Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 июня 2010 г. N Ф03-4056/2010 по делу N А16-1380/2009 В удовлетворении иска о признании права выкупа арендуемого нежилого помещения, обязании ответчика заключить договор купли-продажи и зачесть в качестве выкупной стоимости арендную плату отказано в связи с необоснованностью заявленных требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 22 июня 2010 г. N Ф03-4056/2010
по делу N А16-1380/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: индивидуального предпринимателя Чистякова А.В. - Чистяков Александр Васильевич; от ответчика: администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области - Трубникова Н.Л., представитель по доверенности от 20.01.2010, Майорова А.А., представитель по доверенности от 05.02.2010 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чистякова Александра Васильевича на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2010 по делу N А16-1380/2009 Арбитражного суда Еврейской автономной области, по иску индивидуального предпринимателя Чистякова Александра Васильевича к администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области о признании преимущественного права выкупа помещений, понуждении заключить договор.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Чистяков Александр Васильевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области (далее - администрация) о признании права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43, по цене 77900 руб., определенной независимым оценщиком, обязании ответчика заключить договор купли-продажи и зачесть в качестве выкупной стоимости арендную плату в сумме 18844 руб., оплаченную за период с июня по декабрь 2009 года (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 11.02.2010 иск удовлетворен частично: суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 34 кв.м., находящегося по адресу: ЕАО, Облученский район, п.Биракан, ул. Октябрьская, 43 пом.5-6 на втором этаже, кадастровый номер 79 05 3600022 16 847, Литер А по цене 77900 руб., а также зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи арендную плату, уплаченную истцом в период с сентября по декабрь 2009 года, в сумме 10768 руб., в остальной части в иске отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2010 решение суда первой инстанции от 11.02.2010 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, и принять решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на необоснованное непринятие судом во внимание того, что наличие фактических арендных отношений в отношении спорного имущества с 2001 года достаточно для признания за предпринимателем преимущественного права на выкуп помещений. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержаны предпринимателем в судебном заседании.

Представители администрации в судебном заседании отклонили доводы кассационной жалобы, просили принятое по делу постановление оставить в силе, как законное и обоснованное.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав мнение представителей сторон, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.03.2001 между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования "Облученский район" и индивидуальным предпринимателем Чистяковым А.В. подписан договор аренды N 33 нежилого помещения площадью 33,64 кв.м. в здании по адресу: ЕАО, Облученский район, пос.Биракан, ул. Октябрьская, 43 сроком с 01.01.2001 по 31.12.2001. Впоследствии между теми же сторонами подписан договор аренды N 75 от 01.12.2003 в отношении указанных помещений сроком действия с 01.12.2003 по 29.11.2004, по истечении которого, предприниматель продолжал фактически пользоваться данным помещением.

Во исполнение Закона Еврейской автономной области от 26.11.2008 N 479-ОЗ "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальным образованием "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области и городскими, сельскими поселениями, входящими в его состав" нежилое здание, расположенное в пос.Биракан Облученского района по ул.Октябрьская, 43 включено в Перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Облученский муниципальный район" и подлежащего передаче муниципальному образованию "Бираканское городское поселение", входящему в состав района. Акт приема-передачи имущества был подписан 31.03.2009.

01.01.2009 между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды N 10 этих же помещений сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009.

Решением Собрания депутатов муниципального образования "Бираканское городское поселение" от 30.03.2009 N 63 (с учетом решения от 04.05.2009 N 80) нежилые помещения N 5-6 площадью 34 кв.м., расположенные по адресу: ЕАО, Облученский район, пос.Биракан, ул.Октябрьская, 43, включены в план приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности, на 2009 год.

Предприниматель, полагая, что у него имеется преимущественное право выкупа спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратился с заявлением в администрацию о включении в план приватизации и выкупе арендуемого им более трех лет помещения.

Поскольку в течении 30 дней направленный предпринимателю проект договор купли-продажи спорного помещения не был им подписан, администрация письмом от 30.11.2009 сообщила ему об утрате права преимущественного выкупа арендуемого помещения.

Указывая на чинимые препятствия со стороны администрации в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для приобретения предпринимателем преимущественного права выкупа помещений.

Отменяя это решение и отказывая в иске, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которое подлежит рассмотрению в установленном этим Федеральным законом порядке.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу этого же закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Апелляционный суд, руководствуясь статьей 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 (абзац 2) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктами 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, пришел к выводу о том, что помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе извлечения из технического паспорта, кадастрового паспорта на помещения N 5 N 6 магазин Литер А, площадью 34 кв.м., расположенное адресу: пос.Биракан, ул.Октябрьская, 43, апелляционный суд пришел к выводу о том, что право собственности муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области на указанное помещение возникло 14.08.2009, то есть с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому, лишь с указанной даты администрация была вправе осуществлять действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, как собственник имущества.

При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы о нарушении администрацией срока направления предпринимателю проекта договора купли-продажи и заключения договора купли-продажи, который следует исчислять с момента обращения истца с заявлением от 07.05.2009 о выкупе имущества, подлежит отклонению как несостоятельный.

Кроме того, как установлено арбитражным судом, на момент обращения с заявлением о выкупе спорного помещения у истца имелась задолженность по арендной плате за март и апрель 2009.

Ссылка заявителя жалобы об отсутствии задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи не может быть принята во внимание, польку предприниматель не доказал факт того, что арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отклоняя доводы истца о необоснованности проведения администрацией оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, в то время как на основании договора от 26.05.2009, заключенного между предпринимателем и ООО "Риэлтер", последним такая оценка уже была проведена, суд апелляционной инстанции, исходил из того что, вопросы, связанные с оценкой подлежащих продаже или иному отчуждению объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, собственник обязан решать непосредственно, без участия лиц, претендующих на выкуп данного имущества.

В соответствии со статьями 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и при их продаже или ином отчуждении, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что администрация как собственник спорного помещения правомерно реализовала свое безусловное право на проведение оценки в целях продажи спорных помещений.

Поскольку после проведения оценки предпринимателю направлялся проект договора купли-продажи помещений по цене, установленной оценкой, довод истца об уклонении администрации от заключения с ним договора купли-продажи не принимается во внимание, как не подтвержденный материалами дела.

Кроме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заинтересованное лицо имеет право оспорить в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, бездействие последнего либо вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, при этом такой способ защиты преимущественного права, как обязание собственника заключить договор купли-продажи нежилого помещения, данным Федеральным законом не предусмотрен.

Иные доводы кассационной жалобы не имеют правового значения для настоящего спора и не могут свидетельствовать о незаконности обжалуемого судебного акта.

Учитывая, что дело рассмотрено апелляционным судом полно и всесторонне, выводы суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оцененных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены принятого по делу постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2010 по делу N А16-1380/2009 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.