Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 июля 2010 г. N Ф03-5270/2010 по делу N А59-5029/2009 Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество нежилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного
округа от 30 июля 2010 г. N Ф03-5270/2010
по делу N А59-5029/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Мухалев А.Е. - представитель по доверенности от 14.07.2010 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ким Тин Чель на решение от 19.02.2010 на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010 по делу N А59-5029/2009 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" к индивидуальному предпринимателю Ким Тин Чель о признании договора недействительным.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Тин Чель о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 27.05.2009 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" встроенного нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: Сахалинская область, город Холмск, улица Молодежная, дом 6, общей площадью 72,9 кв.м., состоящего из помещений 1-4, 33-36 (далее по тексту - спорное имущество), по передаточному акту в срок 5 дней после вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Хиус", индивидуальный предприниматель Густо Анна Константиновна.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец неоднократно уточнял исковые требования.

В соответствии с последними уточнениями исковых требований истец просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 27.05.2009, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ким Тин Чель и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ", в части включения в него мест общего пользования: помещений согласно поэтажного плана N 1 площадью 2,9 кв.м., N 33 площадью 4,5 кв.м., N 34 площадью 4,6 кв.м., расположенных по адресу: Сахалинская область, гор. Холмск, ул. Молодежная, д. 6; признать право общей долевой собственности на указанные помещения; определить доли в праве общей долевой собственности на данные помещения в размере, пропорционально занимаемой площади: 2/3 доли Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ", 1/3 доли Ким Тин Чель.

Решением от 19.02.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010, заявленные исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 27.05.2009, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ким Тин Чель и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ", в части включения в него мест общего пользования: помещений согласно поэтажного плана N 1, N 33, N 34 (пом. N 1, площадью 2,9 кв. м., пом. N 33, площадью 4,5 кв.м., пом. N 34, площадью 4,6 кв.м.), расположенных по адресу: Сахалинская область, гор. Холмск, ул. Молодежная, д. 6; признал право общей долевой собственности на общее имущество - помещения согласно поэтажного плана N 1, N 33, N 34 (пом. N 1, площадью 2,9 кв.м., пом. N 33, площадью 4,5 кв.м., пом. N 34, площадью 4,6 кв.м.), расположенные по адресу: Сахалинская область, гор. Холмск, ул. Молодежная, д. 6, в удовлетворении исковых требований в части определения доли в праве общей долевой собственности отказал.

Признавая сделку недействительной в части, суд указал на незаконную продажу по ней мест общего пользования, находящихся в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Законность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в порядке статей 274, 284 АПК РФ по кассационной жалобе, с учетом дополнения к ней, ИП Ким Тин Чель, считающего их необоснованными и подлежащими отмене с принятием нового решения.

Заявитель полагает, что Комитет, предъявляя данные исковые требования, превысил свои полномочия. Также он оспаривает признание судом спорных помещений в качестве общей долевой собственности.

Истец и третьи лица доводы кассационной жалобы отклонили по мотивам, изложенным в своих отзывах.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав в судебном заседании пояснения представителя ответчика, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, в соответствии с планом приватизации, перечнем объектов муниципальной собственности муниципального образования "Холмский городской округ", планируемых к приватизации в 2007, 2008 годах, утвержденного решением Собрания муниципального образования "Холмский городской округ" от 19.10.2006, между истцом (Продавец) и ответчиком (Покупатель) заключен договор N 2 от 27.05.2009 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает встроенное нежилое помещение (магазин) на 1-м этаже здания, расположенного по адресу г. Холмск, ул. Молодежная, 6, помещения 1-4, 33-36, общей площадью 2,9 кв.м. с кадастровым номером:65:09:0000:64:440:001:001422470:0001:20100, принадлежащие продавцу на праве собственности (п. 1 договора).

В п. 2 договора сторонами согласована цена приобретенного имущества в размере 1717500 руб.

Договор зарегистрирован 29.06.2009 в установленном законом порядке.

По договору N 19 от 19.02.2009 Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" передал во временное владение и пользование индивидуальному предпринимателю Густо А.К. встроенное нежилое помещение площадью 134.2 кв.м., расположенное по адресу г. Холмск, ул. Молодежная, 6.

По договору субаренды от 14.04.2009 указанное помещение передано во временное владение и пользование ООО "Хиус".

Письмами от 18.08.2009, направленными в адрес Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ", ИП Густо А.К. и ООО "Хиус" уведомили его о том, что в результате незаконной перепланировки в тамбуре ИП Ким Тин Чель организовал киоск - отдел по торговле бытовой химией, при этом утверждая, что дверь, ведущая в помещения на поэтажном плане N 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 (магазин) напротив, препятствует осуществлению его прав собственника магазина и тамбура, указал, что как собственник данных помещений предприниматель может прекратить доступ в арендуемый магазин.

Ссылаясь на факт того, что тамбур и коридор являются местами общего пользования и не подлежат отчуждению, ИП Густо А.К. и ООО "Хиус" просили Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" расторгнуть спорный договор.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Рассматривая его, арбитражным судом правильно указывалось, что исходя из положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ, разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пунктам 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из имеющихся в материалах дела документов, в частности из поэтажного плана на строение литер А по ул. Молодежная, д. 6 в г. Холмске, экспликации к поэтажному плану магазина "Хлеб", расположенного в г. Холмске по ул. Молодежная, 6, экспликации к поэтажному плану встроенного нежилого помещения - магазин "Семья", арендуемого ИП Густо А.К., судом установлено, что помещения N 1, 33, 34 являются местами общего пользования, поскольку через данные помещения осуществляется доступ как в помещения ответчика, так и в помещения истца, при этом иного входа в помещения истца, кроме как через спорные помещения, не имеется.

В силу пункта 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество нежилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Поскольку спорные помещения, входящие в общую долевую собственность собственников здания, были отчуждены Комитетом в нарушение указанных требований закона, то признание договора купли продажи от 27.05.2009 N 2 недействительным в соответствующей части произведено судом правомерно на основании статьи 168 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о превышении Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" своих полномочий и об ошибочности признания судом спорных помещений общей долевой собственностью несостоятельны и фактически направлены на переоценку вывода суда, что не входит в компетенцию кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Таким образом, судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, обстоятельствами дела, поэтому отмене либо изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 19.02.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010 по делу N А59-5029/2009 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.