Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями

1. У арендатора отсутствуют основания для уплаты арендной платы, если он не имеет возможности использовать арендуемое помещение по назначению, поскольку оно было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным, но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения.

(Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009)

2. Исковое заявление о расторжении договора оставляется без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, который в силу положений статей 452, 619 ГК РФ является обязательным

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда требования комитета о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. В удовлетворении требований об обязании предпринимателя освободить нежилое помещение отказано.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Оценив представленные истцом уведомления о направлении акта сверки и погашении задолженности, содержащие предупреждение о возможном расторжении договора в судебном порядке в случае непогашения задолженности, суд установил, что арендатором данные уведомления получены не были.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правомерный вывод о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного указанными нормами права, и обоснованно оставил иск без рассмотрения в данной части на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, то вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить спорное помещение следует признать также правильным.

(Постановление ФАС ДВО от 26.07.2010 NФ03-5151/2010)

3. Поскольку договор аренды не является публичным договором, правовые основания для понуждения к заключению данного договора отсутствуют

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений, муниципальному учреждению здравоохранения о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока. Условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В материалы дела не представлены доказательства передачи спорного объекта в аренду иному лицу. Также судами отмечено, что действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя и балансодержателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у них намерения сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем истцом не представлено таких доказательств.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 04.10.2010 N Ф03-6622/2010)

4. Заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра

Между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.

Имущество передано арендатору по акту в удовлетворительном и технически исправном состоянии.

В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по устранению недостатков, которые, по мнению истца, носили скрытый характер, что подтверждается представленными счетами-фактурами, договорами подряда, копиями чеков, платежными поручениями, расходными накладными, расходными кассовыми ордерами.

Письмами истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения, затем обратился к ответчику с просьбой вернуть затраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства.

Неполучение ответа на указанные обращения и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.

При рассмотрении спора судом установлено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования "под офис" в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Однако это имущество использовалось, как указано судом, под размещение учебного класса, к которому применяются иные требования эксплуатации.

Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.

Договором предусмотрено, что улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, передаются без возмещения ему стоимости этих улучшений арендодателем. Данное условие не противоречит правилам статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта. В связи с чем решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции и постановлением суда кассационной инстанции, истцу было отказано в иске.

(Постановление ФАС ДВО от 01.03.2010 N Ф03-719/2010)

5. Поскольку нежилые помещения являются предметом залога, согласие залогодержателя на передачу их в аренду отсутствует, суд признал договор аренды незаключенным

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения в здании.

В свою очередь, общество предъявило предпринимателю встречный иск о государственной регистрации договора аренды помещений.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, переданного обществу по договору аренды, который суд признал незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. В то же время спорное имущество является предметом залога по договору, заключенному между предпринимателем (залогодатель) с банком (залогодержатель), и согласие последнего на передачу его в аренду залогодателем не получено. Установив данные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что основания для государственной регистрации договора аренды и пользования обществом переданными по нему помещениями отсутствуют, поэтому имущество подлежит возврату предпринимателю на основании статьи 301 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 13.08.2010 N Ф03-4159/2010)

6. Если покупатель нежилого помещения является его арендатором и на момент заключения договора купли-продажи договор аренды не расторгнут, то с момента передачи помещения по акту приема-передачи покупателю и до государственной регистрации права собственности на него арендная плата за пользование данным помещением не начисляется

Открытое акционерное общество (ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 28.10.2009, пени за период с 10.10.2009 по 10.12.2009.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, исходя из следующего.

За ОАО зарегистрировано право собственности на функциональное (встроенное) помещение; по данному помещению зарегистрировано существующее ограничение (обременение) прав - аренда, в обоснование чего представлен договор аренды, заключенный между сторонами на срок с 20.02.2008 по 19.02.2011.

До истечения срока действия договора аренды указанное помещение приобретено ООО согласно договору купли-продажи от 28.09.2009.

Переход права собственности на помещение зарегистрирован 29.10.2009.

Истец, ссылаясь на то, что только после соответствующей регистрации у ответчика возникло право собственности на спорное имущество и прекратились обязательственные отношения по договору аренды; до такой регистрации арендатор обязан исполнить условия договора, вносить арендные платежи, полагая, что у ответчика за период с 01.10.2009 по 28.10.2009 имеется задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени согласно условию договора аренды.

При разрешении спора судом установлено, что помещение передано арендодателем по передаточному акту в рамках договора аренды.

По совершении сделки - договора купли-продажи указанного имущества сторонами оформлен акт о приемке - передаче. Данный акт в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ подтверждает исполнение обязательства продавца передать имущество покупателю по договору купли-продажи, с этого момента обязательства по договору аренды заменены на новые обязательства, вытекающие из договора купли-продажи (ст. 414 ГК РФ), покупатель - ООО стал законным владельцем проданного имущества, что согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, связано с отсутствием права у его законного владельца распоряжаться имуществом, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений.

При изложенном суд кассационной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды и, соответственно, пени.

(Постановление ФАС ДВО от 17.06.2010 N Ф03-3884/2010)

Судья

И.А.Тарасов

помощник судьи

В.В.Каправая