Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 сентября 2010 г. N Ф03-6233/2010 по делу N А04-5833/2009 Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 14 сентября 2010 г. N Ф03-6233/2010
по делу N А04-5833/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от истца: Сторожков И.В., представитель по доверенности от 11.02.2008 N 28-01/362531 от ответчика: Радченко И.П., представитель по доверенности от 18.08.2009 б/н рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Солярис" на решение от 02.03.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010 по делу N А04-5833/2009 Арбитражного суда Амурской области, по иску индивидуального предпринимателя Сторожковой Натальи Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью "Солярис", третье лицо: Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Благовещенск, о расторжении договора аренды и освобождении помещений.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Сторожкова Н.С. обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солярис" (далее - общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.11.2006 N 119/1 в части передачи ответчику в аренду объектов, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, - лифта и лестничной клетки площадью 30,7 кв. м, подвала площадью 524,3 кв. м (литеры А1, А2, помещения NN 1-24), первого этажа/магазина площадью 559,5 кв.м (литеры А1, А2, А3, А4, помещения NN 1-28), и освобождении указанных помещений.

Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком предусмотренных договором обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендуемого имущества, что согласно разделу 5 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Поскольку предложения истца-арендодателя о проведении ремонта помещений, о расторжении договора ответчик оставил без рассмотрения, истец на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 619 ГК РФ просит расторгнуть договор аренды в судебном порядке и обязать ответчика освободить помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Благовещенск (далее - Комитет).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.03.2010, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010, исковые требования удовлетворены полностью на основании пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 ГК РФ.

В кассационной жалобе ООО "Солярис", ссылаясь на нарушение судами пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ, статьи 148 АПК РФ и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит решение от 02.03.2010 и постановление от 01.06.2010 отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы считает, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, так как письма истца, на которые сослался суд, по мнению ответчика, не соответствуют требованиям пункта 3 статьи 619 ГК РФ и не могут быть расценены как предложение о расторжении договора. В этой связи суды должны были оставить иск предпринимателя без рассмотрения на основании статьи 148 АПК РФ. Кроме того, спорные помещения не требовали текущего и капитального ремонта, содержались в надлежащем состоянии и не подвергались перепланировке, а представленное истцом экспертное заключение является ошибочным и не должно приниматься во внимание. По мнению ответчика отраженные в экспертном заключении недостатки кровли, несущих стен, инженерных коммуникаций возникли по вине собственника и не могут быть поставлены в вину ответчику.

В дополнении к кассационной жалобе ООО "Солярис" указывает на то, что экспертное исследование проводилось в отношении здания, тогда как ему в аренду передавались нежилые помещения. При этом ответчик, ссылаясь на пункты 4.5, 4.6 приложения "А" СНиПа 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве", считает, что в понятие "помещение" не входят такие элементы как стены и крыша.

В возражениях на кассационную жалобу предприниматель Сторожкова Н.С. считает принятые по делу судебные акты соответствующими нормам права и доказательствам по делу, а кассационную жалобу ответчика - необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Кроме того, сообщает, что 05.07.2010 решение арбитражного суда исполнено.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Солярис" дал пояснения, соответствующие тексту жалобы.

Представитель предпринимателя Сторожковой Н.С. возражал против удовлетворения кассационной жалобы и заявил, что СНиПы, на которые ссылается ответчик, утратили силу в 2003 году.

Комитет отзыв на кассационную жалобу не представил и в судебном заседании не участвовал. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения от 02.03.2010 и постановления от 01.06.2010 отсутствуют.

Как установлено судами, по договору аренды от 24.11.2006 N 119/1 Комитет (предыдущий арендодатель) передал обществу ООО "Солярис" (арендатор) в аренду на срок с 01.01.2007 по 30.12.2011 недвижимое имущество, в том числе помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, - лифт и лестничную клетку площадью 30,7 кв. м, подвал площадью 520,6 кв. м (литеры А1 и А2, помещения NN 1-24) и первый этаж/магазин площадью 559,5 кв. м (литеры А1, А2, А3, А4, помещения NN 1-28). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2007.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан заключить договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, аренду земельного участка и производить оплату в порядке и на условиях, предусмотренных в заключенных договорах (пункт 2.2.3 договора); поддерживать фасад здания (строения, сооружения), в котором находится имущество, в исправном техническом и санитарном состоянии (пункт 2.2.5); производить за свой счет текущий и капитальный ремонт имущества (пункт 2.2.6); не производить реконструкцию, переоборудование, перепланировку имущества без письменного согласия арендодателя и без согласования с управлением архитектуры и градостроительства администрации города и другими службами (пункт 2.2.7); соблюдать технические, санитарные и иные требования, предъявляемые к пользованию имуществом, эксплуатировать имущество в соответствии с принятыми нормами эксплуатации (пункт 2.2.12).

Согласно пункту 5.2 договора N 119/1 договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, а также в случае нарушения арендатором пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.12 договора.

По договору купли-продажи от 12.02.2008 N 80, заключенному по результатам аукциона между Комитетом и предпринимателем Сторожковой Н.С., нежилые помещения, находящиеся в аренде у общества, переданы в собственность предпринимателя (встроенное нежилое помещение в жилой дом по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, литеры А1-А4, этаж 1 с подвалом, общая площадь помещения 1 114,5 кв. м).

Переход права собственности на указанные помещения зарегистрирован 20.03.2008 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.03.2008 N 28 АА 220414).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из этого, суды обеих инстанции сделали правильный вывод о том, что в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2008 N 80 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 24.11.2006 N 119/1 перешли к предпринимателю Сторожковой Н.С. Письмом от 22.03.2008 N 435 предприниматель известила ООО "Солярис" о смене арендодателя.

Письмами от 30.04.2009, от 18.05.2009 и от 01.07.2009 предприниматель Сторожкова Н.С. заявила арендатору о ненадлежащем техническом и санитарном состоянии арендуемого имущества, о невыполнении условий договора аренды о содержании помещений в надлежащем состоянии, о самовольной перепланировке помещений и предложила обществу согласовать проведение текущего и капитального ремонта помещений.

В связи с уклонением общества "Солярис" от рассмотрения предложений и проведения ремонта предприниматель Сторожкова Н.С. 01.08.2009 направила в адрес общества уведомление с предложением о досрочном расторжении договора аренды от 24.11.2006 N 119/1, которое получено обществом 03.08.2009.

Спор возник в связи с отклонением обществом предложения предпринимателя о расторжении договора и непризнанием фактов ненадлежащего исполнения условий договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичные правила содержатся в статье 619 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут устанавливаться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что пунктом 5.2 договора аренды от 24.11.2006 N 119/1 предусмотрены основания для расторжения данного договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий пунктов 2.2.3, 2.2.5- 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.12 договора.

Судами также установлено, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском истец выполнил требования пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложения о расторжении договора (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доводы кассационной жалобы ответчика о невыполнении истцом досудебного порядка расторжения договора являются необоснованными и опровергаются имеющимися в деле письмами истца в адрес ответчика от 30.04.2009, от 18.05.2009, от 01.07.2009, от 31.07.2009, которые судами обеих инстанций исследованы и расценены как соответствующие пункту 2 статьи 452 и пункту 3 статьи 619 ГК РФ.

Признавая установленным факт нарушения ответчиком условий договора N 119/1, которые согласно пункту 5.2 данного договора являются основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, суды обеих инстанции исходили из заключения экспертизы, проведенной на основании определения арбитражного суда обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений "Амурремпроект". Как следует из заключения экспертизы, арендуемое ответчиком имущество находится в неудовлетворительном техническом и санитарном состоянии, имеет недостатки и нарушения условий эксплуатации. Указанное состояние спорного имущества является следствием непроведения текущего ремонта арендуемых помещений.

Дав оценку названному заключению экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суды обоснованно признали ответчика не исполняющим договорные обязательства по проведению текущего ремонта арендуемых помещений (пункт 2.2.6 договора аренды) и содержанию имущества в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.

Кроме того, на основании заключения судебной экспертизы судами установлен факт перепланировки ответчиком принятых в аренду помещений, причем с нарушением пункта 2.2.7 договора аренды, то есть без согласия арендодателя и без согласования с управлением архитектуры и градостроительства администрации города и другими службами.

Установив, таким образом, нарушение ответчиком условий договора аренды от 24.11.2006 N 119/1, которые согласно пункту 5.2 этого же договора являются основанием для его расторжения, и соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили иск предпринимателя Сторожковой Н.С.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что спорные помещения не требовали текущего ремонта, содержались в надлежащем состоянии и не подвергались перепланировке, опровергаются материалами дела. По существу указанные доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и исследованных ими доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

Его же доводы об ошибочности экспертного заключения и об ухудшении состояния спорного имущества по вине собственника - предпринимателя Сторожковой Н.С. не подтверждены доказательствами по делу. Кроме того, указанные доводы ответчика противоречат акту приема- передачи помещений от 29.02.2008, который составлен между Комитетом и предпринимателем в связи с заключением договора купли-продажи от 12.02.2008 N 80 и содержит сведения об удовлетворительном состоянии помещений, находящихся в аренде у ответчика. После составления указанного акта приема-передачи помещения продолжали находиться у ответчика и истец ими не пользовался.

Доводы ответчика об ошибочности заключения экспертизы со ссылкой на СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве", несостоятельны, поскольку названный СНиП признан не действующим на территории Российской Федерации с 01.10.2003 (постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 10.09.2003 N 164).

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам права, поэтому не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Решение от 02.03.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010 по делу N А04-5833/2009 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.