Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 января 2011 г. N Ф03-9841/2010 по делу N А51-9847/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Универсал": Кравченко Д.В., представитель по доверенности от 20.04.2010 б/н, от администрации Находкинского городского округа: Неводова М.Р., представитель по доверенности от 29.12.2010 N 1.31-3015, рассмотрел кассационную жалобу открытого акционерного общества "Универсал" на решение от 10.09.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу N А51-9847/2010 Арбитражного суда Приморского края, по заявлению открытого акционерного общества "Универсал" к администрации Находкинского городского округа о признании незаконными действий (бездействия) по отказу от договора аренды.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал" (далее -общество) обратилось в Арбитражный  суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий администрации Находкинского городского округа (далее - Администрация) по одностороннему отказу от договоров аренды земельных участков от 05.06.2008 NN 3221-08, 3222-08.

Заявление обосновано тем, что во исполнение указанных договоров аренды от 05.06.2008 обществу сроком до 23.05.2010 для целей проектирования и строительства торгового центра и набережной с парковкой предоставлены земельные участки, расположенные согласно адресу ориентира: Приморский край, г.Находка, проспект Мира, 32, в экономической зоне N 6. По истечения срока действия договоров аренды и возобновления их на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Администрация направила в адрес общества уведомления от 26.05.2010 NN 20.3.2/1714, 20.3.2/1715 в которых сообщила об одностороннем отказе от договоров аренды и предложила обществу освободить спорные земельные участки по истечении 14 дней. Однако, по мнению общества, такое право у Администрации отсутствует в силу статей 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса РФ по причине нахождения на земельных участках принадлежащего заявителю объекта незавершенного строительства, что следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08.

Решением суда от 10.09.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что статьей 610 ГК РФ арендодателю предоставлено право в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок. Кроме того, обществом не представлены доказательства государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. В дополнение к этому суды указали на отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя, поскольку им ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, что также установлено вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда.

В кассационной жалобе общество выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы общество указывает не несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов судов об отсутствии на спорных земельных участках принадлежащего ему недвижимого имущества. Считает, что судами неправильно применены статьи 35, 46 Земельного кодекса РФ, в силу которых не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация выражает несогласие с изложенными в ней доводами, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы и отсутствие нарушений прав и законных интересов заявителя.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы и дополнительно сообщил суду, что в настоящее время принадлежащий обществу объект незавершенного строительства арестован в рамках исполнительного производства и им предпринимаются меры по государственной регистрации права собственности на данный объект, в том числе оформлен кадастровый паспорт в целях его дальнейшей реализации.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы и выразил мнение, что до момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, он не может признаваться объектом недвижимости.

Исследовав материалы дела и проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Арбитражными судами обеих инстанций, на основе исследования представленных в дело доказательств установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены два договора аренды земельного участка от 05.06.2008 NN 3221-08, 3222-08, согласно которым арендатору во временное владение и пользование сроком с 23.05.2008 по 23.05.2010 под проектирование и строительство торгового центра и набережной с автопарковкой предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов площадью 6991 кв.м с кадастровым номером 25:31:010401:672 и площадью 5584 кв.м с кадастровым номером 25:31:010401:673, относительно места расположения: Приморский край, г.Находка, проспект Мира, 32, в экономической зоне N 6.

Указанные договоры от 05.06.2008 зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные надписи от 01.07.2008 за номерами 25-25-18/034/2008-85 и 25-25-18/034/2008-86, соответственно.

Пунктами 5.6 договоров аренды предусмотрено, что в случае возобновления их на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 14 дней.

По истечении срока действия договоров арендатор продолжал пользоваться земельными участками, что сторонами при рассмотрении настоящего дела не оспаривалось.

Вместе с тем, 26.05.2010 Администрация со ссылкой на статью 610 ГК РФ и пункты 5.6 договоров направила в адрес общества уведомления NN 20.3.2/1714, 20.3.2/1715 об отказе от договоров аренды от 05.06.2008 NN 3221-08, 3222-08, предложив арендатору в срок до 10.06.2010 освободить спорные земельные участки.

Ссылаясь не необоснованность одностороннего отказа Администрации от исполнения действующих договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая заявленные обществом требования с точки зрения норм главы 24 АПК РФ суды обеих инстанций пришли к выводам о законности действий Администрации по отказу от договоров аренды и о недоказанности наличия нарушений этими действиями прав и законных интересов общества.

Между тем судами не учтено, что сложившиеся между сторонами отношения по поводу аренды земельных участков регулируются нормами гражданского и земельного законодательства, и Администрация в данных правоотношениях выступает от имени собственника объекта аренды, а не как орган местного самоуправления, наделенный соответствующими властными полномочиями.

В то же время, выводы арбитражных судов со ссылкой на статью 610 ГК РФ о наличии у Администрации безусловного права на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и об отсутствии оснований для применения статей 35, 42, 46 Земельного кодекса РФ ввиду недоказанности наличия на спорных земельных участках принадлежащего обществу объекта недвижимости и нарушения сроков внесения обществом арендной платы, судом кассационной инстанции признаются ошибочными.

Арбитражные суды, рассматривая настоящее дело, не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от 23.12.2008 N 8985/08, опубликованном 04.02.2009, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, учитывая, что предметом аренды являются земельные участки предоставленные обществу для целей строительства, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения Администрацией спорных договоров аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Нельзя также согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о недоказанности истцом наличия на спорных земельных участках принадлежащего обществу объекта недвижимости по причине отсутствия доказательств государственной регистрации такого права, поскольку указанный вывод сделан без соответствующей статье 71 АПК РФ оценки представленных в дело доказательств, в том числе разрешения на строительство от 05.02.2009 N RU25308000-013/09 (л.д. 29), постановления о наложении ареста на имущество должника от 17.03.2010 (л.д. 47) и справки о местоположении объекта недвижимости от 17.08.2010 (д.л. 52).

Действительно, согласно статье 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу статьи 131 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации. Однако действующее законодательство не устанавливает предельные сроки такой регистрации.

Напротив, по смыслу норм Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Необходимо также отметить, что в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется, в том числе на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, отведенным для создания объекта недвижимого имущества, принадлежим заявителю на ином праве, чем право собственности.

Таким образом, в случае наличия на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства односторонний отказ Администрации от исполнения договоров аренды этих участков будет препятствовать проведению государственной регистрации права собственности общества на принадлежащее ему имущество и последующей реализации данного имущества.

Кроме того, отсутствие урегулированных между сторонами правоотношений по использованию земельных участков, на которых располагается недвижимое имущество, противоречит установленным статьей 1 Земельного кодекса РФ общим принципам земельного законодательства единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также платного использования земли в Российской Федерации.

Наличие задолженности общества по арендной плате также не является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, поскольку согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенное нарушение договора стороной является основанием для расторжения договора по требованию другой стороны лишь по решению суда.

При таких обстоятельствах, выводы судов о законности действий Администрации по одностороннему отказу от исполнения заключенных с обществом договоров аренды являются преждевременными, поэтому обжалуемые решение от 30.08.2010 и постановление от 27.10.2010 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо устранить указанные недостатки, на основе оценки всех представленных в дело доказательств установить, имеется ли на спорных земельных участках принадлежащий обществу объект недвижимости, и исходя из этого разрешить спор с учетом подлежащих применению норм гражданского и земельного законодательства.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 10.09.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу N А51-9847/2010 Арбитражного суда Приморского отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.