Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 декабря 2010 г. N Ф03-8064/2010 по делу N А04-1056/2010 Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 6 декабря 2010 г. N Ф03-8064/2010
по делу N А04-1056/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Юность": Буздык В.Ю., представитель по доверенности от 24.11.2010 N 519, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юность" на решение от 27.05.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по делу N А04-1056/2010 Арбитражного суда Амурской области, по иску муниципального учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Тынды; муниципального унитарного предприятия г. Тынды Амурской области "Тында" к обществу с ограниченной ответственностью "Юность"; обществу с ограниченной ответственностью "Престиж Охрана", третье лицо: администрация г. Тынды, о возврате арендованного недвижимого имущества и устранении препятствий в пользовании муниципальным имуществом по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Юность" к муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Тынды, третьи лица: администрация г. Тынды, муниципальное унитарное предприятие г. Тынды Амурской области "Тында", о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2010 г.

Муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тынды (далее - КУМИ г. Тынды) и муниципальное унитарное предприятие г. Тынды Амурской области "Тында" (далее - МУП "Тында") обратились в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юность" и обществу с ограниченной ответственностью "Престиж Охрана" о возврате арендованного имущества - нежилого здания гостиницы, расположенного по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 49, и об устранении препятствий в пользовании муниципальным имуществом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску, привлечена администрация г. Тынды.

До рассмотрения судом дела по существу соистцы в порядке статьи 49 АПК РФ уточнили исковые требования, и просили обязать ООО "Юность" возвратить КУМИ г. Тынды спорное арендованное здание гостиницы, путем освобождения помещений в нем, а также истребовать это же муниципальное имущество в пользу МУП "Тында" и предоставить свободный доступ в расположенные в нем помещения. От требований к ООО "Престиж Охрана" соистцы отказались полностью.

Исковые требования КУМИ г. Тынды обоснованы тем, что ООО "Юность" в нарушение статей 307, 309, 622 ГК РФ и условий заключенного между ними договора аренды от 01.01.2007 N 95 не возвратило арендодателю спорное имущество после прекращения срока действия данного договора.

В обоснование иска МУП "Тында" указало на наличие у него права хозяйственного ведения на муниципальное имущество - здание гостиницы, что, по его мнению, позволяет на основании статей 301, 305 ГК РФ истребовать спорное имущество у ответчика после прекращения его договорных отношений с собственником этого имущества.

В свою очередь, ООО "Юность" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило КУМИ г. Тынды встречный иск о признании договора аренды от 01.01.2007 N 95 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в обоснование которого сослалось на положения статей 610, 617, 621 ГК РФ (с учетом уточнения встречного иска в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора по встречному иску, к участию в деле привлечены администрация г. Тынды и МУП "Тында".

Решением суда от 27.05.2010, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010, первоначальный иск удовлетворен частично: суд обязал ООО "Юность" возвратить КУМИ г. Тынды арендованное имущество - нежилое шестиэтажное здание, расположенное по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 49, общей площадью 4166,40 кв.м, в установленный договором аренды трехдневный срок с момента вступления решения в законную силу; в остальной части первоначального иска МУП "Тында" об истребовании имущества из чужого владения отказано. Встречный иск ООО "Юность" оставлен без удовлетворения. В части исковых требований к ООО "Престиж Охрана" производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Судебные акты мотивированы тем, что ООО "Юность" вопреки требованиям статьи 622 ГК РФ и условий договора аренды от 01.01.2007 N 95 неправомерно уклоняется от возврата спорного имущества арендодателю, в данном случае КУМИ г. Тынды. При этом суды, учитывая наличие возражений со стороны арендодателя против продления арендных отношений с ООО "Юность", не усмотрели предусмотренных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ оснований для удовлетворения встречного иска. В истребовании спорного муниципального имущества в пользу МУП "Тында" отказано по мотиву наличия между КУМИ г. Тынды и ООО "Юность" обязательственных отношений по возврату имущества, возникших из договора аренды, что исключает возможность применения статьи 301 ГК РФ. Кроме того, суды приняли во внимание, что на момент рассмотрения спора муниципальное имущество находится во владении ООО "Юность" и, следовательно, унитарному предприятию данное имущество собственником фактически не передавалось.

В кассационной жалобе ООО "Юность", ссылаясь на нарушение арбитражными судами норм материального и процессуального права, просит принятые по делу решение от 27.05.2010 и постановление от 13.09.2010 отменить.

В обоснование жалобы ООО "Юность" приведены доводы о предъявлении первоначального иска ненадлежащим истцом, в лице КУМИ г. Тынды, поскольку как считает заявитель жалобы, согласно пунктам 5, 7 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" присуждение при доказанности первоначальных исковых требований по настоящему делу необходимо осуществлять в пользу МУП "Тында", обладающим правом хозяйственного ведения на спорное имущество.

Кроме того, ООО "Юность" выражает несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и настаивает на продлении действия договора аренды от 01.01.2007 на неопределенный срок. Указывает на наличие субарендаторов, занимающих помещения в спорном здании гостиницы, что препятствует исполнению судебного акта о возврате имущества арендодателю.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Юность" поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним пояснения.

Представители других участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения от 27.05.2010 и постановления от 13.09.2010 отсутствуют.

Арбитражными судами установлено, что 01.01.2007 межу КУМИ г.Тынды (арендодатель) и ООО "Юность" (арендатор) заключен договор N 95 аренды муниципального имущества, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование без права последующего выкупа муниципальное имущество - нежилое здание по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 49, общей площадью 4199,9 кв.м, в том числе полезной площадью 2959,37 кв.м.

В тот же день муниципальное имущество передано ООО "Юность" по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды).

Пунктом 3.1 договора от 01.01.2007 N 95 сторонами установлен срок аренды с 01.01.2007 до 31.12.2009, по истечении которого обязательства арендодателя по предоставлению объекта прекращается в соответствии с пунктом 3.4 договора.

Согласно пункту 4.2.10 указанного договора аренды при его прекращении арендатор обязан передать в течение 3-х дней арендуемый объект арендодателю по акту приема-передачи. До подписания акта приема- передачи, арендованный объект считается занятым арендатором.

За три месяца до истечения срока действия договора аренды КУМИ г.Тынды направило в адрес ООО "Юность" уведомление от 01.10.2009 N 2466/1 в котором сообщило об отсутствии намерений собственника муниципального имущества на продление арендных отношений после истечения срока договора и указало на необходимость передачи имущества арендодателю не позднее 31.12.2009.

Впоследствии КУМИ г. Тынды неоднократно сообщало арендатору о прекращении действия договора аренды от 01.01.2007 N 95 и о необходимости исполнения обязанности ООО "Юность" по возврату арендованного имущества, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела письма от 24.12.2009 NN 3621-3623, от 14.01.2010 N 39, от 29.01.2010 N 176 и от 18.02.2010 N 355.

Вместе с тем, арендатор уклонился от исполнения возложенной на него пунктом 4.2.10 договора обязанности и после 31.12.2009 арендованное имущество собственнику не возвратил. Не исполнена данная обязанность и на момент рассмотрения настоящего дела, что сторонами не оспаривается.

Арбитражные суды обеих инстанций также установили, что после окончания срока действия договора аренды от 01.01.2007 N 95 спорное имущество - здание гостиницы, распоряжением Мэра города Тынды от 03.01.2010 N 01 закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Тында", которое зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 25.01.2010 выдано свидетельство серии 28АА N 366045.

Спор возник по причине не возврата ООО "Юность" арендованного имущества и наличия препятствий в использовании МУП "Тында" муниципального имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения. ООО "Юность" в свою очередь, считая себя законным пользователем спорного имущества, предъявило встречный иск.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Между тем, статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Указанное обязательство арендатора по возврату имущества, предусмотренное также пунктом 4.2.10 договора аренды от 01.01.2007 N 95, согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ считается прекращенным лишь при надлежащем его исполнение.

Установив, что ООО "Юность" после истечения срока действия договора аренды не освободило нежилое здание гостиницы, и приняв во внимание явное отсутствие намерений собственника на продление арендных отношений, арбитражные суды признали обоснованными исковые требования КУМИ г.Тынды о возврате имущества, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и положениям вышеуказанных норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

По этим же основаниям суды правомерно отказали ООО "Юность" в удовлетворении встречного иска о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор безосновательно удерживал арендование имущество после прекращения срока действия договора в отсутствие на то согласия собственника.

Рассмотрев первоначальный иск в части требования МУП "Тында" к ООО "Юность" об истребовании из чужого незаконного владения муниципального имущества, закрепленного за истцом на праве хозяйственного ведения, суды не установили предусмотренных статьями 301, 305 ГК РФ оснований для его удовлетворения.

В соответствии с указанными нормами главы 20 ГК РФ право, истребовать имущество из чужого незаконного владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно пункту 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Учитывая установленный судами факт нахождения спорного муниципального имущества во владении ООО "Юность", арбитражные суды сделали правильный вывод о том, что собственник данного имущества принимая решение о его закреплении на праве хозяйственного ведения за МУП "Тында", не имел реальной возможности передать данное имущество унитарному предприятию, в силу чего последнее не вправе его истребовать из владения ООО "Юность", основанному к тому же на договоре аренды.

Прекращение производства по делу в отношений требований по первоначальному иску к ООО "Престиж Охрана" ввиду отказа от них соистцов соответствует пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ и лицами, участвующими в деле, в этой части судебные акты не обжалуются.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на пункты 5, 7 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 о необходимости присуждения по настоящему делу в пользу МУП "Тында" судом кассационной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как правильно указано в обжалуемых судебных актах исковые требования КУМИ г. Тынды обоснованы наличием на стороне ООО "Юность" обязанности по возврату арендованного имущества, возникшей из условий договора в силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ, тогда как вышеуказанные разъяснения совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 касаются рассмотрения судами требований собственника имущества к незаконному владельцу, предъявленных в защиту права хозяйственного ведения унитарного предприятия.

Между тем согласно пункту 34 того же совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

При таких обстоятельствах арбитражные суды, удовлетворяя первоначальный иск в части требований о возврате арендованного имущества, правомерно руководствовались нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ, регулирующими сложившиеся между КУМИ г. Тынды и ООО "Юность" правоотношения.

Доводы заявителя кассационной жалобы о возобновлении договора аренды от 01.01.2007 N 95 на неопределенный срок, приводились ООО "Юность" в суде первой инстанции и апелляционном суде, рассматривались судами и обоснованно ими отклонены как противоречащие имеющимся в деле доказательствам. Арбитражными судами установлен факт наличия возражений со стороны арендодателя против продолжения пользования арендатором имуществом после истечения срока договора, что исключает применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Его же доводы о наличии в спорном здании субарендаторов и затруднительности в связи с этим исполнения вступившего в законную силу судебного акта судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, поскольку согласно статье 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, поэтому наличие в спорном здании субарендаторов не освобождает ООО "Юность" от обязанности возвратить арендуемое имущество собственнику после прекращения договора аренды от 01.01.2007 N 95.

С учетом изложенного решение от 27.05.2010 и постановление от 13.09.2010, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 27.05.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по делу N А04-1056/2010 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.