Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 декабря 2010 г. N Ф03-8756/2010 по делу N А51-6573/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от индивидуального предпринимателя Махмудова Б.М.: Махмудов Б.М. - предприниматель; Коркишко Е.С. - представитель по доверенности от 17.02.2010 N 25-02/871273, от Управления муниципальной собственности города Владивостока: Кондратьева С.Б. - представитель по доверенности от 18.11.2010 N 28/1-5744, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Махмудова Бахрама Мирага оглы на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 по делу N А51-6573/2010 Арбитражного суда Приморского края, по заявлению индивидуального предпринимателя Махмудова Бахрама Мирага оглы к Управлению муниципальной собственности города Владивостока о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Махмудов Бахрам Мирага оглы (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 31.03.2010 N 2011Д; 5600сп Управления муниципальной собственности города Владивостока (далее по тексту - Управление) отказа в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект Красного Знамени, 91, общей площадью 79,4 кв.м, а также о возложении на Управление обязанности устранить допущенное нарушение прав заявителя путем принятия решения о включении в условия приватизации спорного помещения преимущественного права предпринимателя на его приобретение и обязанности направить предложение о заключении договора купли-продажи, с приложением проектов договоров купли-продажи и залога нежилого помещения.

Заявление обоснованно тем, что оспариваемый отказ Управления противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), поскольку предприниматель Махмудов Б.М. относится к субъектам малого предпринимательства, является добросовестным арендатором, и непрерывно владеет спорным помещением с 01.12.2003 на основании зарегистрированного договора аренды, действие которого возобновлено на определенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Решением от 28.06.2010 заявленные требования удовлетворены полностью по мотиву отсутствия у Управления предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для отказа предпринимателю Махмудову Б.М. в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, арендуемого им более двух лет на основании договора аренды от 17.11.2003, с учетом получения арендодателем до настоящего времени арендной платы и отсутствия доказательств осуществления Управлением действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений и истребование спорного имущества у предпринимателя.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010, решение суда от 28.06.2010 отменено и в удовлетворении заявления предпринимателя отказано. Апелляционный суд пришел к выводам о прекращении договора аренды от 17.11.2003 и об отсутствии на момент обращения предпринимателя Махмудова Б.М. в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества зарегистрированного надлежащим образом договора аренды спорного нежилого помещения. В этой связи апелляционный суд, сославшись на пункт 3 статьи 651 ГК РФ и пункты 1, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, признал оспариваемый отказ Управления правомерным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду, что в статье 651 ГК РФ отсутствует пункт 3.

В кассационной жалобе предприниматель Махмудов Б.М. полагает, что апелляционным судом неправильно применены нормы материального права и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому просит постановление от 24.08.2010 отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 28.06.2010.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с выводом апелляционного суда о прекращении действия договора аренды от 17.11.2003, поскольку считает, что до заключения в установленном законом порядке нового договора аренды правоотношения сторон должны регулироваться ранее заключенным договором, действие которого в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возобновлено на неопределенный срок по причине отсутствия явных возражений арендодателя против этого. Кроме того, ссылается на наличие государственной регистрации обременения права муниципальной собственности в виде аренды, являющейся, по мнению предпринимателя, единственным доказательством существования арендных отношений.

Управление в отзыве на кассационную жалобу полагает обжалуемое постановление апелляционного суда от 24.08.2010 законным и обоснованным, и обращает внимание суда на то, что фактическое пользование имуществом вне рамок заключенного договора аренды не порождает преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В судебном заседании арбитражного суда предприниматель Махмудов Б.М. и его представитель настаивали на удовлетворении кассационной жалобы и дополнительно пояснили, что спорное помещение находится в подвальном этаже жилого дома, однако данное обстоятельство не считали препятствием для выкупа арендуемого имущества.

Представитель Управления возразил против доводов кассационной жалобы и просил в ее удовлетворении отказать. При этом подтвердил факт нахождения арендуемого предпринимателем помещения в подвале жилого дома.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что решение от 28.06.2010 и постановление от 24.08.2010 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между предпринимателем Махмудовым Б.М. (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды от 17.12.2003 N 04-00777-003-Н-АР-2823-00, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д. 91, общей площадью 79,4 кв.м, для использования в целях "магазин" на срок с 01.12.2003 по 30.11.2008 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.12.2003 выдано свидетельство серии 25-АА N 374114.

Впоследствии между Управлением и предпринимателем Махмудовым Б.М. подписаны: акт приема-передачи от 30.11.2008 нежилого помещения по истечении срока действия договора аренды от 17.11.2003; договор аренды того же помещения от 25.12.2008 N 04-00777-003-Н-АР-5965-00 сроком действия с 01.12.2008 по 29.12.2009; акт приема-передачи от 29.12.2008, согласно которому арендатор фактически использует помещение с 01.12.2008; соглашение от 30.12.2008 о расторжении договора аренды от 17.11.2003 и дополнительное соглашение от 21.12.2009 о внесении изменений в договор аренды от 29.12.2008.

Между тем, доказательства проведения государственной регистрации вышеуказанных документов в установленном законом порядке в материалы дела не представлены, и факт отсутствия такой регистрации сторонами не оспаривался.

Далее, 25.02.2010 предприниматель Махмудов Б.М. на основании статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился к Главе администрации города Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д. 91, общей площадью 79,4 кв.м., указав на то, что имущество находится в аренде более двух лет по договору аренды от 17.11.2003.

По результатам рассмотрения указанного заявления Управление направило в адрес предпринимателя Махмудова Б.М. письмо от 31.03.2010 N 2011Д; 5600сп, в котором сообщило о принятом решении не включать в условия приватизации преимущественное право арендатора на приобретение спорного имущества, сославшись на то, что на момент обращения договор аренды от 25.12.2008 N 04-00777-003-Н-АР-5965-00 не является заключенным в соответствии со статьей 651 ГК РФ.

Полагая, что данный отказ Управления не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы предпринимателя Махмудова Б.М., последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно нормам главы 24 АПК РФ предприниматель Махмудов Б.М. вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, в данном случае отказа Управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, если заявитель полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении установленных данной нормой условий, в том числе о нахождении в непрерывном владении и (или) временном пользовании предпринимателя арендуемого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя Махмудова Б.М., апелляционный суд признал законным оспариваемый отказ Управления, поскольку пришел к выводу об отсутствии у заявителя права аренды на спорное имущество в связи с несоблюдением им требований о регистрации договора аренды от 25.12.2008 в соответствии со статьей 651 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд не принял во внимание зарегистрированный договор аренды от 17.11.2003, указав на прекращение его действия в связи с возвратом имущества по акту приема-передачи от 30.11.2008, в силу чего данный договор также не мог являться основанием для выкупа предпринимателем муниципального имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По этим же основаниям апелляционным судом отклонены доводы предпринимателя о фактическом владении спорным помещением непрерывно с 01.12.2003, и о своевременном внесении арендной платы, как не имеющие правового значения для целей реализации заявителем преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Между тем, апелляционным судом не учтено, что одной из целей принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Наличие подписанного между сторонами акта приема-передачи от 30.11.2008 само по себе не свидетельствует о выбытии из владения арендатора спорного имущества, поскольку согласно акту приема-передачи от 29.12.2008 и подписанному договору от 25.12.2008 арендатор фактически продолжал использовать помещение с 01.12.2008, арендодатель получал арендную плату и не возражал против продления арендных отношений. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации прекращения обременения прав арендатора, возникшего на основании договора аренды от 17.11.2003.

При наличии формальных условий для применения к правоотношениям сторон норм гражданского законодательства, определяющих порядок передачи арендуемого имущества посредством подписания передаточного акта, сомнения в наличии арендных отношений должны толковаться в пользу арендатора.

В тоже время, судом первой инстанции установлен факт нахождения в непрерывном временном пользовании предпринимателя Махмудова Б.М. спорного помещения начиная с 01.12.2003, то есть в течение двух лет и более до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также соблюдение им иных установленных статьей 3 этого же закона условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из установленных арбитражным судом обстоятельств дела и принимая во внимание, что после истечения срока действия договора от 17.11.2003 арендуемое предпринимателем имущество не выбывало из его фактического владения, им вносилась в установленном размере арендная плата, в отсутствие доказательств возражений арендодателя против продления арендных отношений и принимаемых им мер по истребованию спорного имущества у арендатора, а также отсутствие между сторонами иного заключенного (зарегистрированного) договора аренды, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Управления о том, что предприниматель Махмудов Б.М. не является арендатором спорного имущества и у него отсутствует право на приобретение имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Выводы суда первой инстанции в указанной части соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подлежащим применению нормам материального права и не противоречат рекомендациям, изложенным в пунктах 1, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Вместе с тем выводы арбитражного суда о наличии оснований для удовлетворения заявления предпринимателя Махмудова Б.М. преждевременны, поскольку они сделаны без выяснения всех фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как усматривается из материалов дела, арендуемое предпринимателем Махмудовым Б.М. находится в подвале жилого дома, что подтверждено представителями сторон в судебном заседании кассационной инстанции.

По общему правилу правовой режим подвальных помещений, расположенных в многоквартирном доме, определяется с учетом положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, по смыслу которых указанные помещения при условии нахождения в них инженерных коммуникаций или иного обслуживающего более одного помещения в доме оборудования, относятся к общему имуществу собственников помещений жилого дома.

Однако данные нормы материального права при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами обеих инстанций не применялись, обстоятельства наличия права общей долевой собственности домовладельцев на спорное нежилое помещение судами не устанавливались и соответствующие доказательства подтверждающие, либо опровергающие данные факты не исследовались.

Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное нежилое помещение, невозможно определить полномочия Управления по его распоряжению и, следовательно, разрешить настоящее дело по существу, поэтому принятое решение также нельзя признать правильным.

С учетом изложенного обжалуемые решение от 28.06.2010 и постановление от 24.08.2010 подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить, относятся ли спорное подвальное помещение либо его часть к общему имуществу дома и в зависимости от установленного решить, возможна ли в отношении данного помещения реализация предпринимателем Махмудовым Б.М. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом арбитражному суду следует учитывать правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 и от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой для правильного определения правового режима спорных подвальных помещений надлежит выяснить, предназначались ли данные помещения для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в жилом доме.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 28.06.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 по делу N А51-6573/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.