Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2011 г. N 05АП-5841/11

г. Владивосток

Дело

20 сентября 2011 г.

N А51-9847/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой

судей Т.А. Солохиной, А. В. Пятковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Ивановой

при участии

от администрации Находкинского городского округа и Управления имуществом администрации Находкинского городского округа: Неводова М.Р., доверенность от 29.12.2010 N 1.31-3015, срок действия не указан, удостоверение N 927;

от ОАО "Андромеда": Топчиенко Г.В., доверенность от 06.04.2011, срок действия не указан, паспорт;

от ООО "Универсал": Кравченко Д.В., доверенность от 14.09.2010, сроком действия на 3 года, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Андромеда" и Управления имуществом администрации Находкинского городского округа

апелляционное производство N 05АП-5841/2011, 05АП-5679/2011

на решение от 18.07.2011

судьи Н.В. Колтуновой

по делу N А51-9847/2010 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ООО "Универсал" (ОГРН 106253604628) к Управлению имуществом администрации Находкинского городского округа, администрации Находкинского городского округа

третье лицо: ОАО "Андромеда"

о признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал" (далее - заявитель, ООО "Универсал", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий администрации Находкинского городского округа (далее - ответчик, администрация), выразившихся в направлении обществу уведомлений от 26.05.2010 N N 20.3.2/1715, 20.3.2/1714 об отказе от договоров аренды от 05.06.2008 NN 3222-08, 3221-08.

Решением от 10.09.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010, в удовлетворении требования отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 решение арбитражного суда первой инстанции от 10.09.2010 и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.11.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции от 10.09.2010 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда, арбитражный суд кассационной инстанции указал на необходимость применения арбитражными судами к сложившимся правоотношениям норм гражданского и специальных норм земельного законодательства. Дополнительно Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа указано на необходимость оценки доказательств наличия объекта недвижимости на спорных земельных участках, в том числе таких как разрешение на строительство, постановление о наложении ареста на имущество должника и справки о местоположении объекта недвижимости.

По результатам нового рассмотрения решением от 18.07.2011 суд признал незаконными действия администрации, выразившихся в направлении обществу уведомлений от 26.05.2010 N N 20.3.2/1715, 20.3.2/1714 об отказе от договоров аренды от 05.06.2008 NN 3222-08, 3221-08. Суд пришёл к выводу, что поскольку предметом аренды являются земельные участки, предоставленные обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ. Учитывая наличие на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства, односторонний отказ администрации от исполнения договоров аренды этих участков суд посчитал необоснованным и нарушающим положения Земельного кодекса РФ.

На решение суда от 18.07.2011 ОАО "Андромеда" и Управления имуществом администрации Находкинского городского округа поданы апелляционные жалобы.

Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 18.07.2011, ОАО "Андромеда" просит его отменить как незаконное, в обоснование заявленных требований указало следующее: Правомерность требований об отказе от исполнения договора подлежит оценке в рамках искового производства. Спорные действия администрации по направлению обществу уведомлений об отказе от договоров аренды не могут быть обжалованы в порядке главы 24 АПК РФ. В связи с этим считает, что ООО "Универсал" избран неверный способ защиты своих прав. Ссылку ООО "Универсал" на нарушение его прав оспариваемыми уведомлениями заявитель апелляционной жалобы считает несостоятельной, поскольку ООО "Универсал" с 01.11.2009 отказалось от исполнения договоров аренды, строительные работы на участках не велись и не ведутся, арендная плата не вносится.

Управление имуществом администрации Находкинского городского округа в апелляционной жалобе на решение суда от 18.07.2011 считает его незаконным по следующим основаниям: В соответствии со статьёй 610 Гражданского кодекса РФ, пунктом 5.6 договоров аренды администрацией правомерно направлены обществу уведомления об отказе от договоров аренды, учитывая ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы. Факт неисполнения обществом своих обязательств по договору подтверждается вступившими в законную силу решениями арбитражного суда. Статьи 35, 42, 46 Земельного кодекса РФ считает неприменимыми к спорным правоотношениям. Кроме того, указывает на то, что на земельном участке площадью 6991 кв.м. строительство обществом вообще не велось.

В заседании арбитражного суда заявители апелляционных жалоб поддержали свои доводы.

ООО "Универсал" с доводами апелляционных жалоб не согласен, решение суда просит оставить в силе.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее:

05.06.2008 администрация Находкинского городского округа (арендодатель) и ООО "Универсал" (арендатор) подписали договор аренды N 3221-08 земельного участка, в соответствии с которым администрация предоставила обществу во временное владение и пользование сроком с 23.05.2008 по 23.05.2010 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6991 кв.м. с кадастровым номером 25:31:010401:672, место расположения: участок находится примерно в 90 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, проспект Мира, 32, в экономической зоне N 6. Договор зарегистрирован 01.07.2008 в установленном порядке согласно отметке регистрационной службы на приложении N 2 к договору (номер регистрации 25-25-18/034/2008-86).

Также 05.06.2008 администрация и общество подписали договор N 3222-08 аренды сроком с 23.05.2008 по 23.05.2010 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 5584 кв.м. с кадастровым номером 25:31:010401:673, место расположения земельного участка: участок находится примерно в 150 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, проспект Мира, 32, в экономической зоне N 6. Договор прошёл государственную регистрацию 01.07.2008 (номер регистрации 25-25-18/034/2008-85).

Земельные участки предоставлены под проектирование и строительство торгового центра, набережной с автопарковкой. (п. 1.2 договоров).

По истечении срока действия договоров арендатор продолжал пользоваться земельными участками.

26.05.2010 администрация Находкинского городского округа в лице управления имуществом направила в адрес ООО "Универсал" уведомления N N 20.3.2/1715, 20.3.2/1714 об отказе от договоров аренды от 05.06.2008 N N 3222-08, 3221-08 со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса РФ и пункты 5.6 договоров аренды от 05.06.2008 NN 3222-08, 3221-08, предложив арендатору в срок до 10.06.2010 освободить земельные участки.

Посчитав действия администрации по направлению уведомлений об отказе от договоров аренды незаконными, ООО "Универсал" оспорило их в арбитражном суде.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае администрация Находкинского городского округа в лице управления имуществом 26.05.2010 направила в адрес общества "Универсал" уведомления N N 20.3.2/1715, 20.3.2/1714 об отказе от договоров аренды от 05.06.2008 NN 3222-08, 3221-08 со ссылкой на статью 610 ГК РФ и пункты 5.6 договоров, воспользовавшись своим правом в любое время отказаться от договора.

Между тем пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.

В связи с этим коллегией отклоняется довод Управления имуществом администрации Находкинского городского округа в апелляционной жалобе о том, что статьи 35, 42, 46 ЗК РФ неприменимы к спорным правоотношениям.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Ссылка управления имуществом на то, что статья 35 ЗК РФ касается необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду, а не отказа от договора в силу статьи 610 ГК РФ, коллегией не принимается, поскольку положение статьи 35 ЗК РФ проанализировано судом в совокупности 42, 46 ЗК РФ для целей уяснения смысла особенностей исполнения договора аренды, установленных земельным законодательством.

Кроме того, применяя указанные нормы и устанавливая изложенные обстоятельства, суд руководствовался указаниями арбитражного суда кассационной инстанции, которые согласно абзацу 2 пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки предоставлены обществу в аренду под проектирование и строительство торгового центра, набережной с автопарковкой.

В связи с этим коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку предметом аренды являются земельные участки, предоставленные обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Нельзя также согласиться с доводом управления имуществом о недоказанности истцом наличия на спорных земельных участках принадлежащего обществу объекта недвижимости и ведения строительства.

По договору от 05.06.2008 N 3222-08 земельный участок площадью 5584 кв.м. предназначался под проектирование и строительство набережной с парковкой.

По договору от 05.06.2008 N 3221-08 аренды земельного участка площадью 6991 кв.м. участок предоставлялся под проектирование и строительство торгового центра.

Согласно представленным в материалах дела документам (разрешение на строительство N RU25308000-013/09 "Торгово-выставочного комплекса в районе оз.Соленое в г.Находке", выданное ООО "Универсал" Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования Назодкинского городского округа 05.02.2009; постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Находкинскому городскому округу от 17.03.2010 о наложении ареста на имущество должника: объект незавершенного строительства; акт о наложении ареста на вышеуказанный объект от 17.03.2010; справка о местоположении объекта недвижимости, выданная Межрайонному отделу по особым исполнительным производствам, N 13.17-614/с от 17.08.2010 со схемой расположения объекта на адресном плане в качестве приложения к справке; кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства с инвентарным номером 05:414:001:010475270, наименование торгово-выставочный комплекс, степень готовности - 4%, расположенный в г.Находка, в 30 метрах к северо-западу от здания по проспекту Мира, 49, в котором в строке 1.7 указаны кадастровые номера спорных земельных участков, в пределах которых расположен объект недвижимого имущества: 25:31:010401:672, 25:31:010401:673) подтверждается наличие на обоих спорных земельных участках объектов незавершенного строительства.

Наличие задолженности общества по арендной плате не является основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, поскольку согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенное нарушение договора стороной является основанием для расторжения договора по требованию другой стороны лишь по решению суда.

Учитывая наличие на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства, односторонний отказ администрации от исполнения договоров аренды этих участков является необоснованным и нарушающим положения Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, по смыслу норм Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Учитывая, вышеизложенное, коллегия приходит к выводу, что односторонний отказ администрации от исполнения договоров аренды этих участков будет препятствовать проведению государственной регистрации права собственности общества на принадлежащее ему имущество и последующей реализации данного имущества, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества оспариваемыми отказами.

Относительно довода ОАО "Андромеда" о том, что ООО "Универсал" избран неверный способ защиты своих прав, поскольку спорные действия администрации по направлению обществу уведомлений об отказе от договоров аренды не могут быть обжалованы в порядке главы 24 АПК РФ, коллегией установлено следующее:

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты нарушенного права. Обстоятельства настоящего спора и выбранный заявителем способ защиты не препятствовали рассмотрению спора по правилам главы 24 АПК РФ и что не повлекло принятие незаконного судебного акта. Судом при рассмотрении спора установлены все имеющие значение обстоятельства, применены соответствующие нормы ГК РФ, касающиеся договора аренды. При этом судом учтена специфика спорных правоотношений как связанных с применением специальных норм земельного законодательства, в которых администрация участвует как орган местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-9847/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Т.А. Солохина А. В. Пяткова