Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 октября 2010 г. N Ф03-6347/2010 по делу N А73-20232/2009 При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить все обстоятельства, имеющие значение для дела, и, в соответствии с арбитражным законодательством РФ, решить вопрос распределения государственной пошлины по кассационной жалобе (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 5 октября 2010 г. N Ф03-6347/2010
по делу N А73-20232/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Р.В. Краснобай - представитель по доверенности от 29.12.2009 N 5634/02-02 от ответчика: А.В. Степанов - директор, А.В. Копейко - представитель по доверенности б/н от 20.09.2010, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олстеп" на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу N А73-20232/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" к обществу с ограниченной ответственностью "Олстеп" о расторжении договора аренды, взыскании 1084023 руб. 22 коп., освобождении помещения.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2010 г.

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ") на основании статей 314, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олстеп" (далее - ООО "Олстеп") о расторжении договора аренды от 21.10.2004 N 827/04, освобождении арендуемого помещения и взыскании 1084023 руб. 22 коп. долга по арендной плате за период с 25.05.2009 по 31.12.2009.

Решением суда от 16.02.2010, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010, ООО "Олстеп" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции не принял во внимание пункт 2.3 соглашения от 27.06.2005 о внесении изменений в договор аренды от 21.10.2004 N 827/04, предусматривающий порядок расчетов между сторонами путем взаимозачета. Полагает, что судом неправомерно не принят к зачету представленный ответчиком акт о приемке выполненных работ. Кроме того, считает, что судом апелляционной инстанции к правоотношениям сторон необоснованно применены положения статьи 619 ГК РФ о досрочном расторжении договора в случае существенного ухудшения арендуемого имущества, поскольку у арендатора имеются доказательства соответствия спорных помещений санитарным нормам и правилам.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал изложенные в ней и просил ее удовлетворить.

В отзыве и в судебном заседании ООО "ЦИТ" в лице своего представителя, возражая относительно приведенных доводов кассационной жалобы и указывая на то, что ее доводы направлены на переоценку представленных по делу доказательств, просило состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 21.09.2010 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 24.09.2010, о чем представители участвующих в деле лиц извещены под роспись.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, с учетом доводов жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.10.2004 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием города Хабаровска "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам" (балансодержатель) и ООО "Олстеп" (арендатор) заключен договор N 827/04 аренды помещений общей площадью 1511,8 кв.м для использования под бассейн, расположенных на 1-3 этажах нежилого здания, находящегося по адресу: г. Хабаровск, ул. Орджоникидзе, 12.

Срок действия договора определен сторонами с 21.09.2004 по 05.06.2018 (п. 1.2 договора).

Во исполнение договора аренды указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 21.09.2004.

В связи с реорганизацией и передачей помещений в собственность ОАО "ЦИТ" (свидетельство о государственной регистрации права серия 27АБ N 049079 от 27.06.2005), между сторонами заключено соглашение от 27.06.2005 о внесении изменений в договор аренды от 21.10.2004 N 827/04, зарегистрированное в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 соглашения стороны предусмотрели размер арендной платы в сумме 86961 руб. 91 коп. в месяц.

В соответствии с пунктом 2.2 соглашения арендатор принимает на себя обязательство по улучшению арендованного объекта на сумму 14337027 руб. 59 коп. согласно сметной стоимости затрат, являющейся приложением N 1 к соглашению, в сроки установленные планом-графиком проведения работ. При этом из пунктов 2.3 и 2.4 в их взаимосвязи следует, что расчеты по договору сторонами производятся путем проведения зачета взаимных требований, для целей которого арендатор по окончании 2 и 4 кварталов предоставляет акт выполненных работ и счет-фактуру.

Актом от 07.06.2007 N 43 стороны произвели зачет взаимных требований во исполнение соглашения от 27.06.2005 о внесении изменений в договор аренды от 21.10.2004 N 827/04.

В акте зачета взаимных требований отражена задолженность ОАО "ЦИТ" перед ООО "Олстеп" по улучшению арендованного имущества согласно актам выполненных работ N 2, N 3 от 21.05.2007 в сумме 11390744 руб. 88 коп., задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам - в сумме 2685269 руб. 79 коп.

При этом сторонами произведено списание задолженности арендатора по арендной плате по договору аренды от 21.10.2004 N 827/04 за счет стоимости выполненных ООО "Олстеп" работ по улучшению арендованного имущества на сумму 2685269 руб. 79 коп.

Актом зачета от 20.06.2007 N 45 стороны списали задолженность арендатора по арендной плате по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 128, от 23.05.2002 N 393 за счет стоимости выполненных ООО "Олстеп" работ по улучшению арендованного имущества в рамках договора от 21.10.2004 N 827/04 на сумму 8705475 руб. 09 коп.

Соглашением от 31.05.2007 стороны расторгли договор и по акту приема-передачи ответчик вернул истцу арендованное имущество.

Вступившим в законную силу решением от 12.05.2008 по делу N А73-806/2008 Арбитражного суда Хабаровского данное соглашение признано недействительным.

Во исполнение решения суда от 12.05.2008 истец по акту приема-передачи от 25.05.2009 передал ответчику нежилое помещение, площадью 1511,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Орджоникидзе, 12.

Письмами от 02.10.2009, от 22.10.2009 и от 04.12.2009, направленными ОАО "ЦИТ" в адрес ООО "Олстеп", истец предложил ответчику в семидневный срок представить акты выполненных работ на сумму 2999845 руб. 50 коп. либо оплатить задолженность по арендной плате в сумме 1084023 руб. 22 коп.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование арендуемым имуществом по договору аренды от 21.10.2004 N 827/04 и дополнительному соглашению к нему, а также существенное ухудшение спорных помещений послужило основанием для обращения ОАО "ЦИТ" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требование ОАО "ЦИТ" о расторжении договора аренды от 21.10.2004 N 827/04, арбитражные суды правомерно исходили из следующего.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество. Аналогичное условие предусмотрено сторонами в пункте 6.2.2 спорного соглашения.

Как установлено арбитражными судами, из писем Инспекции государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края от 20.10.2009 N 4-2120, Управления Роспотребнадзора следует, что при осмотре бассейна "Нептун" было выявлено, что большая площадь строительных конструкций покрыта предположительно грибком и плесенью, в отдельных местах разрушен защитный слой бетона, на металлических конструкциях имеются следы коррозии, вода не соответствует требованиям таб. N 3 СанПиН 2.1.2.1188-03, присутствует запах хлора, обнаружены колиморфные бактерии на поручне ванны бассейна.

При этом несостоятельна ссылка заявителя жалобы о том, что в материалах дела представлены доказательства, опровергающие сведения, изложенные в указанных письмах. Заключение ЗАО "Исследования в строительстве" от 28.12.2009, выданное по результатам обследования строительных конструкций покрытия чаши бассейна и юго-восточной стены здания бассейна "Нептун" по ул. Орджоникидзе, в г. Хабаровске отражает те же сведения, что и представленные истцом письма о наличии плесени, поверхностной коррозии, интенсивной влажности и т.д.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 21.10.2004 N 827/04 в связи с существенным ухудшением арендуемых помещений, и, как следствие этому, обязали ООО "Олстеп" возвратить спорное имущество истцу.

Удовлетворяя требование ОАО "ЦИТ" о взыскании задолженности по внесению арендных платежей с ООО "Олстеп", арбитражные суды, исходя из расчета, представленного истцом, пришли к выводу об отсутствии доказательств внесения арендных платежей за пользование спорным объектом ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с представленным истцом сводом начислений и платежей по обязательству за период с июня по декабрь 2009 года сумма долга ответчика по арендным платежам составила 1084023 руб. 22 коп.

При этом суды первой и апелляционной инстанции, принимая данный свод начислений и платежей за расчет цены иска, не учли следующее.

Пунктом 2.1 соглашения предусмотрен размер арендной платы в сумме 86961 руб. 91 коп. в месяц.

На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды от 21.10.2004 N 827/04 и соглашение к нему от 27.06.2005 заключены на срок более года и зарегистрированы в установленном законом порядке, то и вносимые в них изменения о размере арендной платы за пользование помещениями по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации, доказательств которой суду не представлено.

При отсутствии государственной регистрации изменений условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме, в связи с чем суды неправомерно приняли, не проверив расчет задолженности, исходя из размера арендной платы 150021 руб. 07 коп. в месяц, произведенный истцом.

Поскольку решение и постановление в части взыскания задолженности по арендной плате приняты с нарушением норм материального права, без надлежащей оценки заявленных требований истца относительно размера задолженности арендной платы, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении спора суду следует дать надлежащую правовую оценку представленному истцом своду начислений и платежей по обязательству и в связи с этим проверить обоснованность расчета задолженности в сумме 1084023 руб. 22 коп.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 16.02.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу N А73-20232/2009 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.