Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02 июня 2022 г. по делу N 8Г-11467/2022[88-16807/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Яковлева А.М, судей Дурневой С.Н, Макаровой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по кассационной жалобе ФИО2 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 21 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Яковлева А.М, выслушав представителя ФИО2 - ФИО9, представителя ФИО7 - ФИО8, судебная коллегия

установила:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

Решением Новочеркасского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, уточненные исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана денежная сумма в размере "данные изъяты" рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома литер "Т", расположенного по адресу: "адрес", расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты".

В кассационной жалобе, ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судами допущено нарушение норм материального и процессуального права; выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что при осмотре дома истец лично неоднократно осматривал весь дом, далее в связи с тем, что покупка дома осуществлялась с использованием кредитных средств банка, проводился осмотр и оценка дома специалистами, вопрос о том из чего состоят стены дома сторонами не оговаривался, попытки установить из чего состоят стены истцом не применялись, что так же признано истцом в судебном заседании. Согласно пункту 3.7. предварительного договора купли продажи покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В договоре отсутствует условие о качестве товара, соответственно статья 475 ГК РФ не применяется. Считает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Считает, что заключение эксперта не может быть положено в основу судебных актов, так как основано не неверных расчетах и выводах. Судом неправомерно отказано в назначении экспертизы в иной экспертной организации.

В возражениях на кассационную жалобу истец просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения, оставив в силе обжалуемые судебные акты.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба с делом приняты к производству ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Исследовав письменные материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, выслушав пояснения, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела не допущено.

Материалам дела подтверждается следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого, продавец обязался продать, а покупатель купить жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу. Цена договора определена сторонами "данные изъяты" рублей, из которых: стоимость жилого "адрес" "данные изъяты", стоимость земельного участка - "данные изъяты" рублей.

Согласно пункту 3.7 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его осмотра перед заключением данного договор, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств, по которому ФИО2 продал ФИО7 вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Согласно пункту 1.5 передача недвижимости осуществлены до подписания договора, стороны согласились, что факт передачи подтвержден условиями настоящего договора, и настоящий пункт носит силу передаточного акта. Недвижимость передается покупателю в состоянии, пригодном для целевого использования и со всеми относящимися к ней техническими документами.

Недвижимость приобретается покупателем как за счет собственных средств в размере "данные изъяты" рублей, так и за счет кредитных средств в размере "данные изъяты" рублей, предоставляемых АО "Газпромбанк".

Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Из предоставленного ответчиком истцу и в банк технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, объект представляет собой жилой двухэтажный дом общей площадью "данные изъяты" кв. м, жилой "данные изъяты" кв. м, состоящий из основной части здания литер "Т" с мансардой и пристроек литер "Т1", "Т2", остекленной веранды литер "т1", ступеней "т2". Год постройки основной части 1998 "адрес" и перегородки кирпичные, перекрытия железобетонные.

В кадастровом паспорте на здание от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что дом имеет общую площадь "данные изъяты" кв. м, материал стен: кирпичные, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) - 1998 г.

Данные сведения внесены и в Единый государственный реестр недвижимости.

Иск основан на положениях статей 469, 476, 549, 557, 475 ГК РФ и мотивирован тем, что после приобретения недвижимости, с целью установки кронштейна для телевизора в жилой комнате N, истец просверлил стену и обнаружил вместо кирпича деревянную конструкцию, а также почувствовал специфический химический запах. Затем истец проделал отверстия в несущих стенах жилых комнат N и N, и убедился, что указанные элементы также имеют аналогичную деревянную конструкцию. Изложенные обстоятельства существенно ухудшают потребительские свойства жилого дома и делают его опасным для проживания, о чем при заключении договора купли-продажи ответчик истцу не сообщил.

Полагает, что ФИО2 ввел его в заблуждение, продав дом не только со скрытыми недостатками, но и не из того материала стен, который указан в техническом паспорте, тем самым значительно завысив стоимость дома. Постоянное проживание в доме не возможно вследствие наличия вредного воздействия факторов, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека. Выявленные дефекты являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве либо реконструкции дома ответчиком, не оговорены продавцом при совершении сделки и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре, поскольку для их выявления необходимо произвести вскрытие строительных конструкций несущих стен и перегородок. Таким образом, выявленное состояние товара не соответствует тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки.

Из выводов заключения судебной экспертизы, выполненной ООО "Региональный центр экспертиз "адрес"" следует, что материал и конструкция наружных несущих стен жилого дома литер "Т" с пристройками, расположенного по адресу: "адрес", не соответствует данным технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и данным, указанным в ЕГРН. В результате производства исследования установлено, что стены имеют многослойную конструкцию: облицовочный кирпич - деревянные элементы (шпалы деревянные железнодорожные) - штукатурка по дранке деревянной - обои. В техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ и ЕГРН указано, что наружные стены выполнены из кирпича. Также материал перекрытия между подвалом и первым этажом основного литера "Т" не соответствует данным технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ - фактически деревянное, а в техпаспорте указано ж/бетон.

Жилой дом литер "Т", расположенный по адресу: "адрес", не соответствует требованиям п. 6.2 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные"; п. 3.9 СанПиН 2. ДД.ММ.ГГГГ-10 "Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"; ч. 2 ст. 20 и ст. 34 ФЗ N от ДД.ММ.ГГГГ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Использование спорного жилого дома литер "Т", с наружными стенами из шпал отработанных деревянных с пропиткой креозотом, которые являются отходами III класса, создает угрозу жизни и здоровью для постоянного проживания.

Экспертами определена разница рыночной стоимости жилого дома литер "Т", расположенного по адресу: "адрес", между объектом с фактически имеющимися конструктивными элементами стен и перегородок и этими же конструктивными элементами, указанными в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и в Едином государственном реестре недвижимости, в общей сумме "данные изъяты" рублей.

Эксперты также пришли к выводу о том, что замена либо реконструкция литера "Т" (первого этажа и мансарды) нецелесообразна и экономически не выгодна, из чего следует, что приведение объекта в соответствие с требованиями действующих строительных, технических, санитарно- эпидемиологических, гигиенических норм и правил будет являться снос литера "Т" и строительство нового объекта.

Исходя из положений статьи 55 ГПК РФ судом принято заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу. Каких-либо иных объективных и обоснованных доказательств, опровергающих правильность выводов, содержащихся в описанном выше заключении экспертизы, суду не представлено.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По правилам статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

В силу статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из изложенного, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Из выводов судов, с учетом выводов заключения судебной экспертизы, следует, что недостатки жилого помещения являются существенными, имелись на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и на момент передача объекта истцу, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре в момент фактической передачи жилого помещения.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товар по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Исковые требования заявлены по мотиву выявления скрытых недостатков, которые могут быть выявлены при инструментальном осмотре перекрытий, несущих стен.

Удовлетворяя требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суды установили степень утраты потребительских свойств товара по сравнению с предусмотренными договором, и пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об уменьшении покупной цены товара, взыскав в пользу покупателя денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

При этом отметили, что выявленные скрытые недостатки товара не были оговорены продавцом при совершении сделки, требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены удовлетворено судом на законных основаниях.

Выводы судов согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, регулирующих спор, с соблюдением положений процессуального закона.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения недостатков спорного жилого дома и само по себе не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем, подлежит отклонению довод кассационной жалобы о несогласии с заключением судебной экспертизы.

Вместе с тем, кассационный суд общей юрисдикции отмечает, что принятое в качестве допустимого доказательства по делу заключение судебной экспертизы соответствует требованиям закона, подготовлено экспертом, обладающим необходимой компетенцией и специальными познаниями, предупрежден об уголовной ответственности.

Спор разрешен с учетом исковых требований, в соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ, что опровергает соответствующий довод кассационной жалобы.

Другие доводы кассационной жалобы нашли подробную оценку нижестоящими судами, с которой судебная коллегия кассационного суда общей юрисдикции соглашается.

В силу части 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 21 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 февраля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий А.М. Яковлев

Судьи С.Н. Дурнева

Е.В. Макарова