Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 г. по делу N 8Г-4659/2022[88-10320/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Дурневой С.Н, Ивановой О.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манукяна ФИО10 к Финютиной ФИО11 о снижении покупной стоимости 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, по кассационной жалобе Манукяна ФИО12 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 5 июля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 3 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

установила:

Манукян В.Г. обратился в суд с иском к Финютиной Е.В. об уменьшении покупной цены 1/2 доли цокольного этажа (помещения с кадастровым номером N) под 50-ти квартирным жилым домом, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пер. 1-й пер. Гагарина, N 3, до 3 000 000 рублей, взыскании с ответчика 3 000 000 рублей.

В обоснование иска указано, что 21 февраля 2020 года между Финютиной Е.В. в лице её представителя Левандовского Е.И. и Манукяном В.Г. в г. Ростове-на-Дону заключен договор купли-продажи, по которому истцу в собственность передана 1/2 доля цокольного этажа под 50-ти квартирным жилым домом, общей площадью 558, 5 кв.м. (кадастровый номер N), расположенного по адресу: "адрес" (далее также - объект недвижимости, КН:4342) за 6 000 000 рублей, которые покупателем оплачены в полном объеме в соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 21 февраля 2020 года. Согласно п. 7 договора указанный договор имеет силу передаточного акта.

До заключения договора истец имущество не осматривал, так как продавец в лице его представителя Левандовского Е.И. находился в городе Ростове-на-Дону и ключи от нежилого помещения находились у него, что исключало возможность досконального осмотра нежилых помещений и выявления его существенных недостатков.

После заключения договора купли-продажи и передачи ключей от него, истцом произведен осмотр цокольного этажа и им установлено, что нежилые помещения невозможно эксплуатировать по назначению (в коммерческих целях), ввиду того, что оконные рамы разбиты, отсутствует горячее водоснабжение и отопление, подтоплены входы в помещения цокольного этажа, имеются иные существенные недостатки.

Ориентировочная стоимость работ по устранению недостатков составляет 3 000 000 рублей, в связи с чем истец полагал, что на указанную сумму подлежит снижению покупная стоимость по договору купли-продажи от 21 февраля 2020 года.

22 октября 2020 года в адрес ответчика направлена претензия с предложением урегулирования вопроса, однако содержащиеся в ней требования оставлены без удовлетворения.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 5 июля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 3 декабря 2021 года, в удовлетворении исковых требований Манукяну В.Г. отказано.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений по мотиву их незаконности.

Заявитель указывает на уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество. Заявитель также указывает, что отказ в иске о признании права собственности на спорное имущество в условиях уклонения ответчика от государственной регистрации препятствует Манукяну В.Г. в регистрации права собственности на спорное имущество. Также заявитель ссылается на отсутствие возможности тщательного осмотра спорного имущества ввиду нахождения ключей от помещения у ответчицы, находившейся в г. Ростове-на-Дону. Заявитель указывает на необоснованное отклонение ходатайства истца о назначении судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Ранее в судебном заседании 14 июня 2022 года принимал участие адвокат Мурадов М.Ю, представляющий интересы Манукяна В.Г, поддерживал доводы жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела судами не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 февраля 2020 года между Финютиной Е.В. в лице ее представителя Левандовского Е.И. и Манукяном В.Г. заключен договор купли-продажи помещения (общей площадью 558, 5 кв.м.) с кадастровым номером N, расположенного в цокольном этаже 50-ти квартирного жилого дома по адресу: "адрес"; цена сделки сторонами согласована в размере 6 000 000 рублей, которые истцом оплачены в полном объеме в соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 21 февраля 2020 года (л.д. 6). Указанный договор имеет силу передаточного акта, фактически помещение покупателю передано.

17 марта 2020 года государственная регистрация прав в отношении спорного помещения была прекращена в связи с поступлением соответствующего заявления от покупателя, таким образом, переход права собственности к покупателю не прошел государственной регистрации.

22 октября 2020 года в адрес Финютиной E.В. покупатель направил претензию с предложением подписать проект дополнительного соглашения и явиться 5 ноября 2020 года в 14 часов 00 минут в МФЦ г. Армавира Краснодарского края для предоставления договора купли-продажи недвижимости от 21 февраля 2020 года и дополнительного соглашения к нему в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение. В дополнительном соглашении речь шла о внесении изменений в пункт 3 договора купли-продажи от 21 февраля 2020 года в части указания цены сделки - в размере 3 000 000 рублей, а также принятия продавцом на себя обязательства вернуть покупателю в течение 10 дней с момента подписания соглашения 3 000 000 рублей, уплаченных ранее по договору купли-продажи (л.д.9). Данная претензия оставлена без удовлетворения (л.д. 8).

Разрешая спор, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), руководствуясь положениями ст. ст. 12, 469, 475, 549, 551, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Манукяна В.Г, исходил из непредставления доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству приобретенного недвижимого имущества, возникших до его передачи покупателю, а также доказательств отсутствия у Манукяна В.Г. возможности ознакомиться с состоянием приобретаемого объекта недвижимости.

Кроме того, установив, что государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество прекращена по инициативе истца, суд оставил без удовлетворения требования истца и в части признания права собственности на объект КН:4342.

Суд апелляционной инстанции, проверив соответствие выводов суда материалам дела, правильность применения к правоотношениям сторон норм материального и процессуального права, пришел к выводу о законности состоявшегося по делу судебного постановления и отсутствии оснований для удовлетворения поданной ответчиком апелляционной жалобы.

Судебная коллегия находит указанные выводы судов правильными на основании следующего.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Истцом выбран способ защиты своих прав в виде уменьшения покупной цены спорного имущества до 3 000 000 рублей со ссылкой на то, что для устранения выявленных в спорном имуществе недостатков потребуется 3 000 000 рублей.

Судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу объекта недвижимого имущества разногласий по качеству приобретаемого объекта между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию спорного имущества истец не предъявлял, имущество передано продавцом и принято покупателем без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами. При этом истец не был лишен возможности осмотреть приобретаемый объект недвижимости до заключения договора купли-продажи и оценить его состояние, а данных о том, что выявленные недостатки относятся к таким, которые не могли быть обнаружены до заключения договора, в материалах дела не имеется.

Приняв во внимание изложенные обстоятельства, суд, руководствуясь статьями 469, 475, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу о недоказанности истцом наличия у спорного объекта недостатков, о которых бы умолчал продавец при заключении сделки, в связи с чем отказал в иске.

При разрешении спора суд правильно применил нормы материального и процессуального права, оценил представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В отсутствие доказательств наличия у объекта неоговоренных сторонами недостатков либо скрытых недостатков оснований для назначения судебной экспертизы в целях определения стоимости устранения выявленных покупателем недостатков не имелось, в связи с чем соответствующие доводы заявителя жалобы подлежат отклонению.

Довод об уклонении покупателя от государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества выводы суда не опровергает, учитывая, что данное обстоятельство не нашло своего подтверждения, а, кроме того, уклонение стороны от участия в государственной регистрации прав основания к удовлетворению иска о признании права собственности на объект недвижимого имущества не образует, поскольку имеет иные правовые последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 551 ГК РФ - если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Манукяна В.Г. и отмены судебных постановлений.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 5 июля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 3 декабря 2021 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Манукяна ФИО13 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи