Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2011 г. N Ф03-50/2011 по делу N А73-3241/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Сазонова В.А., представитель по доверенности N40 от 20.10.2010; от ответчика: Иванов А.Б., коммерческий директор по доверенности без номера от 06.12.2010; от третьего лица: Иванов А.Б., представитель по доверенности без номера от 27.07.2010 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Оргтехпром" на решение от 23.08.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 по делу N А73-3241/2010 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску закрытого акционерного общества "Оргтехпром" к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "АЛИР" третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Бэнди" о взыскании 2319837 руб. 96 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2011 г.

Закрытое акционерное общество "Оргтехпром" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "АЛИР" (далее - компания) о взыскании 2163096 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды с правом выкупа от 22.10.2009 за период с 01.11.2009 по 16.03.2010, 156741 руб. 14 коп. пеней за период с 11.11.2009 по 16.03.2010, а также об обязании ответчика освободить арендуемый объект, расположенный по адресу: г.Хабаровск, ул.Мельничная, д.39 лит.А.

Иск обоснован тем, что в нарушение условий договора от 22.10.2009 компания не вносит в согласованный сторонами срок арендные платежи, вследствие чего задолженность по их оплате наряду с неустойкой подлежит взысканию с ответчика с выселением последнего из арендуемых помещений на основании статьи 614 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Бэнди".

Решением суда от 23.08.2010 в иске отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 22.10.2009 является недействительным в силу статьи 651 ГК РФ из-за несоблюдения требований к форме, установленной данной нормой права для такого рода сделок. Поэтому иск, основанный на условиях данного договора, подлежит отклонению.

В кассационной жалобе ЗАО "Оргтехпром" просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы приводит доводы о неправильном применении судами статей 434, 438 ГК РФ. Полагает, что требования к форме договора от 22.10.2009 соблюдены: он составлен единым документом и подписан сторонами, а отмеченные судами недостатки явились следствием его оформления посредством электронной почты. Считает также, что совершение ответчиком конклюдентных действий по исполнению договора также свидетельствует о его заключении. Помимо этого, считает неправомерным отказ судов в освобождении арендуемого объекта притом, что договор от 22.10.2009 признан недействительным, следовательно, у компании отсутствуют основания для нахождения в спорных помещениях.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ответчика и третьего лица в заседании суда выразил несогласие с жалобой, считает судебные акты принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют ввиду следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно пункту 1 статьи 614 и статье 619 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы, просрочка исполнения которой (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Суды установили, что 10.12.2008 между ООО "Бэнди" (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор N 21 на аренду нежилых помещений общей площадью 1935,3 кв.м, расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул.Мельничная, д. 39 лит.А.

Впоследствии право собственности на объект - нежилое комплексное здание общей площадью 1935,3 кв.м, фактически являющееся объектом аренды по договору от 10.12.2008, перешло к ЗАО "Оргтехпром".

По мнению истца, 22.10.2009 между ним как арендодателем и компанией как арендатором заключен договор аренды указанного объекта, сроком действия 360 дней с даты подписания договора, предусматривающий условия о ежемесячном внесении арендных платежей и о праве арендодателя при их двукратном невнесении расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке.

Дав оценку договору от 22.10.2009, суды пришли к правильному выводу о его недействительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Между тем суды установили, что представленный истцом в материалы дела текст договора от 22.10.2009 является факсимильной копией, на которую нанесена подпись руководителя истца и оттиск печати ЗАО "Оргтехпром". Подлинник данного договора, подписанный каждой из сторон, судам не представлен.

На этом основании суды пришли к правильному выводу о том, что по форме договор от 22.10.2009 не соответствует требованиям пункта 1 статьи 651 ГК РФ и, как следствие, является недействительным. Доводы заявителя жалобы о несогласии с такой оценкой договора, имеющегося в деле, подлежат отклонению как необоснованные.

Поскольку настоящий иск обусловлен обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий договора от 22.10.2009, то ввиду ничтожности данной сделки основания для удовлетворения вытекающих из нее требований по правилам статей 309, 614, 619 ГК РФ у судов отсутствовали.

В связи с изложенным решение и постановление апелляционного суда об отказе в иске соответствуют закону.

Доводы заявителя жалобы о том, что факт заключения договора аренды от 22.10.2009 в письменной форме подтвержден действиями ответчика по его исполнению путем внесения арендной платы за октябрь 2009 года (пункт 3 статьи 438 ГК РФ), кассационной инстанцией отклоняется. В данном случае нормы статьи 651 ГК РФ устанавливают специальные требования к форме договора аренды здания, что исключает возможность совершения такой сделки посредством конклюдентных действий.

Его же довод о том, что ввиду недействительности договора от 22.10.2009 как правового основания нахождения ответчика на арендуемом объекте у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования о его освобождении, кассационной инстанцией отклоняется. Как правильно установили суды, ответчик владеет данным объектом по договору аренды от 10.12.2008, действующему независимо от смены собственника этого имущества.

Нормы материального и процессуального права применены судебными инстанциями правильно, в связи с чем решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Решение от 23.08.2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 по делу N А73-3241/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.