Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2022 г. по делу N 33-22719/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ворониной И.В, судей Мошечкова А.И, Щербаковой А.В, при помощнике Егоровой А.Е, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело N 2-1731/2022 по апелляционной жалобе Мансурова С.Н. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 02 марта 2022 года, которым постановлено:

В иске Мансурова С.Н. к ПАО "ИНГРАД" о взыскании денежных средств и защите прав потребителя отказать.

УСТАНОВИЛА:

Мансуров С.Н. обратился в суд с иском к ответчику ПАО "ИНГРАД" о взыскании излишне переплаченных по договору денежных средств в размере 933 606 руб, денежной компенсации морального вреда в размере 50 000 руб, штрафа. Мотивировал тем, что 6.03.2020 года между сторонами был заключен договор N ДДУ/СП3-02-05-080/2 участия в долевом строительстве жилого дома по строительному адресу: ***. Общая проектная площадь квартиры N ***, приобретенной истцом составила 77.7 кв м, общая приведенная площадь квартиры с учетом площади лоджии составила 79.6 кв м. Цена одного квадратного метра квартиры составила 274 590.12 руб. 10.10.2021 истец принял квартиру по передаточному акту. Согласно техническому паспорту независимого замерщика, общая площадь квартиры истца составляет 77.3 кв м, что на 2, 3 кв м меньше проектной общей приведенной площади, указанной в п.3.2 договора. Площадь квартиры без учета лоджии составляет не 77.7, а 75.1 кв м, что на 2.6 кв м меньше чем указано в договоре. Таким образом, ответчик обогатился за счет истца на 933 606 руб.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, районный суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Мансуров С.Н, полагая его незаконным.

Проверив материалы дела, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что 6.03.2020 между сторонами был заключен договор N ДДУ/СП3-02-05-080/2 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом долевого участия является жилое помещение N *** по адресу: ***.

В соответствии с п.4.1 договора, стоимость одного квадратного метра квартиры составила 274 590.12 руб, цена договора составила 21 857 373 руб.

19.11.2020 ПАО "ИНГРАД" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, приведенная площадь квартиры истца определена застройщиком на основании технического описания от 25.11.2020 года ООО "***" - 79.60 кв м.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть третья).

В соответствии с ч.ч. 1-2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

При разрешении спора районный суд исходил из того, что технический план был составлен по итогам выполнения кадастровых работ, которые проводились кадастровым инженером. На основании этого плана каждый объект недвижимости в многоквартирном доме, в том числе квартира истца с площадью 79.70 кв.м, были поставлены на кадастровый учет

В ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указано, что кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленным федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учет сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Специальные правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).

В части 9 ст. 41 Федерального закона о кадастровом учете указано, что технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план".

Согласно нормам статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

10.10.2021 года сторонами договора был подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик по условиям договора передал, а участник принял объект долевого строительства жилое помещение (квартира) общей площадью 79.70 кв. м.

Пунктом 4 передаточного акта участник подтвердил отсутствие претензий к застройщику по техническому состоянию, комплектации, площади, качеству объекта.

10.11.2021 истец обратился в ООО "***" для получения технического паспорта на квартиру.

В соответствии с изготовленным ООО "***" техническим паспортом квартиры по адресу: *** от 10.11.2021, её общая площадь составляет 77.3 кв.м, без учета лоджии 75.1 кв м.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, основываясь на вышеприведенных нормах права, районный суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется, поскольку нарушений прав истца как потребителя действиями ответчика не установлено. Так, в нарушение статей 12 и 56 ГПК РФ истцом не было представлено, а районным судом в ходе судебного разбирательства добыто доказательств того, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи помещения истцу, без учета произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади помещения, а изменение площади помещения после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика, тогда как обмер был произведен в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером, данные которого внесены в ЕГРН. Предоставленный истцом в обоснование своих технический паспорт квартиры доводов истца не подтверждали и не свидетельствовали о том, что обмеры помещения на момент его передачи произведены с нарушениями. При таком положении не имелось оснований считать, что в результате первого обмера кадастровый инженер допустил ошибку, которая привела к увеличению площади квартиры. Разница в измерениях кадастровых инженеров при наличии произведенного ремонта не свидетельствует бесспорно о наличии оснований для изменения цены договора в сторону уменьшения. Условиями договора не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ.

Судебная коллегия полагает решение суда незаконным и необоснованным, так как нормы материального и процессуального права применены не верно.

Согласно абзацу 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с и.4.4 договора N ДДУ/СП03-02-05-080/2 от 06 марта 2020 г. стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы общей приведенной площади объекта долевого строительства и проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п.3.2 договора, на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в п.4.1. договора.

Площадь квартиры застройщиком была определена на основании технического описания, изготовленного 25.11.2020 ООО "Городское кадастровое бюро", составленном кадастровым инженером Шутовым В.С. (квалификационный аттестат кадастрового инженера N77-15-126).

Районный суд правильно указал, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

По соглашению сторон цена рассматриваемого договора может быть изменена как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения после окончательного обмера, исходя из окончательной общей приведенной площади объекта (п. 4.4), при этом стоимость одного квадратного метра 274590, 12 руб. (п. 4.1) является неизменной величиной.

В случае уменьшения площади застройщик возвращает участнику разницу между проектной и окончательной общей приведенной площадью, умноженную на цену одного квадратного метра (п.п. 4.4-4.6).

Вопреки выводам районного суда, в данном случае спор идет не о правильности данных, внесенных в Государственный кадастр недвижимости в отношении объекта долевого строительства, предметом спора является цена договора (объекта), которая определяется как произведение окончательной общей приведенной площади объекта на цену одного квадратного метра.

При этом, по условиям договора объект передается участнику с отделкой и в нем не содержится пунктов о том, что окончательный обмер квартиры производится до начала отделки.

Представитель ответчика не смог сослаться на нормы, которые прямо указывали бы на это, а также не представил доказательства в обоснование своих же возражений в той части, что в результате отделки площадь объекта могла уменьшиться более чем на 2 квадратных метра.

Сам по себе факт подписания 10.10.2021 истцом без замечаний акта приема-передачи объекта с указанием его окончательной площади 79.70 кв.м. не лишает потребителя, являющейся слабой стороной и не обладающего специальными познаниями, права оспаривать эту площадь, и как следствие цену договора.

В данном случае истец обратился к независимому специалисту в разумный срок и уже 10.11.2020 был подготовлен технический паспорт, согласно которому общая площадь объекта с учетом лоджии составляет 77, 3 кв.м.

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Юридически-значимым обстоятельством по делу является определение площади квартиры в соответствии с условиями договора в целях определения окончательной цены объекта.

Согласно главе "Термины и толкования" договора:

- П роектная общая приведенная площадь о бъекта долевого строительства - площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр, состоящая из суммы проектной общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

- Общая приведенная площадь объекта долевого строительства - площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта).

В силу ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В суде первой инстанции истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной технической экспертизы, в чем районный суд ему необоснованно отказал.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия назначила по делу судебную строительно-техническую экспертизу для определения площади квартиры N 314 в доме 10 по ул. Паршина, Москва с учетом лоджии в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", проведение которой поручило экспертам ГБУ города Москвы Второе территориальное управление Московское Городское Бюро Технической Инвентаризации.

Согласно заключению судебной экспертизы, площадь лоджии составила 3, 2 кв.м, а с учетом понижающего коэффициента 0, 5 равна 1, 6 кв.м, итоговая площадь квартиры N 314 в доме 10 по ул. Паршина, Москва с учетом площади лоджии с коэффициентом 0, 5 в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр составила 76, 5 кв.м.

Судебная коллегия на основании ст. ст. 67, 187 ГПК РФ, принимает выводы экспертов, как обоснованные, допустимые и относимые, так как они основаны на замерах, произведенных с использованием специальной аппаратуры в соответствии с нормативными актами, регулирующими технический учет жилищного фонда, эксперты независимы, не заинтересованы в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности, имеют необходимое образование и опыт работы. ГБУ МосгорБТИ является базовым органом технической инвентаризации, и в заключении эксперт, проводивший исследование не указал на необходимость учета отделки помещений квартиры при измерениях при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с актом приема-передачи от 10.10.2021 истец принял квартиру площадью 79, 7 кв.м, что по условиям договора составляет 21 857 373 руб. 60 коп, которую истец оплатил в полном объеме, что ни кем не оспаривается.

Вместе с тем с учетом заключения судебной экспертизы площадь объекта по условиям договора составляет 21 006 144 руб. 20 коп. (76, 5х274590, 12).

При таком положении судебная коллегия решение суда отменяет и принимает по делу новое решение, которым взыскивает с застройщика в пользу участника необоснованную переплату за объект в соответствии с п.п. 4.4 -4.6 договора долевого строительства и ст. 1102 ГК РФ в сумме 933 606 руб. (21857373, 60-21006144, 20), за нарушение прав потребителя компенсацию морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей в сумме 10 000 руб, а на основании п. 6 ст. 13 того же Закона штраф за неудовлетворении в добровольном порядке его требований штраф в сумме 471 803 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оценке в сумме 12300 руб, расходы на судебную экспертизу в сумме 14072 руб. 12 коп.

Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 02 марта 2022 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с ПАО "Инград" в пользу Мансурова С.Н. 933 606 руб, компенсацию морального вреда 10 000 руб, штраф в сумме 471 803 руб, расходы по оценке 12300 руб, расходы на судебную экспертизу 14072 руб. 12 коп.

Председательствующий

Судьи