Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 октября 2010 г. N Ф03-7054/2010 по делу N А51-20254/2009 В удовлетворении иска о признании договоров недействительными отказано в связи с необоснованностью заявленных требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 12 октября 2010 г. N Ф03-7054/2010
по делу N А51-20254/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИСТ - Ойл" на решение от 23.03.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу N А51-20254/2009 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "ИСТ - Ойл" к администрации Спасского муниципального района, Ию Евгению Сантеевичу третье лицо: Спасский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю о признании договоров недействительными.

Резолютивная часть постановления от 05 октября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "ИСТ - Ойл" (далее - ООО "Ист - Ойл", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Спасского муниципального района (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Ию Евгению Сантеевичу (далее - индивидуальный предприниматель) о признании недействительными заключенного между ответчиками договора от 27.10.2008 купли - продажи муниципального имущества (здание конторы, одноэтажное, кирпичное, площадью 255,6 кв.м, литер А; здание гаража, одноэтажное, кирпичное, площадью 407,8 кв.м, литер Б; здание механических мастерских, одноэтажное, кирпичное, площадью 352,9 кв.м, литер В; здание материального склада, панельное, площадью 49,3 кв.м, литер Е), расположенного по адресу: Приморский край, г.Спасск - Дальний, ул.Приморская, 67, договора от 27.10.2008 купли - продажи земельного участка общей площадью 35246 кв.м (кадастровый номер 25:32:02:03:0161, местоположение которого установлено относительно ориентира - здания конторы, расположенного в границах участка, по адресу: Приморский край, г.Спасск - Дальний, ул.Приморская, 67), применении последствий ничтожной сделки в виде возврата сторонами имущества, полученного по сделке; отмене государственной регистрации перехода права собственности по недействительным договорам и аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации номером 25-25-04/004/2009-009, признании за обществом преимущественного права на приобретение в собственность указанного выше недвижимого имущества.

Предъявленные истцом требования основаны на статьях 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и мотивированы наличием у ООО "ИСТ - Ойл", как арендатора указанных в иске объектов, преимущественного права на приобретение таковых.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен

Спасский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - регистрирующий орган, отдел).

Решением суда от 23.03.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010, в иске ООО "ИСТ - Ойл" отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ИСТ - Ойл" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на наличие фактически сложившихся арендных отношений между истцом и администрацией, а также невозможность своевременного осуществления регистрации договора аренды указанного в иске имущества, ввиду уклонения ответчика от ее прохождения. Кроме того, не согласен с выводом судов о преюдициальном значении для настоящего спора арбитражного дела N А51-4931/2009, в котором заключенный между обществом и администрацией договор аренды объектов недвижимого имущества был признан судами незаключенным, поскольку в указанном деле не принимал участия регистрирующий орган.

Администрация и индивидуальный предприниматель в отзывах на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонили, просили оставить решение и постановление без изменения, как законные и обоснованные.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако участия своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и положений процессуального законодательства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.04.2003 между администрацией (арендодатель) и ООО "ИСТ - Ойл" (арендатор) подписан договор N 5 аренды недвижимого имущества, во исполнение которого арендодатель передал арендатору, а последний принял во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество: здание конторское, гараж на пять боксов, мехмастерская, водонапорная башня, полигон ЖБИ, кран - балка, котельная, заглубленный склад, расположенное по адресу: г.Спасск - Дальний, ул.Приморская, 67, в целях организации ремонта и хранения сельскохозяйственной техники.

Срок договора установлен сторонами с 01.04.2003 по 31.03.2006 (пункт 1.2 сделки), дополнительным соглашением к договору от 31.03.2006 срок аренды продлен до 31.12.2006.

Письмом от 24.05.2006 Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Спасский район уведомил истца о том, что муниципальные здания, расположенные по ул.Приморская, 67 в г.Спасск - Дальний, подлежат отчуждению и будут выставляться на аукцион в 3 квартале 2006 года.

27.10.2008 между администрацией и индивидуальным предпринимателем заключены договоры купли - продажи муниципального имущества и земельного участка.

Полагая, что при заключении указанных договоров, действиями администрации было нарушено преимущественное право ООО "ИСТ - Ойл" на приобретение объектов недвижимого имущества, занимаемых им как арендатором по договору аренды от 01.04.2003 N 5, последнее обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

В статье 3 указанного Федерального закона установлен перечень требований при соблюдении которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества, отчуждаемого из государственной собственности.

Исходя из смысла приведенной нормы права истцу надлежит доказать, что он относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; арендует спорные помещения; владеет и пользуется арендуемыми помещениями в течение трех лет и более до дня вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ; перечисляет арендную плату за арендованное имущество надлежащим образом в течение трех лет и более; а также отсутствуют обстоятельства, установленные в пунктах 3 и 4 названной выше нормы права.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, арбитражные суды установили, что представленный истцом в обоснование правомерности владения им спорными объектами недвижимого имущества договор аренды от 01.04.2003 N 5, сроком действия с 01.04.2003 по 31.12.2006, является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием его государственной регистрации. При этом, делая вывод о незаключенности спорной сделки суды, сослались на обстоятельства, установленные судами по делу N А51-4931/2009, в рамках которого заключенная между обществом и администрацией сделка была признана несоответствующей закону.

Доказательств обратного материалы дела не содержат и истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии на стороне общества факта владения и пользования объектами муниципального имущества на правах аренды в течение установленного Федеральным законом N 159-ФЗ срока, в связи с чем обоснованно указали на отсутствие у ООО "ИСТ - Ойл" преимущественного права на приобретение указанного в иске имущества.

Доводы заявителя жалобы о наличии между истцом и администрацией фактических арендных отношений, а также невозможности своевременного осуществления государственной регистрации сделки ввиду уклонения второй стороны от данной процедуры, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку, как верно отмечено апелляционным судом, основанием для использования преимущественного права на приобретение в собственность муниципального имущества в силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ является только временное владение и (или) временное пользование арендуемым имуществом на основании договоров аренды такого имущества, а кроме того, при уклонении контрагента от регистрации договора истец мог воспользоваться правом на подачу соответствующего иска в суд.

Не может быть принята во внимание и ссылка ООО "ИСТ - Ойл" на несогласие с позицией судов относительно преюдициального значения для настоящего спора арбитражного дела N А51-4931/2009, в котором заключенный между обществом и администрацией договор аренды объектов недвижимости был признан судами незаключенным, поскольку такое утверждение основано на неверном толковании обществом смысла преюдиции как процессуального института.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, арбитражными судами не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых по делу решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 23.03.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу N А51-20254/2009 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.