью "Чайка" (далее - ООО "Чайка"), не соглашаясь с доводами жалобы, просили оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители УМС г. Владивостока, МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", администрации г. Владивостока поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО "Люмьер", ООО "Чайка", возражая относительно доводов жалобы, просили оставить ее без удовлетворения. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность постановления, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым отменить его в соответствии с п. 3 ч.1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.02.2004 между МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть" (арендодатель) и ООО "Люмьер" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор принял в пользование нежилые помещения, назначение культурно-просветительское, торговое, общей площадью 1233,4 кв.м, расположенные в трехэтажном здании с подвалом (лит. А, А1, кинотеатр "Чайка" по ул. Черемуховая, д. 40 в г. Владивостоке, в том числе на первом этаже общей площадью 345,4 кв.м (помещения по плану с N 1 по N 21), на втором этаже общей площадью 547,5 кв. м (помещения по плану NN 2, 4, 5, 9 - 18), на третьем этаже общей площадью 340,5 кв. м), в целях восстановления, реконструкции и организации в дальнейшем культурно-развлекательного комплекса, на срок с 25.02.2004 по 24.02.2053.

Арендная плата за указанное имущество установлена в размере ежемесячных платежей в сумме 34 942 руб. без учета НДС. При этом стороны согласовали, что арендная плата не может быть увеличена в связи с изменением цен, тарифов, коэффициентов инфляции и т.п., в связи с тем, что арендатор вкладывает свои средства в развитие и восстановление кинотеатра "Чайка".

Дополнительным соглашением от 05.04.2004 N 1 к договору аренды изменены условия договора, в том числе в отношении передаваемого имущества, площадь которого составила 1230,2 кв.м.

Договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 05.04.2004 зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 05.07.2004 N 2 к договору аренды увеличена площадь передаваемого имущества до 1627,3 кв. м, в том числе в подвале общей площадью 120,2 кв.м. (помещения по плану с N 1 по N 10), на первом этаже общей площадью 345,4 кв.м (помещения по плану с N 1 по N 21), на втором этаже общей площадью 821,2 кв. м (помещения по плану с N 2 по N 18), на третьем этаже общей площадью 340,5 кв. м (помещения по плану с N 1 по N 15).

Дополнительное соглашение от 05.07.2004 N 2 к договору зарегистрировано в: учреждении юстиции 10.0972004.

По факту передачи имущества оформлены акты от 25.02.2004 (площадь 1233,4 кв.м), от 05.07.2004 (площадь 397,1 кв.м).

МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", ссылаясь на то, что сделка - договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По общему правилу, установленному ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Установлено, что трехэтажное здание с подвалом (лит. А, кинотеатр "Чайка") общей площадью 1627,3 кв.м является муниципальной собственностью г. Владивостока и передано на праве хозяйственного ведения МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Данное имущество полностью передано в аренду ООО "Люмьер" на срок с 25.02.2004 по 24.02.2053.

В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственные или муниципальные предприятия не вправе, в том числе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

В материалах дела представлено постановление администрации г. Владивостока от 03.02.2004 N 252, которым разрешено МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть" заключить с ООО "Люмьер" договор аренды помещений кинотеатра "Чайка" на срок до 50 лет. С учетом данного постановления вывод суда апелляционной инстанции о том, что собственник имущества - администрация г. Владивостока выразила согласие на сдачу спорного имущества в аренду является правильным.

Подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что согласно уставу МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть" его учредителем выступает УМС г. Владивостока, которое является самостоятельным юридическим лицом и органом, уполномоченным распоряжаться муниципальным имуществом, следовательно, согласие на сдачу имущества в аренду должно давать последнее, но не администрация г. Владивостока. Надлежащих доказательств того, что спорное имущество является собственностью юридического лица УМС г. Владивостока, в деле не представлено, а вышеназванная норма права связывает наличие согласия на сдачу имущества его собственником.

Далее в отношении довода истца об отсутствии оценки имущества установлено следующее.

Так, п.3.1 договора аренды от 25.02.2004 установлен ежемесячный размер арендной платы в сумме 34942 руб. без учета НДС. Данная плата установлена в отношении имущества площадью 1233,4 кв.м; в дальнейшем стороны, увеличивая площадь передаваемого в аренду имущества до 1627,3 кв.м, размер арендной платы в установленном порядке не изменили. Представленное в деле дополнительное соглашение от 05.07.2004 N 3 к договору аренды об увеличении размера арендной платы до 46100 руб. отметки о его регистрации в регистрирующем органе не содержит, отсутствуют такие сведения и в документах, предоставленных регистрационным органом в отношении здания - кинотеатр "Чайка". Судом апелляционной инстанции данное обстоятельство не принято во внимание.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на статью 12 названного закона, разъяснения, изложенные в п.З Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", приняв во внимание, что размер арендной платы по договору установлен в соответствии с Положением о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 10.07.2002 N 119, которым обязательность определения рыночной величины стоимости права аренды не установлена, сделал вывод, что по отношению к оспариваемому договору не является императивным требование статьи 8 ФЗ N 135-ФЗ об обязательном проведении оценки объекта оценки, несоблюдение которого влечет его недействительность, в связи с чем отказал в иске.

Между тем данные выводы сделаны без учета следующего.

Так, ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ связана с признанием итоговой величины рыночной или иной'"стоимости объекта оценки, указанной в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, достоверной. По настоящему спору оценка стоимости объекта оценки не проводилось, соответствующий отчет об оценке объекта оценки не составлялся.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что ст.8 указанного закона предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,

принадлежащих, в том числе РФ, субъектам "РФ или муниципальным" образованиям, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. В частности, в силу ст.8 названного закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.

Таким образом, согласование собственника имущества о сдаче в аренду имущества муниципального унитарного предприятия, оценка этого имущества является одним из видов реализации собственником полномочий по распоряжению своим имуществом и направлено на защиту прав и интересов муниципального образования как собственника.

Условия о размере арендной платы в сумме 34942 руб., содержащиеся в договоре аренды от 25.02.2004, ссылок на обоснование расчета не содержат. Дополнительное соглашение от 05.07.2004 N 3 к договору, которым согласован размер арендной платы, также не содержит данных о ее расчете, кроме того, как указано выше, дополнительное соглашение N" 3 о размере арендной платы в установленном порядке не зарегистрировано.

Постановлением администрации г. Владивостока от 03.02.2004 N 252 вопрос платы за передаваемые в аренду помещения не решен.

Апелляционная инстанция, ссылаясь на то, что размер арендной платы исчислен на основании п.9.1 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 10.07.2002 N 119,в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, по базовой ставке годовой арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации от 11.06.2004 N 1408, вместе с тем мотивы, которыми руководствовался суд при определении арендной платы, в постановлении не привела.

В этой связи постановление апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении с учетом отмеченного необходимо выяснить каким образом определена арендная плата за спорное имущество, соответствие ее действующему законодательству, а также волеизъявлению собственника имущества на определенное в договоре условие по арендной плате и, исходя из установленного, разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 по делу N А51-15616/2005 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.