Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 ноября 2010 г. N Ф03-7898/2010 по делу N А59-4996/2009 Иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, пени за просрочку уплаты арендных платежей отказано, поскольку вступившим в законную силу решением суда признано право федеральной собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 ноября 2010 г. N Ф03-7898/2010
по делу N А59-4996/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска на решение от 19.07.2010 по делу N А59-4996/2009 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска к федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России" о взыскании 1163196 руб. 29 коп. по договору аренды.

Резолютивная часть постановления от 16 ноября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2010 г.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России" (далее - ФГУП "Почта России", предприятие) о взыскании 1163196 руб. 29 коп., из которых 763448 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 04.08.2004 N 6/32, 399747 руб. 42 коп. - пени за просрочку уплаты арендных платежей.

Иск обоснован тем, что предприятием не исполнена обязанность по внесению арендной платы по указанному договору аренды за период с 01.07.2004 по 19.08.2009, в связи с чем спорная сумма должна быть взыскана с ответчика на основании статей 309, 314, 330 ГК РФ.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.07.2010 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.05.2010 по делу N А59-6298/2009 признано право федеральной собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 04.08.2004 N 6/32. Исходя из этого, истец не является собственником переданного в аренду недвижимого имущества, а договор аренды, заключенный с нарушением требований статей 209, 606 ГК РФ, является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий.

В Пятом арбитражном апелляционном суде дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Департамент просит решение от 19.07.2010 отменить. По мнению заявителя жалобы, суд необоснованно отказал во взыскании арендных платежей по договору аренды от 04.08.2004 N 6/32, который заключен до принятия судебного акта о признании права федеральной собственности на спорные помещения. Выводы суда о ничтожности договора аренды, по мнению истца, не соответствуют статьям 131, 166-168 ГК РФ, статьям 2, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сделаны по истечении срока исковой давности по требованию о признании договора аренды от 04.08.2004 N 6/32 ничтожным и без учета того, что в отношении объекта аренды имеется зарегистрированное в установленном законом порядке право муниципальной собственности, тогда как регистрация права федеральной собственности на этот же объект отсутствует. Кроме того, в нарушение Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 суд не учел, что ответчик занимал спорные помещения на основании договоров аренды и после разграничения прав на объекты недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу ФГУП "Почта России" считает решение арбитражного суда от 19.07.2010 законным и обоснованным, просит отставить его без изменения, а кассационную жалобу истца - без удовлетворения.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 19.07.2010, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражным судом, 04.08.2004 между Департаментом (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 6/32, по которому истец передал ответчику в аренду на период с 01.07.2004 по 28.06.2005 нежилое помещение полезной площадью 85,9 кв.м на 1-м этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, 22.

Названное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 04.08.2004.

Поскольку по истечении указанного в договоре N 6/32 срока ни одна из сторон не заявила о намерении его расторгнуть, то в силу пункта 7.4 данного договора он продлен на неопределенный срок.

Размер ежемесячной арендной платы установлен пунктом 4.1 договора и определяется исходя из действующей на установленный по договору момент платежа базовой ставки, утвержденной нормативными актами органа местного самоуправления муниципального образования "город Южно-Сахалинск", действующих поправочных коэффициентов и площади арендованного помещения.

Спор между сторонами возник в связи с тем, что ответчиком не внесены арендные платежи за период с 01.07.2004 по 19.08.2009.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку договор аренды от 04.08.2004 N 6/32 является ничтожной сделкой ввиду несоответствия статьям 209, 606 ГК РФ и не влечет юридических последствий.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом, истец не является ни собственником переданных в аренду помещений, ни управомоченным лицом на сдачу их в аренду, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.05.2010 по делу N А59-6298/2009 признано право федеральной собственности на спорные нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, 22.

Исходя из этого и руководствуясь пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 04.08.2004 N 6/32, поскольку он не соответствует требованиям статей 209, 606 ГК РФ ввиду отсутствия у Департамента полномочий по распоряжению спорными помещениями.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

С учетом изложенного отказ арбитражного суда в удовлетворении иска Департамента соответствует установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы заявителя жалобы о необоснованности отказа во взыскании арендных платежей в связи с тем, что договор аренды от 04.08.2004 N 6/32 заключен до признания права федеральной собственности на спорные помещения, несостоятелен. Право федеральной собственности на спорные помещения возникло в силу закона на основании пункта 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также раздела IV Приложения N 1 к нему. Решение арбитражного суда от 20.05.2010 по делу N А59-6298/2009 лишь подтвердило данный факт в связи с возникшим спором об уровне собственности.

Его же доводы о том, что ответчик занимал спорные помещения на основании договоров аренды после разграничения прав на объекты недвижимости, с учетом вышеуказанного не имеют правового значения.

Довод кассационной жалобы Департамента об истечении срока исковой давности по требованию о признании договора аренды от 04.08.2004 N 6/32 ничтожным отклоняется по следующим основаниям. Иск о признании договора недействительным по настоящему делу не заявлялся и оснований для применения исковой давности у суда не имелось. Договор аренды от 04.08.2004 N 6/32 оценен судом как ничтожная сделка в порядке статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств по делу, что не противоречит пункту 1 статьи 166 ГК РФ, в силу которого ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

При оценке договора аренды как ничтожной сделки нарушений статей 131, 166-168 ГК РФ, статей 2, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судом не допущено. Отсутствие государственной регистрации права федеральной собственности на переданные в аренду помещения не свидетельствует об отсутствии такого права, поскольку в силу пункта 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Иные доводы кассационной жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как не имеющие правового значения.

С учетом изложенного решение от 19.07.2010 не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 19.07.2010 по делу N А59-4996/2009 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.