Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 декабря 2010 г. N Ф03-9106/2010 по делу N А73-6402/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Каун О.А., представитель по доверенности от 24.12.2009 N13541/02-07, Башкатова Е.А., представитель по доверенности от 24.12.2009 N 13542/02-07; от ответчика: Балдин С.Н., директор школы, Семенова Т.А., представитель по доверенности от 26.07.2010 N 228, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Росна" на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 по делу N А73-6402/2010 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Росна" об освобождении имущества.

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2010 г.

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (далее - ДМС администрации г.Хабаровска, департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Росна" (далее - НОУ "СОШ "Росна", школа) об освобождении нежилого здания, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Вяземская, 1б, общей площадью 855, 1 кв.м.

В обоснование иска департамент сослался на нормы статей 450, 622, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на отказ ответчика освободить нежилое здание, несмотря на расторжение договора аренды с 25.06.2009.

Решением от 02.08.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что при наличии дополнительных соглашений к договору, заключенных сторонами после направления истцом уведомления о его расторжении, а также учитывая факт исполнения ответчиком обязанности арендатора по оплате занимаемого помещения и принятие платежей арендодателем, спорный договор является действующим, а, следовательно, школа занимает здание на законных основаниях.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования департамента удовлетворены со ссылкой на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность возобновления расторгнутого договора аренды путем подписания каких - либо соглашений к нему, после прекращения его действия.

Не согласившись с указанным постановлением, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель указывает на неправильное применение апелляционным судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения, считая оспариваемый по делу судебный акт законным и обоснованным.

Представители сторон в судебном заседании привели доводы, соответствующие текстам кассационной жалобы и отзыва на нее.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм материального права и положений процессуального законодательства, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.11.2008 между открытым акционерным обществом "Центр инновационных технологий" (арендодатель) и НОУ "СОШ "Росна" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда N 196/08, по условиям которого здание общей площадью 855,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Вяземская, 1б, предоставляется для использования под образование. Передача здания во временное пользование оформлена актом от 01.06.2007.

Срок действия договора определен контрагентами с 01.07.2008 по 31.12.2008. По истечении названного срока действие договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.

09.02.2009 вышеуказанное здание было передано ОАО "Центр инновационных технологий" городскому округу "Город Хабаровск" по договору о безвозмездной передаче в собственность (дарение). Право собственности на здание школы зарегистрировано за муниципальным образованием (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2009 N 27-АВ276283).

В связи со сменой собственника объекта аренды городской округ "Город Хабаровск" в лице департамента с 12.02.2009 является арендодателем по договору аренды от 27.11.2008 N 196/08.

Письмом от 20.05.2009 департамент уведомил школу об отказе от договора аренды.

Поскольку при проверке, проведенной департаментом 03.06.2010, установлен факт пользования школой спорным нежилым зданием, истец обратился в арбитражный суд с требованием о его освобождении.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал спорный договор аренды действующим, поскольку после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды между участниками сделки 16.10.2009 и 18.11.2009 были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 27.11.2008 N 196/08, предусматривающие внесение в него изменений в части наименования арендодателя и размера арендной платы.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность продления прекратившего действие договора, в связи с чем заключение дополнительных соглашений к договору аренды не свидетельствует о его действии.

Вывод суда апелляционной инстанции по указанному вопросу не может быть признан соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1.2 договора аренды N 196/08 срок его действия устанавливался с 01.07.2008 по 31.12.2008, но на основании пункта 5.4 данного договора и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлялся на неопределенный срок в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендуемым объектом недвижимого имущества после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Департамент (арендодатель) 20.05.2009 направил школе (арендатору) письмо N 5358/05-07 о расторжении указанного договора аренды.

Однако, как установлено судом, договорные отношения по аренде занимаемого школой помещения были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору от 16.10.2009 и 18.11.2009, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды N 196/08 в полном объеме без указания на его прекращение.

После подписания дополнительного соглашения от 18.11.2009 уведомления об отказе от договора аренды арендодателем школе не направлялись.

Кроме того, как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, арендатор за период с июня 2009 по июль 2010 добросовестно исполнял свои обязательства по договору, ежемесячно перечисляя на расчетный счет истца арендную плату в размере, определенном договором аренды и дополнительными соглашениями к нему от 16.10.2009 и 18.11.2009.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел, что, подписав дополнительные соглашения к договору аренды, истец подтвердил свое намерение продолжить с ответчиком договорные отношения.

Между тем выводы апелляционного суда о том, что договор аренды прекратил свое действие с 20.06.2009, а воля сторон при подписании дополнительных соглашений была направлена на изменение стоимости аренды на период действия договора с февраля месяца 2009 года, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, поскольку в самих дополнительных соглашениях указан лишь срок вступления их в силу, при этом срок окончания их действия, либо ссылки на прекращение договора аренды отсутствуют. Кроме того, в письме от 22.10.2009 департамент указывал о возможности продления договора аренды на срок до 01.07.2010.

Также не может быть признан обоснованным и вывод апелляционного суда о том, что, подавая заявку от 14.09.2009 на заключение нового договора аренды имущества (нежилого здания общей площадью 855,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Вяземская, 1б) без проведения конкурса либо аукциона, ответчик признал факт прекращения договора аренды, так как с данным заявлением школа обращалась ранее заключения дополнительных соглашений, которыми стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды N 196/08.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции находит обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что школа занимала спорное здание на основании действующего договора аренды от 27.11.2008.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований департамента, а у апелляционного суда отсутствовали законные основания для отмены судебного акта, поэтому оспариваемое постановление подлежит отмене, а решение суда - оставлению в силе.

Судебные расходы в виде уплаченной ответчиком государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2000 руб. относятся на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 по делу N А73-6402/2010 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.08.2010 по этому же делу.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска в пользу негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Росна" 2000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу кассационной жалобы.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.

Приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа N 001357, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.