Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 сентября 2010 г. N Ф03-6585/2010 по делу N А51-2422/2010 При новом рассмотрении иска о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору, пени, а также расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения суду следует устранить допущенные нарушения, повторно рассмотреть дело в отмененной части с учетом доводов истца и возражений ответчика, а также разрешить спор в соответствии с действующим законодательством, распределив между сторонами расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по кассационной жалобе (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 28 сентября 2010 г. N Ф03-6585/2010
по делу N А51-2422/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис - ДВ" на решение от 04.05.2010 по делу N А51-2422/2010 Арбитражного суда Приморского края, по иску администрации Лучегорского городского поселения к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис - ДВ" о взыскании 23604 руб. 77 коп., расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения

Резолютивная часть постановления от 21 сентября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2010 г.

Администрация Лучегорского городского поселения (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис - ДВ" (далее - ООО "Мегаполис - ДВ", общество) о взыскании 15191 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате по договору от 30.09.2008 N 45, 8413 руб. 25 коп. - пени, а также расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 32, 67 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, Пожарский район, пгт.Лучегорск, 2-й микрорайон, дом 12, первый этаж.

Предъявленные администрацией требования основаны на статьях 309-310, пункте 1 статьи 614, пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ООО "Мегаполис - ДВ" как арендатор нежилого помещения по договору N 45 не исполняет принятых на себя обязательств по оплате пользования нежилым помещением.

Решением суда от 04.05.2010 требования истца удовлетворены в полном объеме, с ООО "Мегаполис - ДВ" в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды, указанная сделка расторгнута и ответчик выселен из занимаемого им нежилого помещения.

В апелляционном суде дело не рассматривалось.

Не согласившись с принятым по делу решением суда, ООО "Мегаполис - ДВ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и отказать администрации в удовлетворении ее требований. Оспаривая законность обжалуемого судебного акта, заявитель жалобы не согласен с выводом суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды. Со ссылкой на пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращает внимание суда кассационной инстанции на то обстоятельство, что соответствующего требования о расторжении договора администрацией ответчику не направлялось.

Администрация Лучегорского городского поселения в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд явилось неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование имуществом в рамках заключенного 30.09.2008 между администрацией Лучегорского городского поселения (арендодатель) и ООО "Мегаполис - ДВ" (арендатор) договора N 45.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск администрации, арбитражный суд исходил из доказанности последней задолженности ответчика по оплате арендных платежей, на основании чего, применив положения статей 309, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал истребуемую истцом сумму долга (с учетом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) и расторг заключенный между сторонами спора договор аренды.

Между тем судом не учтено следующее.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения.

Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.

Таким образом, исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско - правового регулирования.

Вместе с тем, соблюдение условия об обязательном досудебном порядке урегулирования вопроса о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также действий, сопутствующих такому расторжению судом первой инстанции должным образом не исследовалось.

Так, в направленной администрацией ответчику претензии от 25.11.2009 N 01-12/2038 ставился вопрос о необходимости погашения лишь задолженности по арендной плате, и имелось предупреждение об обращении истца в суд за расторжением договора в случае неисполнения указанной обязанности в срок до 01.12.2009, при этом предложение о расторжении договора аренды от 30.09.2008 N 45 в случае неисполнения указанной обязанности в разумной срок в данной претензии не содержится. Между тем судом не устанавливался факт направления администрацией обществу предложения именно о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды не соответствует смыслу и требованиям приведенных выше норм материального права, является преждевременным и подлежит дополнительной проверке, в связи с чем обжалуемый судебный акт в части расторжения договора и выселения ООО "Мегаполис - ДВ" из занимаемого нежилого помещения подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Приморского края следует устранить допущенные нарушения, повторно рассмотреть дело в отмененной части с учетом доводов истца и возражений ответчика, а также разрешить спор в соответствии с действующим законодательством, распределив между сторонами расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 04.05.2010 по делу N А51-2422/2010 Арбитражного суда Приморского края в части расторжения договора аренды от 30.09.2008 N 45, заключенного между администрацией Лучегорского городского поселения и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис - ДВ", и выселения общества из нежилого помещения, расположенного по адресу: Приморский край, Пожарский район, пгт.Лучегорск, 2-й микрорайон, дом 12, первый этаж, отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

В остальной части обжалуемое решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.