Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 13 июля 2022 г. по делу N 33а-3777/2022

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего В.В. Ставича, судей фио, фио, при секретаре В.В. Черных, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи В.В. Ставича административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр по Москве) на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2021 года по административному иску П.Л. Хмырова к Росреестру по Москве о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛА:

П.Л. Хмыров обратился в суд с указанным выше административным иском, полагая незаконным решение Росреестра по Москве от 26 октября 2020 года о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома и ипотеки в силу закона.

Требования мотивированы тем, что для совершения регистрационных действий административный истец представил все необходимые документы, обязательства по договору исполнены.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2021 года постановлено: Признать незаконным уведомление о приостановление государственной регистрации от 26 октября 2020 года N... Обязать Управление Росреестра по г. Москве осуществить государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве N... от 5 октября 2020 года, Договора залога имущественных прав N 1 от 5 октября 2020 года и закладной от 5 октября 2020 года отношении объекта долевого строительства - жилое помещение, назначение квартира, условный номер.., этаж 10, номер подъезда (секции) 1, проектная общей площадью 42, 30 кв.м, проектная общая приведенная площадь 42, 30 кв.м, количество комнат - 1, находящегося по строительному адресу: адрес на основании заявления от 15 октября 2020 года и представленных документов.

В апелляционной жалобе Росреестра по Москве ставится вопрос об отмене решения.

Судебная коллегия в соответствии со ст.ст. 150, 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 2 ст. 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 5 октября 2020 года между АО "СЗ "ЛЗСМиК" (застройщик) и П.Л. Хмыровым (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N.., согласно которого застройщик обязался построить многоквартирный дом, по строительному адресу: адрес, и передать в собственность Участника объект долевого строительства - жилое помещение, квартиру, условный номер.., этаж 10, номер подъезда (секции) 1, проектной общей площадью 42, 30 кв.м, проектной общей приведенная площадь 42, 30 кв.м, количество комнат - 1 (п. 3.2).

Согласно п. 4.1 Договора, цена договора составляет сумма, которая оплачивается в следующем порядке: сумма сумма производится участником долевого строительства на счет эскроу после государственной регистрации настоящего договора в порядке определенным договором (п. 4.3.2).

5 октября 2020 года между теми же лицами заключен Договор залога имущественных прав N 1, во исполнение п. 3.6 Договор участия в долевом строительстве N... и подписана закладная от 5 октября 2020 года, где предметом ипотеки является указанный выше объект долевого строительства.

15 октября 2020 года истец обратился в Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона.

26 октября 2020 года Росреестр по Москве уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации, о чем Хмырову П.Л. направлено уведомление N.., из которого следует, что в Договоре участия в долевом строительстве отсутствует информация, что денежные средства при оплате цены договора используются кредитные средства банка или иной организации либо средства целевого займа. Также государственным регистратором сделан вывод, что положения ст. 77 Закона об ипотеке к правоотношениям, заключенным в соответствии с Законом 214-ФЗ, не применимы, в виду чего ипотека в силу закона на вышеуказанный объект долевого строительства не возникает.

26 января 2021 года уведомлением Управления Росреестра по Москве N... отказано в государственной регистрации долевого участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона.

Разрешая спор и признавая незаконным обжалуемое решение Управления, суд исходил из того, что основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали.

С таким выводом соглашается судебная коллегия.

В соответствии с частями 3 и 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 этого же Закона кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При определении пределов проведения правовой экспертизы государственный регистратор руководствуется письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 августа 2013 г. N14-исх/07892-ГЕ/13 (Письмо).

В названном Письме отмечено, что государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе: право- и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 26 октября 2020 года N... регистратор не приводит оснований, ставящих под сомнение юридическую силу, подлинность и достоверность документов, представленных на государственную регистрацию.

В то же время вопросы исполнения финансовых обязательств между сторонами сделки, в силу вышеприведенных норм не находятся в плоскости правовой экспертизы.

Суд первой инстанции в решении правомерно указал, что отсутствие в договоре участия в долевом строительстве N... от 5 октября 2020 года информация, что денежные средства при оплате цены договора используются кредитные средства банка или иной организации либо средства целевого займа не может свидетельствовать о не соответствии требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку и содержании договора участия (п. 4.3.2) следует, что оплата цены договора производится участником долевого строительства на счет эскроу после государственной регистрации настоящего договора в порядке определенным договором, а именно 6 (шестью) платежами, в срок до 4 мая 2021 года, поэтому суд сделал вывод, что оплата по договору производится в рассрочку, а соответственно застройщик является кредитором, по обязательству, обеспеченному ипотекой, соответственно у кредитора (застройщика) возникает право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику (участника (истца) по этому обязательству из стоимости заложенного имущества, что прямо предусмотрено ст. 334 ГК РФ. При таких обстоятельствах представляется несостоятельной позиция органа государственной регистрации о том, что положения статьи 77 Закона об ипотеке к правоотношениям, заключенным в соответствии с Законом 214-ФЗ, не применимы.

Таким образом, обжалуемое решение Росреестра по Москве от 26 октября 2020 года N... законным и обоснованным не является.

Судебная коллегия применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ соглашается с судом первой инстанции в том, что Управлением Росреестра по Москве не доказаны обстоятельства, имеющие значение, и не представлены доказательства, подтверждающие, что обжалуемое решение принято в рамках предоставленной ему законом компетенции, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Напротив, административный истец доказал факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов.

Руководствуясь ст. 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Симоновского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев во Второй кассационный суд общей юрисдикции и Верховный Суд России.

...