Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 августа 2022 г. по делу N 8Г-21330/2022[88-26296/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Грибанова Ю.Ю, судей Косарева И.Э, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Васюринский" к ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО23, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО24, ФИО15, ФИО25, ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей, по кассационной жалобе представителя ФИО18 по доверенности ФИО17 на решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, выслушав ФИО18 и его представителя ФИО36, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО "Агрохолдинг Васюринский" по доверенности ФИО37, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО "Агрохолдинг Васюринский" обратилось в суд с иском к ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО23, ФИО39, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО24, ФИО40, ФИО25, ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя по заключенным ответчиками договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ долей в праве на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", как совершенным с нарушением преимущественного права ООО "Агрохолдинг Васюринский", установленного договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N от ДД.ММ.ГГГГ, права по которому перешли к истцу на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору N от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года исковые требования ООО "Агрохолдинг Васюринский" удовлетворены.

Суд погасил регистрационные записи о государственной регистрации прав за ФИО18 на доли в праве на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес": от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации N, от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации N, от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации N, от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации N в Едином государственном реестре недвижимости.

Перевёл права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи земельных долей земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" заключенными между ФИО18 и ФИО19 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО21 ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 52000/54753270, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО22 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО39 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 52000/54753270, ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 17333/54753270, ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ. 26000/54753270, ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 52000/54753270, ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО24 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 52000/54753270, ФИО40 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО25 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 26000/54753270, ФИО41 от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в размере 17333/54753270 с выплатой ООО "Агрохолдинг Васюринский" в пользу ФИО18 денежной суммы в размере 1 529 848 рублей.

За ООО "Агрохолдинг Васюринский" признано право собственности на 684666/54753270 земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

При этом в резолютивной части решения указано, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению уполномоченного лица от ООО "Агрохолдинг Васюринский" без истребования иных документов.

Судом первой инстанции принятое решение обращено к немедленному исполнению.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ФИО18 по доверенности ФИО17 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель ФИО18 просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, считая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель жалобы указывает на то, что судами неверно истолкован договор аренды, в соответствии с условиями которого, арендатор земельного участка не имел право на преимущественное приобретение земельных долей. Отмечает, что истец приобрел права и обязанности по договору аренды в том объеме, которые существовали на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Полагает, что суды при рассмотрении гражданского дела допустили нарушение норм процессуального права, поскольку все ответчики, за исключением ФИО18, не извещались судом первой инстанции о рассмотрении настоящего гражданского дела, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ. Кассатор считает, что суд первой инстанции не указал норму права, на основании которой перевёл права, чему не была дана оценка судом апелляционной инстанции. Отмечает, что судами необоснованно не был применен срок исковой давности, заявление о применении которого сделано ответчиком. Обращает внимание на аналогичную судебную практику, спорным правоотношениям дана оценка Четвёртым кассационным судом общей юрисдикции и Верховным судом Российской Федерации. Так, несмотря на позицию вышестоящих судов, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении жалобы ФИО18, не мотивировав отклонение ни одного из доводов заявителя.

В возражениях на кассационную жалобу ООО "Агрохолдинг Васюринский" просит об оставлении состоявшихся судебных актов без изменения, как соответствующих требованиям закона и установленным обстоятельствам.

ФИО18 и его представитель ФИО36 в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ООО "Агрохолдинг Васюринский" по доверенности ФИО37 против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Остальные стороны и третье лицо надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции сторон и третьего лица, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы и поступившие возражения относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей и ООО "Васюринский МПК" заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N (зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю), по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду находящийся в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу "адрес" (п. 1.1 договора).

В пункте 2.3 договора было предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Васюринский МПК" и ООО "Агрохолдинг Васюринский" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ N (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации N Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю).

Доли в праве на указанный земельный участок были отчуждены собственниками ФИО18 по договорам купли-продажи земельной доли, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ФИО19 (продавец) и ФИО18 (покупатель), ДД.ММ.ГГГГ между ФИО20 (продавец) и ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО21 (продавец) и ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО23, ФИО39, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (продавцы) и ФИО18 и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО24, ФИО40, ФИО25, ФИО41 (продавцы) и ФИО18

ООО "Агрохолдинг Васюринский" указывая, что в нарушение условий договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N от ДД.ММ.ГГГГ ответчики не направляли уведомлений о продаже земельных долей из арендованного земельного участка с кадастровым номером N в адрес арендатора, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая спор и принимая обжалуемые судебные постановления об удовлетворении исковых требований ООО "Агрохолдинг Васюринский", суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что сторонами договоров купли-продажи земельной доли нарушены положения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве арендатора, права которого перешли к ООО "Агрохолдинг Васюринский", на приобретение долей в земельном участке с кадастровым номером N

Доводы кассационной жалобы, содержание решения суда первой инстанции, определения суда апелляционной инстанции и материалы дела свидетельствуют о том, что судами допущены грубые нарушения норм права, которые привели к вынесению незаконного судебного постановления.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанным нормативно-правовым актом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ст. 1)

Как следует из п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Следует учитывать, что Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 31.07.2005, прямо указывал на возможность применения ст. 250 ГК РФ к правоотношениям, связанным со сделками с земельными долями (пункт 1 статьи 12 в соответствующей редакции). Одновременно пункт 2 указанной статьи предусматривал порядок уведомления иных участников долевой собственности, а также органов власти о намерении совершить сделку с земельной долей в целях соблюдения их преимущественного права. В приведенной редакции Закон предусматривал право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом.

Между тем, Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" в ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ были внесены существенные изменения, в результате которых указание на применение ст. 250 ГК РФ при совершении сделок с земельными долями исключено.

Таким образом, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц, не предполагая при этом возможность реализации преимущественного права приобретения доли в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, как и не предполагает возможности установления таких положений в договорном порядке.

С учетом изложенного у суда отсутствовали правовые основания для применения правил, содержащихся в п. 3 ст. 250 ГК РФ, в установленных правоотношениях.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания представленного договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.3) следует, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицам.

Таким образом, из буквального толкования п. 2.3 не следует его распространение на случаи отчуждения земельных долей, в силу чего отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, из содержания п. 2.3 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ следует установление им альтернативных прав арендатора.

Принимая во внимание наличие в деле сведений о продолжении действия договора аренды после истечения срока его действия (запись о регистрации права аренды ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации N Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю), следует вывод о том, что арендатор реализовал одно из предусмотренных договором правомочий путем продления срока действия аренды.

Также оставлен без внимания судами обеих инстанций прямой законодательный запрет на уступку преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

Сделки купли-продажи в отношении спорных долей состоялись в период с 2008 по 2014 годы, когда ООО "Агрохолдинг Васюринский" не только не обладало правами арендатора по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, но не было зарегистрировано в качестве юридического лица.

Заслуживают внимания и доводы кассатора о пропуске истцом установленного законом срока обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ООО "Агрохолдинг Васюринский" после вступления в договор осуществляло его исполнение путем внесения арендных платежей ФИО18, а между сторонами в 2017 года был инициирован судебный спор относительно выдела долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N.

С учетом изложенного при должной степени разумности и осмотрительности истец имел возможность получить сведения о проведенных ответчиками в период с 2008 по 2014 годы, сведения о которых были отражены в ЕГРН и носили общедоступных характер.

Между тем с заявлением о переводе прав и обязанностей обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами предусмотренного законом срока, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая приведенные обстоятельства и нормы права, имеются основания для отмены принятых судебных постановлений и принятия нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Агрохолдинг Васюринский".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 5 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Динского районного суда Краснодарского края от 15 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года отменить.

Принять по делу новое судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Васюринский" к ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО23, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО24, ФИО15, ФИО25, ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей отказать в полном объеме.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вынесения кассационным судом общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи