Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 августа 2022 г. по делу N 8Г-12155/2022[88-13101/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лезиной Л.В, судей Коренева А.С, Храмцовой О.Н. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-61/2021 по иску Файзрова Олега Фатыховича к Файвисович Марии Александровне о расторжении договора купли-продажи здания, по встречному иску Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по Свердловской области о признании незаконным действий по снятию с государственного кадастрового учета здания, по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, признании недействительными записи государственной регистрации права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, об обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество

по кассационной жалобе Файзрова Олега Фатыховича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 07.04.2022.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, объяснения Файзрова О.Ф, поддержавшего доводы жалобы, объяснения третьего лица Файзровой Е.Ю, согласной с доводами жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Файзров О.Ф. предъявил к Файвисович М.А. иск с требованием - расторгнуть договор купли-продажи здания телятника с условным номером "данные изъяты", общей площадью 1 382 кв.м, назначение: производственное, по адресу: Российская Федерация, "данные изъяты", заключенный между истцом и ответчиком.

Исковые требования мотивированы тем, что в отношении телятника заключены два договора аренды с правом выкупа от 15.05.2017 и 15.05.2018, согласно которым выкупная цена арендованного здания составляет 4 500 000 руб. Вместе с договором от 15.05.2017 заключено соглашение о задатке. В соответствии с графиком платежей и соглашением о задатке ответчик выплатила 1 200 000 руб. 29.04.2019 между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи здания телятника, по которому Файвисович М.А. должна была уплатить истцу после государственной регистрации перехода права собственности на здание 3 300 000 руб. Вместе с тем, Файвисович М.А, ссылаясь на то, что договор от 29.04.2019 является проектом договора, поскольку она уплатила по договору задатка не 1 200 000 руб, а 1 950 000 руб. в другом гражданском деле настаивала на том, что обязана уплатить не 3 000 000 руб, а 2 550 000 руб. Срок договора аренды от 15.05.2018 истек, но ответчик отказывается от заключения нового договора аренды, при этом продолжает пользоваться производственным зданием телятника, в здании находится имущество ответчика, соответственно, договор от 29.04.2019 подлежит расторжению.

Файвисович М.А. предъявила встречный иск Файзрову О.Ф, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с требованиями:

- признать незаконными действия по снятию с государственного кадастрового учета здания телятника с условным номером "данные изъяты", - признать незаконными действия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении вновь образованных объектов недвижимости с кадастровыми номерами "данные изъяты" (далее - здание КН:1499) и "данные изъяты" (далее - здание КН:1500);

- признать недействительными записи о государственной регистрации права собственности на вновь образованные объекты;

- обязать зарегистрировать переход права собственности на здание телятника с условным номером "данные изъяты".

В обоснование встречных требований Файвисович М.А. указано, что на основании договора купли-продажи здания телятника от 29.04.2019, Файзров О.Ф. продал, а Файвисович М.А. купила в собственность здание телятника. Договор не расторгнут, недействительным не признан, однако Файзров О.Ф. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Напротив, препятствуя регистрации перехода права продавец осуществил раздел спорного здания телятника на два объекта - здание КН:1499 и здание КН:1500, зарегистрировав на них право собственности, чем создано препятствие для регистрации права собственности на приобретенное здание с условным номером "данные изъяты".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Файзрова Е.Ю.

Решением Полевского городского суда Свердловской области от 31.03.2021 в удовлетворении исковых требований Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. о расторжении договора купли-продажи здания телятника от 29.04.2019 отказано.

Встречные исковые требования Файвисович М.А. удовлетворены частично и постановлено:

- признать незаконными государственный кадастровый учет нежилых зданий КН:1499 и КН:1500, площадью 77, 1 кв.м и 1 391, 8 кв.м соответственно, а также государственную регистрацию права собственности Файзрова О.Ф. на данные нежилые здания, что является основанием для аннулирования соответствующих записей в ЕГРН.

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание телятника, литер 2, с условным номером "данные изъяты", общей площадью 1 382 кв.м, назначение: производственное, по адресу: Российская Федерация, "данные изъяты", от Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. на основании договора купли-продажи от 29.04.2019.

В удовлетворении остальной части исковых требований Файвисович М.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 29.07.2021 решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований о признании незаконными государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на нежилые здания КН:1499 и КН:1500, о государственной регистрации перехода права собственности на здание телятника с условным номером "данные изъяты" отменено, принято в этой части новое решение об отказе в удовлетворении встречных требований, заявленных Файвисович М.А.

В остальной части решение Полевского городского суда Свердловской области от 31.03.2021 оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.12.2021 апелляционное определение от 09.07.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением от 04.02.2022 судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 07.04.2022 решение суда первой инстанции от 31.03.2021 отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. о расторжении договора купли - продажи отказано.

Встречный иск Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. удовлетворён частично и постановлено - произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание телятника КН:1500, площадью 1391, 8 кв.м, нежилое здание КН:1499, площадью 77, 1 кв.м, от Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. на основании договора купли-продажи от 29.04.2019, заключенного между Файзровым О.Ф. и Файвисович М.А.

Кроме того, указано, что апелляционное определение является основанием для регистрации права собственности Файвисович М.А. на указанные объекты недвижимости, а также обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Файзрова О.Ф.

Этим же апелляционным определением отказано в удовлетворении остальной части встречных требований Файвисович М.А.

В кассационной жалобе Файзров О.Ф. просит отменить апелляционное определение, требования Файзрова О.Ф. удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и законность обжалуемого апелляционного определения в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, исходя из того, что при разрешении судьбы зданий решается вопрос о земельных участках, при этом на здания наложены обременения в пользу кредитного учреждения, что свидетельствует о принятии судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. В связи с чем суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Администрацию Полевского городского округа, Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа, а также ПАО "Сбербанк" и рассмотрел дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (п. 4 ч. 4, ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и из материалов дела следует, что 26.12.2006 на основании договора купли-продажи от 14.04.2004 за Файзровым О.Ф. зарегистрировано право собственности на здание телятника, литер 2, общей площадью 1 382 кв.м.

06.02.2014 здание поставлено на кадастровый учет, объекту с условным номером "данные изъяты" присвоен кадастровый номер "данные изъяты".

29.04.2019 Файзровым О.Ф. как продавец и Файвисович М.А. как покупатель подписали договор купли-продажи здания телятника, общей площадью 1 382 кв.м, кадастровый (или условный) номер "данные изъяты". Пунктом 2.2. данного договора стороны установили, что в течение трех календарных дней после государственной регистрации права собственности на объект покупатель передает продавцу денежную сумму 3 300 000 руб. в качестве окончательного расчета. В пункте 2.3 договора стороны установили, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации объект до полной оплаты его стоимости покупателем находится в залоге у продавца.

30.10.2019, на основании заявления Файзрова О.Ф. от 04.09.2019, объект с кадастровым "данные изъяты" (условный номер "данные изъяты"), площадью 1 468, 9 кв. м снят с кадастрового учета в связи с разделом на два объекта, в том числе здание КН:1500, площадью 1391, 8 кв.м, и здание КН:1499, площадью 77, 1 кв.м.

Здание площадью 77, 1 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", здание площадью 1 391, 8 кв. м - на участке с кадастровым номером "данные изъяты".

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 22.06.2020 (дело N 2-1402/2020) было отказано в удовлетворении требований Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. об изменении условий договора (об изменении порядка расчёта по договору). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24.01.2021 решение суда было оставлено без изменения.

В ходе разбирательства по делу N 2-1402/2020 было установлено, что основной договор купли-продажи от 29.04.2019 заключен, по условиям которого Файвисович М.А. уплатила задаток - 1 200 000 руб, а оставшуюся сумму в размере 3 300 000 руб. обязана уплатить после государственной регистрации, при этом не установлено, что до заключения договора от 29.04.2019 Файвисович М.А. уплатила Файзрову О.Ф. 1 950 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 23.06.2020 было отменено решение Полевского городского суда от 23.01.2020 (дело N 2-139/2020) и отказано в удовлетворении требований Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. о взыскании арендной платы за здание телятника за период с 15.10.2019 по 15.12.2019 в связи с тем, что договор купли-продажи от 29.04.2019 заключен.

По настоящему делу, разрешая первоначальные требования Файзрова О.Ф. о расторжении договора купли-продажи от 29.04.2019, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что не установлены предусмотренные п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора, поскольку Файвисович М.А. выразила волю на сохранение договора; не установлено, что Файвисович М.А. как покупатель существенным образом нарушила условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), обращение с иском Файвисович М.А, по которому было возбуждено дело N 2-1402/2020, не свидетельствует о существенном нарушении договора, поскольку сторонами разрешался спор относительно размера и порядка расчётов по сделке.

Разрешая встречные требования, заявленные Файвисович М.А, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что отсутствуют основания для признания незаконными действий по постановке на кадастровый учёт здания, в том числе здания КН:1499, площадью 77, 1 кв. м, а также здания КН:1500, площадью 1391, 8 кв. м, в связи со снятиям с учёта здание с кадастровым "данные изъяты", площадью 1 468, 9 кв.м, поскольку присвоение новых кадастровых номеров носило технический характер в целях государственного кадастрового учёта при уточнении сведений относительно существующего объекта (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 5, ч. 2, 3 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), обращение Файзрова О.Ф. с заявлением 04.09.2019 в Росреестр, на основании которого здание КН:1499 и здание КН:1500 были поставлены на кадастровый учёт не противоречит Порядку включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённых объекта недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11.01.2011 N 1.

Суд исходил из анализа технической документации на здание телятника, в связи с которым пришёл к выводу, что по состоянию на 13.09.2004 площадь здания составляла 1 382 кв. м, а по состоянию на 16.10.2006 - 1 468, 9 кв.м, при этом увеличение площади здания составило 86, 9 кв. м, из которых 43, 9 кв.м - возведена надстройка, 43 кв.м. - уточнена площадь.

Соответственно, на момент заключения договора купли-продажи от 29.04.2019, несмотря на то, что в договоре в характеристиках здания с условным номером "данные изъяты" была указана площадь 1 382 кв.м действительная площадь продаваемого здания составляла 1 468, 9 кв. м. Суд учёл при этом объяснения самого Файзрова О.Ф. относительно договоренности о предоставлении ему возможности определенное время безвозмездно проживать в здании КН:1499, площадью 77, 1 кв. м, в том числе это обстоятельство было установлено в ходе разбирательства по делу N 2-789/2019.

Исходя из того, что предмет договора купли-продажи недвижимости (ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации) был согласован, обязательства были определены, однако обращаясь в суд с иском о расторжении договора продавец уклоняется исполнения обязательства по регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, регистрация подлежит на основании решения суда (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку оплата покупателем подлежит внесению после регистрации, соответственно, до внесения платы, недвижимость находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о необходимости произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Файзрова О.Ф. к Файвисович М.А. на здание КН:1499 и здание КН:1500.

В кассационной жалобе Файзров О.Ф. ссылается на то, что в отношении всего помещения работы по техническому учёту были выполнены ещё в 2006 г, тогда же и было определено, что нежилое помещение состоит из здания телятника, в отношении которого в последующем состоялась договоренность по аренде и его продаже, а также из помещения пощадью 77, 1 кв.м, используемого Файзровым О.Ф. для проживания. В связи с чем соответствующая информация не нашла отражение в Росреестре ему не известно. Если бы договоренность состоялась в отношении всего здания, то была бы другая цена. До разбирательства по другому делу N 2-789/2019 обе стороны полагали, что договор от 29.04.2019 является проектом договора, но не договором купли-продажи, при этом Файвисович М.А. уклонялась от исполнения указанного договора, в том числе в части надлежащего оформления принятия и уплаты по данного договору; его уведомление в адрес Файвисович М.А. с просьбой безвозмездно пользоваться помещением площадью 77, 1 кв.м состоялось в целях реализации других договоренностей о возможной продаже данного помещения, которая так и не была достигнута. Напротив, своими действиями Файвисович М.А. длительное время уклонялась от надлежащего оформления передачи телятника, более того, предъявляла требования об изменении стоимости договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции отклоняет изложенные доводы, поскольку данные доводы свидетельствуют о несогласии с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой доказательств и являются переоценкой этих доказательств и обстоятельств, установленных на основании такой оценки, а именно - данные доводы направлены на оспаривание такого установленного судом апелляционной инстанции обстоятельства как объем договоренностей Файзрова О.Ф. и Файвисович М.А. относительно продаваемого нежилого здания телятника, состава объекта, который продается по договору.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции соблюдены требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предписывающей суду оценивать достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, отражать результаты оценки доказательств в решении с учётом того, что никакие доказательства не имеют заранее установленной силы.

Также суд апелляционной инстанции дал оценку поведению каждой из сторон, в том числе с учётом обстоятельств, установленных в ходе других судебных разбирательств. Вопреки доводам жалобы, суд апелляционной инстанции не установил, что относительно продаваемого здания телятника между сторонами состоялась какая-либо другая договоренность о продаже этого здания в ином составе помещений.

Проверяя законность обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы, кассационный суд общей юрисдикции самостоятельно обстоятельства не устанавливает, не дает оценку имеющимся в деле доказательствам, не принимает новые доказательства (ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), соответственно, кассационный суд исходит из установленных нижестоящими судами обстоятельств, поскольку исследование и оценка доказательств, а также установление обстоятельств отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (ст. 196, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд апелляционной инстанции при разрешении заявленных требований по правилам первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно разрешилзаявленный спор, поэтому определение не может отменено по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 07.04.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Файзрова Олега Фатыховича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи