Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 марта 2011 г. N Ф03-913/2011 по делу N А59-3100/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Бриллиант": Монастырев Максим Владимирович - представитель по доверенности от 29.10.2009 б/н рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" на решение от 14.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по делу N А59-3100/2010 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" к индивидуальному предпринимателю Дитер Ирине Федоровне о взыскании 667036 руб. 68 коп., расторжении соглашения

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2011 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант", истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дитер Ирине Федоровне (далее - ИП Дитер И.Ф., ответчик) о взыскании основного долга в размере 644440 руб. 91 коп., пени в размере 22595 руб. 77 коп., расторжении соглашения об использовании площадей от 14.01.2010 N 55

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в соответствии с пунктом 6.2.1 соглашения об использовании площадей от 14.01.2010 N 55 (далее - соглашение N 55) обязан был начать осуществление коммерческой деятельности на площадях не позднее даты завершения работ согласно пункту 5.5.1 названного соглашения, то есть в течение семи дней с даты передачи площадей. В силу положений пунктов 6.5.1, 6.6 соглашения N 55 по истечении 21 дня, либо с даты начала коммерческой деятельности ответчика, последний обязан уплачивать истцу плату за пользование площадями в размере 100% от суммы арендной платы, а также сервисный сбор, коммунальные платежи. Невнесение предусмотренных соглашением N 55 платежей послужило основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании основного долга в размере 644440 руб. 91 коп. за период с 01.03.2010 по 30.06.2010, в том числе: 555419 руб. 39 коп. - задолженность за пользование площадями, 84582 руб. 40 коп. - сервисный сбор, 4439 руб. 12 коп. - задолженность за потребленную электроэнергию, о взыскании пени в сумме 22595 руб. 77 коп., начисленной на каждый вид задолженности, расторжении соглашения N 55.

Решением от 14.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы ничтожностью соглашения N 55 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и установления в нем платы за пользование таким помещением до вступления в силу договора краткосрочной аренды (раздел 6 соглашения N 55), так как на момент его заключения у истца отсутствовало право распоряжаться спорным помещением, а также отсутствием оснований для расторжения соглашения N 55.

Не согласившись с решением от 14.10.2010 и постановлением от 15.12.2010, ООО "Бриллиант" просит отменить судебные акты. Заявитель жалобы считает, что арбитражными судами не в полном объеме исследованы все имеющие для рассмотрения спора обстоятельства, не учтено, что при передаче площадей ответчику здание было введено в эксплуатацию. По мнению истца, регистрация права собственности на объект после подписания соглашения не влияет на законность сделки и не влечет нарушение прав сторон.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Дитер И.Ф. просит оставить названные судебные без изменения как соответствующие действующему законодательству. Ответчик в отзыве на жалобу считает необоснованным довод ООО "Бриллиант" о том, что соглашение N 55 является предварительным договором, поскольку из самого соглашения N 55 не следует, что стороны намерены в будущем заключить основной договор аренды.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Бриллиант" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

ИП Дитер И.Ф в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Как установлено арбитражными судами, 12.11.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска выдано разрешение N RU65302000-392 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "торгово-развлекательный комплекс" 1 очередь: основное здание - 1,2,3,4 этажи (кроме фитнес центра в осях 9/1-13 и У-И на отм.0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.

14.01.2010 между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ИП Дитер И.Ф. (арендатор) заключено соглашение N 55 об использовании площадей (далее - соглашение N 55), согласно пункту 2.1 которого предметом соглашения является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, коммерческого использования арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды и заключения аренды.

Исходя из пунктов 2.2 - 5.6 соглашения N 55, площади передаются арендатору для выполнения работ арендатора, необходимых для осуществления коммерческой деятельности.

В соответствии с пунктом 6.1.3 соглашения N 55 после государственной регистрации права собственности арендодателя на торгово-развлекательный комплекс вступает в силу краткосрочный договор аренды площадей, условия которого регламентируются разделом 7 соглашения N 55.

Пунктом 6.5.1 соглашения N 55 установлено, что по истечению 21 дня, либо с даты начала коммерческой деятельности арендатора и до даты начала аренды, арендатор уплачивает арендодателю периодический платеж - плату за использование площадей - в размере 100% от суммы арендной платы.

Пунктами 6.6 - 6.7 соглашения N 55 предусмотрена уплата арендатором сервисного сбора и оплата коммунальных услуг в соответствии с общими условиями аренды.

12.01.2010 по акту приема-передачи арендодателем были переданы арендатору площади N 312 для выполнения работ, проводимых арендатором и необходимых для осуществления коммерческой деятельности.

Впоследствии 24.05.2010 в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации за ООО "Бриллиант" права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв.м, этаж 1,2,3,4 номера на поэтажном плане 1 этаж - 1-162; 2 этаж - 1-121; 3 этаж - 1-213; 4 этаж - 1-160, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д.16.

В связи с неисполнением ответчиком требований об оплате задолженности за пользование площадями, коммунальных услуг и подписании соглашения о расторжении соглашения N 55, содержащихся в претензии от 10.06.2010, ООО "Бриллиант" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований и признавая соглашение N 55 ничтожным в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и установления платы за пользование таким помещением до вступления в силу краткосрочного договора аренды (раздел 6 соглашения N 55), арбитражные суды, руководствуясь статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу об отсутствии у истца, не являющегося на дату заключения соглашения собственником здания, правовых оснований для передачи ответчику в пользование помещения торгово-развлекательного комплекса и установления платы за пользование этим помещением.

При этом судами обоснованно отклонен довод ООО "Бриллиант" о наличии у соглашения N 55 природы предварительного договора.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Оценив условия соглашения N 55, апелляционный суд установил, что названное соглашение не содержит признаков предварительного договора, поскольку не предусматривает обязательство сторон заключить в будущем договор аренды.

Более того, арбитражными судами установлено, что соглашение N 55 определяет условия о фактической передаче имущества, о его использовании и внесения платы за это использование.

Таким образом, стороны фактически заключили между собой соглашение, предусматривающее их обязательство по поводу недвижимого имущества, собственником которого ООО "Бриллиант" на дату заключения соглашения не являлось.

Кроме того, отказывая в удовлетворения иска в части взыскания задолженности, пени и расторжении соглашения N 55, суды установили отсутствие правовых оснований для взыскания платы за пользование помещением, сервисного сбора в связи с ничтожностью соглашения N 55 в указанной части, задолженности за электроэнергию в связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих показания приборов учета, оснований для расторжения соглашения N 55 в действительной части.

Оснований для переоценки выводов судов не имеется. Нарушений арбитражными судами норм материального и процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, коллегия судей не усматривает.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

решение от 14.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по делу N А59-3100/2010 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.