Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 августа 2022 г. по делу N 33-33162/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Антоновой Н.В, судей фио, фио, при помощнике Ивановой А.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи фио по апелляционной жалобе ответчика Куницыной О.Ю. на решение Никулинского районного суда адрес от 01 марта 2022 года, которым постановлено:

Взыскать с Куницыной Олеси Юрьевны в пользу ООО "Университет искусственного интеллекта" сумму страхового депозита в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма за период с 08.03.2021 года по 01.07.2021 года и далее до даты фактического исполнения решения суда, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, а также расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска ООО "Университет искусственного интеллекта" - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО "Университет искусственного интеллекта" обратился в суд с иском к ответчику Куницыной О.Ю. о взыскании страхового депозита по договору аренды в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.03.2021г. по 01.07.2021г. в размере сумма и далее до срока полного погашения задолженности, а также расходов по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по оплате госпошлины, указывая на то, что 05.10.2020г. между истцом и ИП Куницыной О.Ю. был заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель (ИП фио) передал арендатору (ООО "Университет искусственного интеллекта") в аренду, находящееся в его собственности имущество -- нежилое здание, общей площадью 375, 3 кв.м, кадастровый номер... по адресу: адрес, кв-л 157, влд.29, стр.1, баню площадью 37 кв.м и участок 1000 кв.м, расположенные по адресу: адрес, вблизи адрес, СНТ "Вузсервис", уч.29, кадастровый номер... По условиям договора арендатор внес страховой депозит сумма, который подлежал возврату при соблюдении условий договора арендатором в случае прекращения срока аренды. 04.03.2021г. договор был расторгнут по соглашению сторон, подписан Акт возврата от 05.03.2021г, согласно которому арендатору подлежит возврату страховой депозит в размере сумма, оставшиеся сумма были признаны спорными и ответчиком не возвращены, что, по мнению истца, является неправомерным. Истец обратился с претензией к ответчику о возврате части депозита, однако до настоящего времени денежные средства переданы не были.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик фио по доводам апелляционной жалобы, считая его незаконным и не обоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Куницыной О.Ю. по доверенности фио, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о дате рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки и невозможности участия в судебном заседании не представивших, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применением норм материального права к спорным правоотношениям.

Как установлено судом, 05.10.2020 года между истцом и ИП Куницыной О.Ю. был заключен договор аренды N1.

Согласно п.1.1 договора арендодатель передает арендатору в аренду, находящееся в его собственности имущество:

- нежилое здание, общей площадью 375, 3кв.м, кадастровый номер... по адресу: адрес, кв-л 157, влд.29, стр.1, баню площадью 37 кв.м и участок 1000 кв.м, расположенные по адресу: адрес, вблизи адрес, СНТ "Вузсервис", уч.29, кадастровый номер...

Согласно Акту приема-передачи от 05.10.2020 г. указанный объект был передан на срок с 05.10.2020 года по 03.10.2021 года.

Согласно разделу 4 договора арендная плата составила сумма. в месяц, страховой депозит составил сумма, который подлежит возврату при соблюдении условий договора арендатором.

04.03.2021г. договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, о чем был подписан Акт возврата от 05.03.2021г.

Согласно п.5 указанного Акта арендодатель на основании п.4.6 заключенного договора аренды производит возврат страхового депозита, внесенного арендатором в размере сумма, а сумма являются спорными.

Согласно п.6 акта арендатор выполнил все обязательства по договору аренды в полном объеме.

Согласно п.7 арендодатель к арендатору претензий не имеет.

Согласно п.3.1.5 договора аренды Арендодатель имеет право удержать страховой депозит в полном объеме в качестве штрафной санкции (при условии соблюдения арендодателем условий договора) в следующих случаях:

- в случае расторжения договора по инициативе арендатора ранее, чем через 10 месяцев с даты начала срока аренды. Данное условие не распространяется на причины расторжения, прописанные в п.3.2.3 настоящего договора;

- в случае расторжения договора по вине арендатора ранее, чем через 10 месяцев с даты начала срока аренды.

Согласно п.4.6 договора по окончании срока действия договора арендодатель в течение 3 дней с момента окончания срока аренды обязан вернуть арендатору страховой депозит за вычетом задолженностей арендатора по платежам, предусмотренным настоящим договором, сумм ущерба оборудованию, обстановке и имуществу арендованной недвижимости. При определении ущерба естественный износ не учитывается.

Согласно п.4.7 договора в случае нанесения в течение действия договора ущерба арендатором оборудованию, обстановке и имуществу арендованной недвижимости ущерб может быть покрыт из страхового депозита не полностью. В этом случае арендатор восполняет страховой депозит арендодателю в течение 3 рабочих дней с момента установления суммы ущерба.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что в данном случае страховой депозит подлежал возврату в течение 3-х дней с момента окончания срока аренды, то есть до 07.03.2021г, однако ответчик страховой депозит в полном объеме не вернул. Истец обратился с претензией к ответчику о возврате части депозита, однако до настоящего времени денежные средства переданы не были.

Удовлетворяя требования истца, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 309, 310, 329, 388.1, 393.1, 453, 606, 608, 614, 622, 1102 ГК РФ, ч.4 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", суд исходил из того, стороны в договоре не согласовали, что страховой депозит не возвращается истцу при досрочном расторжении договора, тогда как, напротив, страховой депозит, в силу приведенных положений договора, являлся гарантией исполнения ООО "Университет искусственного интеллекта" своих обязательств по договору, в случае же их ненадлежащего исполнения или уклонения фио вправе была удержать сумму материальных претензий из страхового депозита. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обязательств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату. При отсутствии доказательств причинения действиями истца материального ущерба либо убытков ответчику, в отсутствии какой-либо задолженности истца перед арендодателем суд взыскал с ответчика в пользу истца на основании п. 2 ст. 381.1 ГК РФ оставшуюся часть страхового депозита, который был внесен истцом в качестве гарантии исполнения им обязательств в размере сумма, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 08.03.2021г. по 01.07.2021г. в сумме сумма

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что судом не дана оценка его доводам, указанным в возражениях на иск и представленным им доказательствам в опровержении доводов истца.

Данные обстоятельства заслуживают внимание.

В материалах дела имеется письменный отзыв ответчика на исковое заявление с приложенными к нему документами, в подтверждении изложенных в нем доводов. Данные документы были направлены ответчиком в адрес суда 17.02.2022г. и получены судом 21.02.2022г. Однако данные документы не были приобщены к материалам дела и не исследовались судом при постановке обжалуемого решения.

Исходя из изложенного, руководствуясь ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приняла данные документы в качестве дополнительных доказательств.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязанности сторон при прекращении договора аренды регламентированы статьей 622 ГК РФ, которые предписывают обязанность арендатора по возврату арендованного имущества собственнику в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае отказа возвратить арендованное имущество либо при нарушении сроков возврата, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, возмещения убытков, взыскания неустойки.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец выражает несогласие с удержанием ответчиком суммы страхового депозита сумма, ссылаясь на то, что оснований, предусмотренных договором и законом, для удержания указанного платежа у ответчика не имелось, в то же время самим ответчиком допускались нарушения договора в связи с необеспечением бесперебойной работы инженерных коммуникаций (обеспечение электроэнергией, газоснабжение, работа сети Интернет), также на расположенном рядом с арендуемым зданием земельном участке начались работы с использованием строительной техники и ведением шумных работ, о чем арендодателю неоднократно сообщалось, что и послужило основанием для досрочного расторжения договора истцом.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводами истца и полагает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы ответчика.

Так, при принятии имущества в аренду истец подтвердил путем подписания акта приема-передачи, что все инженерные системы, а также Интернет находятся в рабочем состоянии, истцу был предоставлен доступ ко всей необходимой документации.

Согласно условиям договора, арендатор самостоятельно оплачивает во время аренды все коммунальные расходы, в том числе марка автомобиля. Из представленных ответчиком документов следует, что вины ответчика во временных перебоях оказываемых коммунальных услуг не имеется, перебои в работе инженерных коммуникаций имели разовый характер и непродолжительный период времени.

Так, согласно ответу ООО "Конект" на обращение абонента фиоЮ, следует, что перебои в предоставлении услуг доступа в сеть интернет по адресу гМосква, адрес СНТ адрес29 в период с05.10.2020г. по 05.03.2021г. имели место 15.11.2020г. продолжительностью не более 1 часа по причине технического сбоя на магистральном оборудовании сети, 22.12.2020г. продолжительностью более 3-х часов по причине модернизации сети с целью расширения пропускной способности каналов связи, 05.02.2021г. продолжительностью не более 30 минут по причине перебоя электроэнергии.

Так, согласно справке СНТ "Вузсервис" отключение электричества в поселке в период с 05.10.2020г. по 05.03.2021г. не превышало 2-х раз по 3 часа, земляные работы на участке N 44 производились не более пяти рабочих дней, земельный участки N 44 и N 29 не являются смежными и не имеют общих границ.

Также ответчик указала на то, что в акте передачи предмета аренды стороны указали на спорность возврата страхового депозита в размере сумма. с учетом того, что объект на предмет его целостности не проверялся, стороны допускали возможность наличия повреждений в возвращенном имуществе.

06 марта 2021г. ответчиком произведен осмотр переданного имущества, в ходе которого составлена дефектная ведомость, в которой указано на наличие недостатков в объекте недвижимости по адресу адрес, кв-л 157, влд.29 стр.1 и находящемся в нем имуществе. Ответчик понесла расходы по устранению выявленных недостатков на сумму сумма. согласно дефектной ведомости и квитанции об оплате от 14.03.2021г. ООО "Инсистем".

Согласно п.3.1.5 договора аренды арендодатель имеет право удержать страховой депозит в полном объеме в качестве штрафной санкции (при условии соблюдения арендодателем условий договора) в следующих случаях:

- в случае расторжения договора по инициативе арендатора ранее, чем через 10 месяцев с даты начала срока аренды. Данное условие не распространяется на причины расторжения, прописанные в п.3.2.3 настоящего Договора;

- в случае расторжения договора по вине арендатора ранее, чем через 10 месяцев с даты начала срока аренды.

В соответствии с п. 3.2.3 договора арендатор имеет право расторгнуть договор аренды недвижимости, если:

а/ арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, б/ арендодатель нарушает п.2.1.2 и п.2.1.3 договора и не предпринимает действия по восстановлению систем жизнеобеспечения дома (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение) в течение 2-з календарных дней с момента уведомления арендатором арендодателя о неисправности данных систем, в/ арендодатель не производит необходимый капитальный ремнт недвижимости в разумны сроки, г/ недвижимость в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном дл использования, д/ на земельных участках, прилегающих к арендуемой недвижимости, начнется капитальное строительство с применением специализированной техники или шумных инструментов (перфоратор, болгарка, бензопила и т.п.) и беспрерывным шумом от данных работ на срок более 7 календарных дней, е/ невозможно использование в недвижимости интернета по вине действующего интернет-провайдера более 5 дней подряд и отсутствуют альтернативные источники интернет-связи.

Согласно п.4.6 договора по окончании срока действия договора арендодатель в течение 3 дней с момента окончания срока аренды обязан вернуть арендатору страховой депозит за вычетом задолженностей арендатора по платежам, предусмотренным настоящим договором, сумм ущерба оборудованию, обстановке и имуществу арендованной недвижимости. При определении ущерба естественный износ не учитывается.

Согласно п.4.7 договора в случае нанесения в течение действия договора ущерба арендатором оборудованию, обстановке и имуществу арендованной недвижимости ущерб может быть покрыт из страхового депозита не полностью. В этом случае арендатор восполняет страховой депозит арендодателю в течение 3 рабочих дней с момента установления суммы ущерба.

Из материалов дела следует, что инициатором досрочного расторжения договора ранее, чем через 10 месяцев с даты начала срока аренды, выступил истец, арендованному имуществу был причинен ущерб.

Детальное обследование объектов аренды согласно п. 5.3 договора, выявили следующие недостатки: необходимо комплексное восстановление паркета, чистка и восстановление кожаного дивана, мойка нестандартных окон, генеральная уборка помещений с использованием специальных средств.

Согласно дефектной ведомости от 06.03.2021 стоимость работ по устранению недостатков составила сумма. Данные дефекты были устранены по заказу ответчика ООО "Инсистем", услуги которого оплачены ей согласно приходного кассового ордера N6 от 14.03.2021 за счет страхового депозита в соответствии с положениями п.п. 4.6, 4.7 договора аренды. Истцом не представлено доказательств возврата имущества арендодателю в надлежащем состоянии.

Доводы истца о том, что поводом к досрочному расторжению договора с его стороны послужили обстоятельства, указанные в п.3.2.3 договора, что исключает возможность удержания страхового депозита арендодателем, судебной коллегией отклоняются, поскольку истцом не представлено доказательств наступления обстоятельств и совершения ответчиком действий, указанных в п.3.2.3 договора, данные доводы опровергаются представленными ответчиком справками СНТ "Вузсервис" и ООО "Конект".

Таким образом, договор аренды расторгнут досрочно по инициативе арендатора, имуществу был причинен ущерб, что согласно п. 3.1.5, п.4.6 договора аренды дает право арендодателю удержать страховой депозит, в связи с чем, у истца отсутствует право требования возврата части страхового депозита в размере сумма.

Указанные выше обстоятельства, имеющие значение для дела, не были учтены судом первой инстанции при принятии решения по делу, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене в силу положений ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Никулинского районного суда адрес от 01 марта 2022 года отменить. Принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО "Университет искусственного интеллекта" к Куницыной Олесе Юрьевне о взыскании страхового депозита, процентов, судебных расходов - отказать.

Председательствующий

Судьи