Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 декабря 2010 г. N Ф03-9076/2010 по делу N А51-644/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Бучасов А.П., представитель по доверенности от 01.09.2010 б/н от ответчика: Жихарев В.В., представитель по доверенности от 01.08.2008 N 3, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный региональный клиринговый центр" на решение от 12.05.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 по делу N А51-644/2010 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Аскот" к обществу с ограниченной ответственностью ""Дальневосточный региональный клиринговый центр", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Бабичук Андрей Юрьевич, о признании права собственности

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Аскот" (далее - общество "Аскот") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточный региональный клиринговый центр" (далее - общество "ДРКЦ") о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 158,3 кв.м в здании (лит.1) по адресу: г. Находка, ул. Портовая, 252 (этаж 1, номера на поэтажном плане: 2, 2А, 3-12, 14 (лит V)).

Иск обоснован тем, что общество "Аскот" является собственником спорного помещения на основании договора аренды с правом выкупа от 01.04.1998, заключенного с предыдущим собственником помещения - обществом с ограниченной ответственностью "ЭВР" (далее - общество "ЭВР") и решения Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2005 по делу N А51-5827/2005 2-159 о признании за обществом "Аскот" права собственности на помещение. Поскольку предыдущий собственник повторно продал спорное помещение обществу "ДРКЦ" и последнее зарегистрировало переход права собственности, то истец, фактически владеющий помещением, но лишенный возможности зарегистрировать свое право собственности на него, просит признать за ним право собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Бабичук А.Ю.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.05.2010 иск удовлетворен.

Пятый арбитражный апелляционный суд определением от 21.07.2010, вынесенным в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для арбитражного суда первой инстанции.

Постановлением апелляционного суда от 27.08.2010 решение от 12.05.2010 отменено на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, иск общества "Аскот" удовлетворен.

Постановление мотивировано тем, что договор купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2006, заключенный между предыдущим собственником помещения (общество "ЭВР", продавец) и обществом "ДРКЦ" (покупатель), в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду несоответствия статье 209 ГК РФ, поскольку нарушает права общества "Аскот" на спорное помещение, возникшие до заключения договора от 09.08.2006.

В кассационной жалобе общество "ДРКЦ" просит решение от 12.05.2010 и постановление от 27.08.2010 отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином составе судей.

В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судами статей 168, 209 ГК РФ, статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктов 13 и 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22); о нарушении части 2 статьи 69 АПК РФ. Кроме того, общество "ДРКЦ" заявляет, что является добросовестным приобретателем спорного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Аскот" заявляет об отсутствии оснований для применения к настоящему спору статьи 302 ГК РФ; сообщает о том, что общество "ДРКЦ" никогда не владело спорным помещением и не получало его по акту приема-передачи от предыдущего собственника, и просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель общества "ДРКЦ" дал пояснения по тексту кассационной жалобы и дополнительно сослался на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении Президиума от 20.10.2010 N 7214/10.

Представитель общества "Аскот" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, приведенным в отзыве на жалобу.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебном заседании не участвовали.

В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со статьей 163 АПК РФ с 13.12.2010 до 12 час. 00 мин. 20.12.2010. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что постановление от 27.08.2010 подлежит отмене по следующим основаниям.

Апелляционный суд установил, что 01.04.1998 между ТОО "ЭВР" (правопредшественник общества "ЭВР", арендодатель) и обществом "Аскот" (арендатор) заключен договор аренды спорного нежилого помещения сроком на двадцать пять лет с правом выкупа.

По условиям договора арендованное помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в размере 170000 руб.

Спорное помещение передано арендатору по передаточному акту от 01.04.1998. Выкупная стоимость оплачена обществом "Аскот" платежным поручением от 31.03.2005 N 31.

Вступившим в законную силу (29.11.2006) решением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2006 по делу N А51-5827/2005 2-159 удовлетворен иск общества "Аскот" к обществу "ЭВР" о признании права собственности на спорное помещение.

Право собственности на спорное помещение общество "Аскот" на основании данного судебного акта не зарегистрировало. Как пояснил в суде кассационной инстанции представитель общества "Аскот", истец не принимал мер к регистрации права собственности, полагая, что сможет это сделать по истечении двадцати пяти лет аренды.

Апелляционным судом также установлено, что 09.08.2006 между обществом "ЭВР" в лице конкурсного управляющего (продавец) и обществом "ДРКЦ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи того же нежилого помещения, которое являлось предметом договора аренды с правом выкупа от 01.04.1998 между ТОО "ЭВР" и обществом "Аскот".

09.08.2006 общество "ЭВР" и общество "ДРКЦ" подписали передаточный акт, в котором указано на передачу новому собственнику спорного помещения.

Переход права собственности на спорное помещение от общества "ЭВР" к обществу "ДРКЦ" зарегистрирован в установленном законом порядке 18.10.2006, обществу "ДРКЦ" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.10.2006 серии 25-АА N 752201.

Наряду с этим апелляционный суд установил, что с апреля 1998 года спорное помещение из владения общества "Аскот" не выбывало, обществу "ДРКЦ" по акту от 09.08.2006 фактически не передавалось.

Указанные обстоятельства установлены апелляционным судом на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.

Удовлетворяя требования истца, апелляционный суд исходил из того, что состоявшийся между обществом "ЭВР" и обществом "ДРКЦ" договор купли-продажи от 09.08.2006, заключенный позднее даты совершения сделки по реализации спорного помещения обществу "Аскот", является ничтожной сделкой на основании статей 168, 209 ГК РФ, поэтому не повлек правовых последствий в виде возникновения у общества "ДРКЦ" права собственности на помещение независимо от регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем данный вывод суда сделан с неправильным применением норм материального права.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, на момент заключения договора купли-продажи от 09.08.2006 общество "ЭВР" обладало зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, следовательно, было вправе распоряжаться им согласно статье 209 ГК РФ.

Ссылаясь на статью 209 ГК РФ в обоснование ничтожности договора купли-продажи от 09.08.2006, апелляционный суд указал, что данная сделка нарушает права общества "Аскот" на оформление спорного помещения в свою собственность.

Между тем из положений статей 8, 223 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 60-61 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 следует, что последующая сделка, совершенная продавцом с тем же недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному договору.

По смыслу пункта 2 статьи 209 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в абзацах 6-7 пункта 61 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, нарушение последующей сделкой прав и законных интересов других лиц не свидетельствует о ничтожности сделки, а является основанием для привлечения нарушителя к гражданско-правовой ответственности и обращения потерпевшего лица в суд за защитой нарушенного права определенными способами.

Таким образом, вывод суда о том, что договор от 09.08.2006 является ничтожной сделкой, которая не повлекла возникновение у покупателя - общества "ДРКЦ" права собственности, не соответствует статьям 209, 223 ГК РФ и статье 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Соглашаясь с избранным истцом способом защиты своего права, апелляционный суд сослался на пункт 58 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, согласно которому лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В то же время апелляционный суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 59 этого же Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, в котором указано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом также не принят во внимание абзац 7 пункта 61 указанного Постановления Пленума N 10/22, согласно которому, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (договор аренды недвижимости с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи - Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2005 N 12102/04).

Апелляционным судом не выяснено у истца правовое обоснование его требования о признании права собственности на спорное помещение и то, каким образом выбранный им способ защиты, с учетом зарегистрированного за обществом "ДРКЦ" права собственности на помещение, будет способствовать восстановлению нарушенного права истца и устранит двойной учет прав на одно и то же имущество.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда, рассмотревшего дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 по делу N А51-644/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.