Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2022 г. по делу N 8а-22607/2022[88а-28238/2022]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Иванова А.Е, судей Шелудько В.В, Усенко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, поступившую в суд первой инстанции 27 июня 2022 года, на решение Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 года по административному делу по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 мая 2021 года N 11-26/2021-99 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Заслушав доклад судьи Иванова А.Е, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Комитет по управлению имуществом администрации города Таганрога Ростовской области обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 мая 2021 года N 11-26/2021-99 в части определения кадастровой стоимости арендуемого ООО "Вертикаль" земельного участка с кадастровым номером N

Решением Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 года признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы Комитета по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 мая 2021 года N 11-26/2021-99 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в соответствии с отчетом об оценке от 22 апреля 2021 года N 12 составленном оценщиком Соловьевой В.В, в сумме 8 860 080 рублей.

Судом постановлено исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 мая 2021 года N 11-26/2021-99 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в сумме 8 860 080 рублей, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 12 483 687, 42 рублей.

Взыскано с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 года оставлено без изменения решение Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 года.

В кассационной жалобе, поданной в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Лица, участвующие в рассмотрении дела, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 КАС РФ).

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежит отмене, что обусловлено следующим.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства автосалона, площадью 5 910 кв.м, в соответствии с договором аренды N 17-65 от 4 июля 2017 года, передан Комитетом по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области арендатору ООО "Геодон-Юг".

По условиям договора N 17-65 арендная плата изменяется в одностороннем порядке без заключения дополнительных соглашений в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.4).

ООО "Вертикаль" является правопреемником ООО "Геодон-Юг", что следует из выписки из ЕГРЮЛ.

Из представленных Управлением Росреестра по Ростовской области сведений следует, что площадь участка с кадастровым номером 61:58:0007042:34 изменилась 1 августа 2018 года с 5 910 кв.м. на 3 306 кв.м. в результате раздела с сохранением земельного участка с кадастровым номером N в измененных границах и образованием земельного участка с кадастровым номером 61:58:0007042:44 площадью 2 604 кв.м. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером N его кадастровая стоимость была изменена с 22 316 573 рублей 7 копеек на 12 483 687 рублей 42 копейки.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером N по сведениям Единого государственного реестра прав недвижимости по состоянию на 01 августа 2018 года составляла 12 483 687 рублей 42 копейки.

28 апреля 2021 года в Комиссию поступило заявление представителя ООО "Вертикаль" Панченко В.В. о пересмотре указанной кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 306 кв.м. и зданий площадью 758, 8 кв.м, 1 247 кв.м, расположенных по адресу "адрес" и об установлении ее равной рыночной стоимости. Представлен отчет об оценке от 22 апреля 2021 года N 12 составленный оценщиком Соловьевой В.В. ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" и экспертное заключение (положительное) N208/04-21о соответствии отчета.

Отчет об оценке от 22 апреля 2021 года N 12 содержит выводы о рыночной стоимости трех объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 61:58:0007042:34, здания автосалона с кадастровым номером N и здания автосалона с кадастровым номером N

В отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в отчете от 22 апреля 2021 года N 12 содержится вывод о его рыночной стоимости в размере 8 860 080 рублей. По результатам рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной на 29%, а так же соответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

Оспариваемым решением Комиссии от 18 мая 2021 года N 11-26/2021-99 заявление ООО "Вертикаль" было удовлетворено.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н. от 29 сентября 2021 года N 961-Э/2021 отчет об оценке недвижимого имущества от 22 апреля 2021 года N 12 составленный оценщиком Соловьевой В.В. ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" в отношении земельного участка с кадастровым номером N имеет отступления от ряда требований федеральных стандартов оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так по результатам судебной экспертизы сделаны выводы о том, что при составлении указанного отчета об оценке допущены нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 8 ФСО N 1, пунктов 5, 11, 8ж, 8и ФСО N 3, пунктов 11г, 22в ФСО N 7 предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости частично определены не верно, информация, использованная оценщиком по объектам-аналогам, имеет отступления от требований достоверности, проверяемости, достаточности.

Вместе с тем, отвечая на второй вопрос, эксперт подтвердил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 августа 2018 года, определенную в Отчете об оценке от 22 апреля 2021 года N 12.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что в силу прямого указания нормативного правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям Закона об оценочной деятельности, требованиям к его содержанию, к описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В рассматриваемом случае принятый Комиссией для разрешения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отчет об оценке приведенным требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки не отвечает, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность рыночной стоимости земельного участка, соответственно, основанное на нем решение, оспариваемое в рамках настоящего административного спора, законным быть признано не может. Не имеет правового значения для разрешения настоящего административного дела факт нахождения рыночной стоимости земельного участка, установленной оценщиком в отчете об оценке, в пределах определенного экспертом стоимостного диапазона (от 8581054 рублей до 11850026 рублей), поскольку величина рыночной стоимости не подтверждена соответствующим допустимым доказательством.

Вместе с тем судами нижестоящих инстанций не учтено следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающего применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок создания и работы комиссии).

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

В соответствии со статьей 12 Закон об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что достоверность итоговой рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 августа 2018 года, определенная в отчете об оценке от 22 апреля 2021 года N 12, по результатам проведенной судебной экспертизы от 29 сентября 2021 года N 961-Э/2021 подтверждена, материалы дела не содержат доказательств, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в отчете об оценке от 22 апреля 2021 года N 12, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Вместе с тем необходимо отметить, что согласно пояснениям эксперта Гуниной Е.Н, данным в судебном заседании 17 ноября 2021 года (л.д. 199 т. 2), была подтверждена рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке N 12 от 22 апреля 2021 года. Экспертом так же было пояснено, что не могут два оценщика попасть ровно в одну и ту же цену. Поэтому в Федеральных стандартах оценки введено такое понятие как диапазон стоимости.

Следовательно, принятые по делу судебные акты, основанные на неверном применении норм материального права, являются незаконными.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, на основании статьи 111 КАС РФ с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, суд приходит к выводу, что судебные расходы подлежат взысканию с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области.

ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 45 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, установив, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконных судебных актов, без отмены которых невозможно восстановление нарушенных прав и законных интересов Управления Федеральной службы государственной регистрации, считает необходимым их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение.

Руководствуясь статьями 318, 327 - 331 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 года отменить.

По делу принять новое решение.

В удовлетворении административных исковых требований Комитета по управлению имуществом города Таганрога Ростовской области отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьей 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Полный текст кассационного определения изготовлен 25 августа 2022 года.

Председательствующий

А.Е. Иванов

Судьи В.В. Шелудько Н.В. Усенко