Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 июня 2010 г. N Ф03-4108/2010 по делу N А04-7890/2009 В удовлетворении иска о признании недействительной сделки в части, внесении изменений в договор, признании недействительной государственной регистрации отказано, поскольку истцы не являются сторонами по договору купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 21 июня 2010 г. N Ф03-4108/2010
по делу N А04-7890/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Компания АЮСС": Коростелева Л.А., представитель по доверенности от 27.09.2007 N 1-27/09/2007 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Соколенко Олеси Валерьевны, индивидуального предпринимателя Сулима Валентины Михайловны, индивидуального предпринимателя Кухтиной Клавдии Леонтьевны, индивидуального предпринимателя Пионтковской Ольги Карловны на решение от 01.02.2010 на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу N А04-7890/2009 Арбитражного суда Амурской области, по иску индивидуального предпринимателя Соколенко Олеси Валерьевны, индивидуального предпринимателя Сулима Валентины Михайловны, индивидуального предпринимателя Кухтиной Клавдии Леонтьевны, индивидуального предпринимателя Пионтковской Ольги Карловны, индивидуального предпринимателя Корниенковой Ирины Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью "Россия", обществу с ограниченной ответственностью "Компания АЮСС", Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области о признании недействительной сделки в части, внесении изменений в договор, признании недействительной государственной регистрации.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2010 г.

Индивидуальные предприниматели Соколенко Олеся Валерьевна, Пионтковская Ольга Карловна, Кухтина Клавдия Леонтьевна, Сулима Валентина Михайловна, Корниенкова Ирина Алексеевна (далее - предприниматель Соколенко О.В., предприниматель Пионтковская О.К., предприниматель Кухтина К.Л., предприниматель Сулима В.М., предприниматель Корниенкова И.А., истцы) обратились в Арбитражный суд Амурской области с иском, с учетом уточнения требований, к обществу с ограниченной ответственностью "Россия", обществу с ограниченной ответственностью "Компания АЮСС", Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области (далее - УФРС по Амурской области) о признании государственной регистрации права ООО "Компания АЮСС" на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв.м, адрес объекта: Амурская область, город Благовещенск, юго-восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77 недействительной в части отсутствия ограничения (обременения) права; как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО "Россия"; о признании договора купли-продажи недвижимости от 30.07.2009 в части пункта 1.2 недействительным; как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости от 30.07.2009, а именно в пункт 1.2 вышеуказанного договора. При этом пункт 1.2 изложить в следующей редакции: "Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, данный Объект обременен договорами аренды части продаваемого земельного участка следующими договорами аренды N 330, N 331, N 332, N 335, N 336 земельных участков, заключенными 01.11.2008 с арендаторами - предпринимателем Соколенко О.В., предпринимателем Сулима В.М., предпринимателем Корниенковой И.А., предпринимателем Кухтиной К.Л., предпринимателем Пионтковской О.К. соответственно. Вышеуказанные договоры заключены с 01.11.2008 сроком на 11 месяцев". Вышеуказанные изменения зарегистрировать в регистрирующем органе.

Определением от 07.12.2009 произведена замена ответчика УФРС по Амурской области на Управление Росреестра по Амурской области.

Определениями от 07.12.2009, от 12.01.2010 к участию в рассмотрении дела привлечены арбитражные заседатели Черногрудов А.И., Пушкарева Н.В.

Решением от 01.02.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.04.2010, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названными судебными актами, предприниматель Соколенко О.В., предприниматель Сулима В.М., предприниматель Кухтина К.Л., предприниматель Пионтковская О.К. обратились с кассационной жалобой, в которой просят их отменить, принять новое решение.

В обоснование своей правовой позиции заявители кассационной жалобы указывают на нарушение судом норм материального и процессуального права. Считают, что договоры аренды от 01.11.2008, заключенные ООО "Россия" с истцами были продлены на неопределенный срок на тех же условиях. По мнению заявителей жалобы, договор купли-продажи от 30.07.2009 является недействительным, поскольку в данном договоре не указано об обременении земельных участков договорами аренды. Ссылается на необоснованный вывод суда о невозможности изменения истцами предмета своих требований и об отказе в принятии утонения иска. Считают, что уточненные требования не являются новыми требованиями.

ООО "Компания АЮСС" в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании просили обжалуемые судебные акты отставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, считая изложенные в ней доводы необоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, выступления в суде представителя ООО "Компания АЮСС", Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Как следует из материалов дела, 01.11.2008 между ООО "Россия" (арендодатель) и предпринимателем Соколенко О.В., предпринимателем Пионтковской О.К., предпринимателем Кухтиной К.Л., предпринимателем Сулима В.М., предпринимателем Корниенковой И.А. (арендаторы) заключены договоры аренды N 330, N 336, N 335, N 331, N 332, согласно которым арендаторы приняли в аренду части земельных участков, общей площадью 4 кв.м каждый, из земель поселений, расположенных по адресу: город Благовещенск, улица Красноармейская, 14 (далее - спорные земельные участки), для использования в целях осуществления мелкорозничной торговли непродовольственной группой товаров, в границах, указанных в схеме, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно актам приема-передачи от 01.11.2008 спорные земельные участки переданы арендаторам.

В соответствии с пунктом 3.1 договоров срок действия договоров устанавливается с момента подписания сторонами настоящего договора в течение 11 месяцев. По истечении указанного срока договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем, в случаях, когда арендатор добросовестно исполнял свои обязательства по настоящему договору. Стороны не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить друг друга о своих намерениях перезаключить договор (пункт 3.2).

30.07.2009 между ООО "Россия" (продавец) и ООО "Компания АЮСС" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому покупатель приобрел в собственность нежилое помещение - кафе Литер А2, площадью 133,7 кв.м, расположенное по адресу: город Благовещенск, улица Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, а также земельный участок, площадью 215 кв.м, с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Красноармейская, 143, принадлежащий ООО "Россия" на праве собственности, о чем 24.07.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 28-2801/037/2009-369, свидетельство о государственной регистрации права от 24.07.2006 серия 28 АА N 303476.

В соответствии с пунктом 1.2 договора продавец гарантирует покупателю, что объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре.

Право собственности ООО "Компания "АЮСС" на земельный участок площадью 215 кв.м, расположенный по адресу: Амурская область, юго-восточная часть квартала, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.2009 серии 28 АА N 310764. При этом в данном свидетельстве существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

Указывая на то, что на момент продажи вышеуказанного земельного участка существовало обременение в виде аренды части указанного участка в пользу истцов, договор купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности недействительны в части, указывающей на отсутствие обременений участка, что нарушает права истцов как арендаторов данного земельного участка, последние обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 617 этого же Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что после заключения договоров аренды от 01.11.2008 N 330, N 331, N 332, N 335, N 336 ООО "Россия" заключило 30.07.2009 с ООО "Компания АЮСС" договор купли-продажи, согласно которому право собственности, в том числе и на переданные в аренду истцам спорные земельный участки, перешло к ООО "Компания АЮСС".

С учетом установленных обстоятельств и принимая во внимание тот факт, что договоры аренды от 01.11.2008 в результате смены собственника объекта недвижимости сохраняют свою силу до окончания срока действия договоров в силу статьи 617 ГК РФ, правомерен вывод судов о том, что договором купли-продажи от 30.07.2009 права истцов как арендаторов не нарушаются.

Наряду с указанным судом приняты во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее, чем один год.

Арбитражным судом установлено и следует из материалов дела, что срок действия договоров аренды земельных участков от 01.11.2008 N 330, N 331, N 332, N 335, N 336 определен с 01.11.2008 в течение 11 месяцев (пункт 3.1 договоров), то есть составляет менее календарного года в связи с чем сведения об обременении части спорного земельного участка договорами аренды не подлежали государственной регистрации при регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 215 кв.м, с кадастровым номером 28:01:130169:77 и не имеется оснований для внесения изменений в договор купли-продажи от 30.07.2009.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку истцы не являются сторонами по договору купли-продажи от 30.07.2009, обоснован вывод суда об отсутствии у последних возможности предъявления иска об изменения договора от 30.07.2009.

Отказывая в иске о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Компания АЮСС" на земельный участок площадью 215 кв.м, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о недопустимости использования данного способа защиты.

Согласно пункту 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако такое оспаривание должно происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего нарушения.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон о госрегистрации права, ни иные нормы действующего законодательства не предусматривают такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права.

Следовательно, истцы, заявив требование о признании недействительным зарегистрированного права ООО "Компания АЮСС" на вышеупомянутый земельный участок, избрали непредусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Довод жалобы о том, что договоры аренды от 01.11.2008 продлены на неопределенный срок подлежат отклонению, поскольку как следует из материалов дела, 15.09.2009 истцами получены от ООО "Компания АЮСС" уведомления о смене собственника земельного участка, о сохранении в силе договоров аренды до окончания срока их действия и о перезаключении договоров аренды на условиях, установленных арендодателем. При этом проекты договоров истцами подписаны не были в связи с чем в материалах дела отсутствуют доказательства продления арендных отношений с ООО "Компания АЮСС" в отношении спорных земельных участков.

Необоснованна ссылка заявителей жалобы на необходимость применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды при продолжении пользования имуществом арендатором на неопределенный срок, поскольку вышеуказанными уведомлениями арендодатель фактически выразил свое волеизъявление на продолжение аренды только путем заключения новых договоров аренды на указанных им в проектах договоров условиях, которые не были приняты арендаторами.

При разрешении спора другие доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая, что государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы составляет 2000 руб., а истцами при ее подаче уплачено 8000 руб., государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит возврату из бюджета на основании статей 333.21, 333.40 НК РФ, статьи 104 АПК РФ, из которых: 1500 руб. предпринимателю Соколенко О.В.; 1500 руб. предпринимателю Сулима В.М.; 1500 руб. предпринимателю Кухтиной К.Л.; 1500 руб. предпринимателю Пионтковской О.К.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Решение от 01.02.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу N А04-7890/2009 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб. индивидуальному предпринимателю Соколенко О.В., 1500 руб. индивидуальному предпринимателю Сулима В.М., 1500 руб. индивидуальному предпринимателю Кухтиной К.Л., 1500 руб. индивидуальному предпринимателю Пионтковской О.К. излишне уплаченную за рассмотрение кассационной жалобы по платежным поручениям от 05.05.2010 N 23615, от 06.05.2010 N 13947, от 05.05.2010 N 24065, от 05.05.2010 N 26626.

Выдать справки на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.