Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 ноября 2010 г. N Ф03-7925/2010 по делу N А51-336/2010 При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить все обстоятельства, имеющие значение для дела, и, в соответствии с арбитражным законодательством РФ, решить вопрос распределения государственной пошлины по кассационной жалобе (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25 ноября 2010 г. N Ф03-7925/2010
по делу N А51-336/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от Управления муниципальной собственности города Владивостока: Салыкова Л.В., представитель по доверенности от 28.12.2009 N 28/1-3358, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока на решение от 28.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2010 по делу N А51-336/2010 Арбитражного суда Приморского края, по заявлению индивидуального предпринимателя Веретенникова Бориса Борисовича к Управлению муниципальной собственности города Владивостока о признании недействительным распоряжения.

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Веретенников Борис Борисович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (далее - Управление) о признании недействительным распоряжения от 02.10.2009 N 171, о признании преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 27, общей площадью 29,8 кв.м, и о возложении на Управление обязанности направить заявителю решение о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения с указанием цены имущества (с учетом уточнений исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Заявление обосновано тем, что оспариваемым распоряжением от 02.10.2009 предпринимателю Веретенникову Б.Б. фактически отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого с 1998 года муниципального имущества, что, по мнению заявителя, противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением от 28.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2010, заявленные требования удовлетворены полностью, суды признали недействительным распоряжение Управления от 02.10.2009 N 171 (пункт 1.2.3) и признали за предпринимателем Веретенниковым Б.Б. преимущественное право выкупа арендованного нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 27, площадью 29,8 кв.м, а также обязали Управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, и направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в сроки, установленные законом.

Судебные акты мотивированы тем, что у Управления не имелось предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, поскольку он соответствует всем требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, и факт владения и пользования заявителем арендуемым имуществом более двух лет подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе договором аренды от 01.12.1999 N 2/221, возобновленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приведены доводы о неправильном применении судами пункта 2 статьи 621 ГК РФ, что привело к необоснованным выводам о наличии между Управлением и предпринимателем Веретенниковым Б.Б. длительных арендных отношений. Кроме того, заявитель жалобы указывает на неприменение судами статьи 36 ЖК РФ, тогда как спорное помещение находится в подвале многоквартирного дома и отнесено к местам общего пользования, что исключает возможность его приватизации.

Предприниматель Веретенников Б.Б. в отзыве на кассационную жалобу опровергает изложенные в ней доводы и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Предприниматель Веретенников Б.Б., извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился и участие в нем своих представителей не обеспечил.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 28.06.2009 и постановления от 02.09.2010, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что данные судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Арбитражными судами установлено, что 21.08.2009 предприниматель Веретенников Б.Б. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

Управление в свою очередь письмом от 15.10.2009 N 19528сп сообщило предпринимателю Веретенникову Б.Б. о принятом решении не включать в условия приватизации преимущественное право арендатора на приобретение спорного имущества, сославшись на то, что договор аренды от 25.11.2003 N 02-05309-002-Н-АР-2851-00 не является заключенным в соответствии со статьей 651 ГК РФ.

Указанное письмо направлено в адрес предпринимателя на основании распоряжения Управления от 02.10.2009 N 171 "Об условиях приватизации муниципального имущества на 2009 год" (пункт 1 подпункты 1.2, 1.2.3).

Полагая, что отказ Управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы предпринимателя Веретенникова Б.Б., последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно нормам главы 24 АПК РФ предприниматель Веретенников Б.Б. вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, в данном случае распоряжения Управления от 02.10.2009, если заявитель полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования предпринимателя Веретенникова Б.Б., арбитражные суды исходили из того, что субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим государственное или муниципальное имущество предоставляется преимущественное право на приобретение этого имущества, при одновременном соблюдении ряда условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом суды обеих инстанций установили, что 29.05.1998 между предпринимателем Веретенниковым Б.Б. (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (арендодатель, правопредшественник Управления) заключен договор аренды от N 2/221, по которому арендатору передано нежилое помещение, общей площадью 34,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 27, для использования в целях "магазин, офис". Срок действия договора аренды установлен пунктом 1.3 с 26.05.1998 по 31.12.1999.

Указанное нежилое помещение передано предпринимателю Веретенникову Б.Б. по акту приема-передачи от 26.05.1998.

01.12.1999 между этими же сторонами подписан договор аренды N 2/221, предметом которого так же является вышеуказанное нежилое помещение, переданное арендатору на срок с 01.01.2000 по 31.12.2003 (пункты 1.1, 1,3 договора). Соглашением от 11.01.2000, стороны договора аренды от 01.12.1999 внесли в него изменения, в том числе уменьшили площадь арендуемого нежилого помещения до 29,8 кв.м.

Договор от 01.12.1999 с учетом его изменений зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная запись на договоре от 11.05.2001 и выданное свидетельство о государственной регистрации серии 25-АА N 025801. Участвующими в деле лицами данный факт при рассмотрении дела не оспаривался.

Впоследствии между Управлением и предпринимателем Веретенниковым Б.Б. подписаны соответствующие договоры аренды спорного нежилого помещения: от 25.11.2003 N 02-05309-002-Н-АР-2851-00 (и дополнительное соглашение к нему от 04.06.2007) сроком действия с 01.01.2004 по 25.11.2008, от 14.01.2009 N 02-05309-002-Н-АР-597500 сроком действия с 26.11.2008 по 24.11.2009 и от 11.12.2009 N 02-05309-002-Н-АР-6149-00, заключенный на срок с 25.11.2009 по 24.11.2014.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражные суды признали, что предприниматель Веретенников Б.Б. арендует спорное нежилое помещение с 26.05.1998 и надлежащим образом исполняет обязанности арендатора, в том числе по внесению арендной платы.

При этом суды исходили из того, что, несмотря на наличие в материалах дела ряда подписанных между сторонами договоров аренды, фактически правоотношения между сторонами урегулированы зарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды от 01.12.1999 N 2/221, по истечению срока действия которого (31.12.2003), он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В отношении иных представленных в материалы дела договоров аренды, подписанных между арендатором и арендодателем, арбитражные суды пришли к выводу о их незаключености, ввиду несоблюдения требований о государственной регистрации данных договоров по правилам статьи 651 ГК РФ. В то же время суды указали на то, что действия сторон по подписанию указанных сделок подтверждают наличие между сторонами фактических арендных отношений по договору от 01.12.1999.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении указанных норм материального права рассматривались судом первой инстанции и апелляционным судом, и правомерно ими отклонены как основанные на ошибочном их толковании. Управление не представило арбитражным судам доказательств того, что им предпринимались какие-либо действия, направленные на прекращение арендных отношений с предпринимателем Веретенниковым Б.Б., а также доказательств фактического возврата спорных помещений арендодателю после 31.12.2003.

С учетом установленного арбитражные суды пришли к выводам о незаконности оспариваемого распоряжения Управления от 02.10.2009 N 171 и о наличии всех условий, необходимых для предоставления предпринимателю Веретенникову Б.Б. преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества, в связи с чем удовлетворили заявление предпринимателя в полном объеме.

Вместе с тем указанные выводы арбитражных судов о наличии оснований для удовлетворения заявления преждевременны, поскольку они сделаны без выяснения всех фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как усматривается из материалов дела, арендуемое предпринимателем Веретенниковым Б.Б. нежилое помещение решением Думы города Владивостока от 21.07.2005 N 86 "Об утверждении Программы приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2006 год" включено в перечень приватизируемого муниципального имущества (пункт 278 приложения N 1 к названному решению).

Из содержания письма Управления от 28.04.2010 N 28/2-8-1985 (л.д. 75, т.1) следует, что торги по продаже вышеуказанного муниципального имущества в 2006 году не организовывались по причине расположения нежилого помещения в подвале жилого дома.

По общему правилу правовой режим подвальных помещений, расположенных в многоквартирном доме, определяется с учетом положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, по смыслу которых указанные помещения при условии нахождения в них инженерных коммуникаций или иного обслуживающего более одного помещения в доме оборудования, относятся к общему имуществу собственников помещений жилого дома.

Однако данные нормы материального права при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами обеих инстанций не применялись, обстоятельства наличия права общей долевой собственности домовладельцев на спорное нежилое помещение судами не устанавливались и соответствующие доказательства подтверждающие, либо опровергающие данные факты не исследовались.

Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное нежилое помещение, невозможно определить полномочия Управления по его распоряжению и, следовательно, разрешить настоящее дело по существу, поэтому принятые судебные акты нельзя признать правильными.

С учетом изложенного обжалуемые решение от 28.06.2010 и постановление от 02.09.2010 подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, выяснить, относятся ли спорное подвальное помещение либо его часть к общему имуществу дома и в зависимости от установленного решить, возможна ли в отношении данного помещения реализация предпринимателем Веретенниковым Б.Б. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом арбитражному суду следует учитывать правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 и от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой для правильного определения правового режима спорных подвальных помещений надлежит выяснить, предназначались ли данные помещения для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в жилом доме.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 28.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2010 по делу N А51-336/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.