Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 г. по делу N 8Г-4551/2022[88-6484/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В, судей Ивановой Л.В, Мурзаковой Р.Ф, рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Хажнагоева А.А. к Местной администрации г.п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и Казанчевой А.Х. о признании договора аренды земельного участка недействительным, встречному иску Казанчевой А.Х. к Хажнагоеву А.А. об устранении препятствий и сносе самовольной постройки, встречному иску Местной администрации г.п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики к Хажнагоеву А.А. о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности, по кассационной жалобе Хажнагоева А.А. на решение Майского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 6 октября 2021 года и на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Минеевой В.В, выслушав объяснения пре6дставтеля Казанчевой А.Х. - Драгунова К.Б, действующего на основании доверенности и ордера, возражавшего против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Хажнагоев А.А. обратился в суд с иском к Местной администрации г.п.Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и Казанчевой А.Х. о признании недействительным договора аренды земельного участка N112 от 11 ноября 2019 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13112 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", между Местной администрацией г.п. Майский и Казанчевой А.Х.

В обоснование исковых требований Хажнагоев А.А. указал на то, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде здания - проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N, и в виде цеха, назначение нежилое, процент готовности 36%, площадью застройки 2400 кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес". Однако в 2020 году ему стало известно, что согласно договору аренды земельного участка N112 от 11 ноября 2019 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером N, площадью 13112 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", расположенный под объектами недвижимости, принадлежащих ему, передан по результатам торгов Казанчевой А.Х. в аренду. Полагает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве аренды, на нем расположены здания, объекты незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, вследствие чего, заключенный между администрацией города и Казанчевой А.Х. договор аренды земельного участка N112 от 11 ноября 2019 года является недействительной сделкой, не влекущей юридических последствий.

Казанчева А.Х. обратилась в суд с встречным иском к Хажнагоеву А.А. об устранении препятствий в пользовании земельным участком из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования "склады" с кадастровым номером N, площадью 13112 кв.м, расположенном по указанному адресу, и обязании Хажнагоева А.А. снести самовольно возведенное строение в виде здания - проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N.

В обоснование встречных исковых требований Казанчева А.Х. указала, что 11 ноября 2019 года Местной администрации г.п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики с ней был заключен договор аренды N112 земельного участка сроком на 3 года с 1 ноября 2019 года по 1 ноября 2022 года. Указанный земельный участок был передан ей по акту приема-передачи земельного участка в аренду. Указанный договор 1 декабря 2019 года был подвергнут государственной регистрации, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись. Перед заключением данного договора ей была предъявлена выписка из ЕГРН от 23 августа 2019 года, согласно которой земельный участок правами чьих-либо лиц обременен не был, а при принятии земельного участка она также убедилась, что он свободен от каких-либо строений, сооружений. При этом, она полагала, что принадлежащее по документам Хажнагоеву А.А, здание проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N, в случае его нахождения в границах арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером N, является самовольной постройкой, поскольку возведено или создано на земельном участке, не предоставленном ему в установленном законом порядке, на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также было возведено или создано без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При таких обстоятельствах считала, что здание проходной, в случае нахождения его в границах арендуемого ею земельного участка, подлежит сносу.

Местная администрация г.п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики обратилась в суд со встречным исковым иском к Хажнагоеву А.А, в котором просила признать здание проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N, самовольной постройкой и обязании Хажнагоева А.А. снести данное здание и иные сооружения (забора); в течение месяца со дня вступления в силу решения суда, прекратить право собственности Хажнагоева А.А. на здание цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2400 кв.м. с кадастровым номером N, и снять данный объект капитального строительства с государственного кадастрового учета.

В обоснование встречных исковых требований Местная администрация г.п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики указала, что согласно имеющихся в деле справочной информации с сайта Росреестра и данных публичной кадастровой карты объект капитального строительства с кадастровым номером N, сведения о площади которого имеют статус "актуальные незасвидетельствованные", стоит на кадастровом учете без определения координат границ. Недостроенное здание цеха, с кадастровым номером N, расположенного по вышеуказанному адресу, уже длительное время не существует, разрешений на его реконструкцию администрацией не выдавалось. Земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования "склады" с кадастровым N, площадью 13112 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу, на котором якобы находятся принадлежащие Хажнагоеву А.А. объекты недвижимости, по договору аренды N 112 от 11 ноября 2019 года был передан в пользование Казанчевой А.Х. сроком на 3 года.

Решением Майского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 6 октября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 января 2022 года, в удовлетворении исковых требований Хажнагоева А.А. отказано, встречные исковые требования Казанчевой А.Х. и Местной администрация г.п. Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики удовлетворены.

В кассационной жалобе Хажнагоевым А.А. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов, ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на них, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судебным инстанциями при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Хажнагоеву А.А. на основании договора купли-продажи от 24 июня 2016 года, заключенного с Тановым А.Х, на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде: здания проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N, и цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2400 кв.м. с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес".

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером N, общей площадью 13112 кв.м.

27 августа 2012 года Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике Майским районным отделением подготовлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства, цех - литер Б, застроенная площадь 2400 кв.м, степень готовности 36%, а 1 ноября 2012 года составлен акт обследования земельного участка по вышеуказанному адресу.

23 ноября 2012 года Отделом архитектуры, строительства и территориального планирования местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики выдано ООО "Авиртус" разрешение на строительство объекта недвижимости - "Цех" для производства металлопластиковых и деревянных изделий, на земельном участке общей площадью 1, 24 га, принадлежащем ООО "Авирус" на основании договора аренды земельного участка от 22 июня 2009 года, расположенного по указанному адресу. ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике Майским районным отделением подготовлен кадастровый паспорт на объект недвижимости Проходная ООО "Авиртус", общей площадь. 28, 1 кв.м, расположенной по указанному адресу.

11 июля 2012 года Отделом архитектуры, строительства и территориального планирования местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики выдано разрешение на строительство объекта недвижимости Проходная ООО "Авиртус", а на основании распоряжения Администрацией района N357 от 9 июля 2012 года, приемочной комиссией 25 июня 2012 года подписан акт приемки законченного строительством объекта.

На основании распоряжения Местная администрация г.п. Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики N1719 от 5 июля 2019 года, расторгнут договор аренды на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 13112 кв.м, в одностороннем порядке.

5 августа 2019 года распоряжением N1797 от 5 августа 2019 года, изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 13112 кв.м, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, с разрешенным видом использования "под размещение производственных зданий" на разрешенное использование "Склады".

Как усматривается из выписки из ЕГРН от 23 августа 2019 года, земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования "склады" с кадастровым номером N, площадью 13112 кв.м, был поставлен на кадастровый учет 21 октября 2010 года.

По итогам открытого аукциона, 11 ноября 2019 года между Местная администрация г.п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и Казанчевой А.Х. был заключен договор аренды N112 земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в границах г.п. Майский, собственность на который не разграничена, согласно которому Казанчева А.Х. приняла в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования "склады" с кадастровым номером N, площадью 13112 кв.м, сроком на 3 года.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований Хажнагоева А.А. и удовлетворяя встречные исковые требования Казанчевой А.Х. и Местной администрация г..п. Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, судебные инстанции исходили из того, что на момент заключения спорного договора аренды Хажнагоев А.А. стороной договора не являлся, правопритязания Хажнагоева А.А. на данный земельный участок на период проведения аукциона и оформления договора отсутствовали, одного из оформленных на него зданий не существует, а другое является самовольной постройкой, в связи с чем суды пришли к выводу то том, что заявленные Хажнагоевым А.А. нарушения фактического подтверждения в судебном заседании не нашли, а равно в качестве неправомерных действий ответчиков не квалифицированы, что свидетельствует об отсутствии нарушения его права и законных интересов. Удовлетворяя встречные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что на спорном земельном участке отсутствует здание в виде цеха, назначение нежилое, процент готовности 36%, площадью застройки 2400 кв.м, при этом наличие договора купли-продажи от 24 июня 2016 года в отношении спорного объекта - цеха, и государственной регистрации перехода права собственности на этот объект, как объект недостроенного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, само по себе не может свидетельствовать о том, что данный объект является объектом недвижимого имущества, созданным в установленном законом порядке и правомерно введенным в гражданский оборот, в связи с чем посчитали заявленные Администрацией города требования в части прекращения за Хажнагоевым А.А. права собственности на здание цеха и снятии данного объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета, обоснованными.

Кроме того, приходя к выводу о сносе здания проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N, судебные инстанции исходили из того, что данный объект капитального строительства возведен с нарушением требований градостроительных норм и правил и без согласия на то собственника земельного участка, в связи с чем является самовольной постройкой и подлежит сносу, при этом договор аренды земельного участка с Хажнагоевым А.А. не заключался, арендная плата не вносилась, Хажнагоев А.А. с заявлением о заключении с ним договора аренды или купли-продажи земельного участка в целом, либо в части, на которой расположен объект недвижимости (проходная), не обращался, а принадлежащее по праву собственности Хажнагоеву А.А. 1/5 часть спорного здания проходной, возведено частично на невыделенном в установленном порядке земельном участке, принадлежащим Местной администрации города, без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений.

Соглашаясь с выводами судов о наличии оснований для прекращения права собственности Хажнагоева А.А. на здание цеха, назначение нежилое, процент готовности 36%, площадью застройки 2400 кв.м, в виду его фактического отсутствия, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с обжалуемыми судебными актами в части разрешения спора в отношении здания проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, с кадастровым номером N, по следующим основаниям.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.

На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3).

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах втором и третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. Само по себе отсутствие у ответчиков разрешения на строительство не могло являться безусловным основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки, поскольку суду при рассмотрении такого требования следовало дать оценку тому, насколько выбранный истцом способ защиты соответствовал допущенному ответчиками нарушению.

С учетом приведенных норм права, заявленных требований, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение судом вопроса о соответствии возведенной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, предпринимало ли построившее ее лицо меры к получению разрешения на строительство, нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, право собственности Хажнагоева А.А. на спорный объект недвижимости здания проходной площадью 28, 1 кв.м, лит. А, и цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2400 кв.м. зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 24 июня 2016 года, заключенного им с Тановым А.Х.

В свою очередь указанные объекты Тановым А.Х. были приобретены на основании договора купли-продажи 13 мая 2014 года у ООО Рыбоводческое хозяйство "Майское".

9 сентября 2013 года на основании постановления местной администрации Майского муниципального района КБР от 9 сентября 2013 года N330, между местной администрацией Майского муниципального района КБР и ООО Рыбоводческое хозяйство "Майское" был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов находящегося в государственной собственности с кадастровым номером N, общей площадью 13112 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", сроком на 3 года с 9 сентября 2013 года по 8 сентября 2013 года, для размещения производственных зданий. По акту приема-передачи от 9 сентября 2013 года земельный участок был передан Обществу.

Обществом Рыбоводческое хозяйство "Майское" указанные объекты недвижимости были приобретены у ООО "Авиртус" на основании договора купли-продажи от 8 февраля 2013 года.

При этом 11 июля 2012 года отделом архитектуры, строительства и территориального планирования местной администрации Майского муниципального района КБР выдано разрешение на строительство объекта недвижимости Проходная ООО "Авиртус", а на основании распоряжения N357 от 9 июля 2012 года, вынесенного Администрацией района, приемочной комиссией 25 июня 2012 года подписан акт приемки законченного строительством объекта, расположенного по адресу: "адрес".

Кроме того, ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по КБР Майским районным отделением подготовлен кадастровый паспорт на объект недвижимости Проходная ООО "Авиртус", общей площадь. 28, 1 кв.м, расположенной по адресу: "адрес" (быв.3).

В соответствии с заключением комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы от 1 марта 2021 года N29/С/К/Э здание проходной не может быть перемещено, демонтировано и пересобрано без несоразмерного ущерба, не является временной постройкой, подключен к инженерным сетям электроснабжения, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вышеуказанные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без внимания и надлежащей правовой оценки.

Принимая во внимание, что спорный объект был построен на основании разрешительных документов, суд не выяснил возможность устранения допущенных при строительстве спорного объекта нарушений в части его частичного расположения за пределами границ земельного участка с кадастровым номером N без его сноса, путем проведения каких-либо работ и возможности восстановления нарушенных прав без сноса объекта, безусловно, влекущего значительные убытки для другой стороны.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя, обратившегося с кассационной жалобой.

В связи с этим обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Майского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 6 октября 2021 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 января 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Майский районный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий Минеева В.В.

Судьи Иванова Л.В.

Мурзакова Р.Ф.