Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 августа 2022 г. по делу N 8Г-13575/2022[88-18952/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю, судей Грибанова Ю.Ю, Косарева И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к Салахову Ленару Явдатовичу о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды, по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - Литвинова Н.Р. на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 августа 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась с иском к Салахову Ленару Явдатовичу о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды.

Требования мотивированы тем, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Чугуновым Михаилом Алексеевичем согласно распоряжению главы города Сочи от 06.03.2009 N 218-р заключен договор от N от 30.03.2009 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1 400 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", р-н Адлерский, "адрес", с видом разрешенного использования - "занимаемое нежилым зданием - мастерские литер А". Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 06.03.2058 года. В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 N210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" произведена оценка стоимости величины арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N. В связи с чем, подготовлено дополнительное соглашение N 1 от 2014 года. В соответствии с соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 права и обязанности переданы Салахову Ленару Явдатовичу. Арендатор Салахов Ленар Явдатович допустил задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 194 076, 78 руб. и пени в размере 10 384, 84 руб. В адрес ответчика администрацией города Сочи от 16.09.2020 N 17676/02.01-17 была направлена претензия с предложением ликвидировать в недельный срок образовавшуюся задолженность за пользование земельным участком и пени. Однако ответов на данные обращения арендодателем получено не было, задолженность погашена не была. В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 11.11.2020 N 21456/02.01-17 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды. Однако ответ от должника на указанное письмо не поступал.

Просил взыскать с Салахова Ленара Явдатовича в пользу администрации города Сочи сумму задолженности за пользование земельным участком площадью 1 400 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", р-н Адлерский, "адрес", с видом разрешенного использования - "занимаемое нежилым зданием - мастерские литер А" по договору аренды от 30.03.2009 N за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 194076, 78 руб. и пени в размере 10 384, 84 руб. Расторгнуть договор аренды от 30.03.2009 N о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", р-н Адлерский, "адрес" запись регистрации договора аренды от 30.03.2009 N в едином государственном реестре недвижимости.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 августа 2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 января 2022 года вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - Литвинов Н.Р, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на кассационную жалобу ответчик Салахов Л.Я. просил оспариваемые судебные постановления оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - Харчев А.С. поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить оспариваемые судебные постановления.

Салахов Л.Я. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, 30 марта 2009 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи (Арендодатель) и Чугуновым М.А. (Арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N согласно условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, расположенный по "адрес", в пределах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, занимаемый нежилым зданием - мастерские литер А. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-1-а. Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от Арендодателя Арендатору (п.п. 1.1, 1.2.). Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 2058 года. Окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 06 марта 2009 года (п.п. 2.1 - 2.3.).

Исчисление арендной платы устанавливается с 06 марта 2009 года до 06 марта 2058 года (п. 3.1.)

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (п. 3.3.). Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (п. 3.7.).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 настоящего договора без выставления счетов арендодателем; каждый год в период с 1 декабря по 1 марта производить сверку платежей с Арендодателем, с пересмотром арендных платежей и методики расчета в соответствии с порядком, установленным п. 3.5. (пл. 5.2.4, 5.2.5.).

За нарушение условий договора виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3. арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Уплата пени в связи с нарушениями условий договора, а также наложение штрафа уполномоченными органами и должностными лицами в связи с нарушениями действующего законодательства не освобождают арендатора от обязанности их устранения (п.п. 6.1, 6.2, 6.3.)

19.09.2019 года по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 30.03.2009 г. N перешли к Салахову Ленару Явдатовичу.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 11.12.2020 г. зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N: вид - аренда, весь участок, зарегистрировано 27.09.2019 г.; лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - Салахов Ленар Явдатович; срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - с 27.09.2019 по 06.03.2058 годы.

Истцом заявлены требования о взыскании с Салахова Л.Я. суммы долга по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером N по договору аренды от 30.03.2009 г. N. за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 194076, 78 руб. и пени 10 384, 84 руб.

Письмом от 28.12.2020 года N 4233.1-0/10 Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи Салахову Л.Я. сообщено о наличии задолженности по арендной плате, предложено ликвидировать образовавшуюся задолженность в недельный срок со дня получения письма.

В соответствии с квитанциями от 12.02.2021 г. Салахов Л.Я. отдельными платежами произвел оплату задолженности по арендной плате в сумме 194076, 78 рублей, пене в сумме 11840, 42 рублей авансовый платеж по арендной плате за 1 квартал 2021 года на сумму 65703, 75 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи Краснодарского края к Салахову Л.Я. о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что обязанность по внесению арендной платы и пени по договору аренды от 30.03.2009 г. N исполнена Салаховым Л.Я. в разумный срок (до направления искового заявления в суд), иных оснований для досрочного расторжения договора аренды судом не установлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы апелляционного суда сделаны с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора в связи с устранением ответчиком нарушений, послуживших основанием для обращения истца в суд, не учли разъяснения, содержащиеся в п. 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 13 и не дали оценки разумности срока устранения ответчиком нарушений.

Из пункта 2.1 договора аренды следует, что он действует с момента его государственной регистрации до 06 марта 2058 года.

Согласно п.п. "в" п.4.1.1 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора в случае невнесения арендной платы более 6 месяцев в течение года.

Поскольку условиями рассматриваемого договора аренды (пункт 3.3) предусмотрено внесение арендных платежей за каждый квартал года, просрочка более двух раз подряд является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, пункт п.п. "в" п.4.1.1 договора полностью корреспондирует указанной норме права.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из указанной нормы, при оценке действий ответчика, которые могут быть квалифицированы как устранение нарушений условий договора аренды в разумный срок, судам необходимо исходить из факта устранения данных нарушений в срок, указанный в предупреждении (претензии) о необходимости исполнения условий договора аренды.

Между тем, судами не дана оценка доводам истца по данному делу о том, что претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате была направлена истцом в адрес ответчика еще 28 декабря 2020 года, а сами нарушения были устранены 12 февраля 2021 года.

Кроме того, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Неисполнение обязанности по оплате пользования земельным участком в силу императивных норм гражданского и земельного законодательства является основанием для расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что Салаховым Л.Я. целый год не вносилась плата за пользование арендуемым земельным участком.

Указанные обстоятельства, оцененные собственником спорного земельного участка, как существенные нарушения условий договора, не нашли надлежащей оценки в оспариваемых судебных актах. Были отклонены по формальным основаниям.

Таким образом, судами при рассмотрении дела неверно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения сторон, что повлекло за собой вынесение судебных актов, не отвечающих требованиям законности и обоснованности (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми.

Вышеуказанные нарушения в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ) подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для разрешения данного дела обстоятельства и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 января 2022 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи Ю.Ю. Грибанов

И.Э. Косарев