Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2022 г. по делу N 33-26524/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Клюевой А.И., судей фио, Лукьянченко В.В., при помощнике судьи Бесперстове В.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело N 2-3416/2021 по апелляционной жалобе истцов Боковой О.Н., Бокова Ю.А. (с учетом дополнений к ней) на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 23 сентября 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Боковой Олеси Николаевны, Бокова Юрия Александровича к АО "ЛСР. Недвижимость-М" о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Бокова О.Н, Боков Ю.А. обратились в суд с иском к АО "ЛСР. Недвижимость-М" (ныне - АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М") о признании недействительным пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 августа 2018 года, применении последствий его недействительности, взыскании с ответчика в пользу каждого из истцов излишне уплаченных денежных средства в размере 27 942 руб. 77 коп, неустойки за период с 12 июня 2021 года по 1 июля 2021 года за нарушение срока возврата денежных средств в размере 5 588 руб. 55 коп, за период с 2 июля 2021 года по 19 сентября 2021 года в размере 22 354 руб. 21 коп, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп, штрафа, а также судебных расходов в размере 4 000 руб. 00 коп, мотивируя свои требования тем, что застройщиком передан истцам объект долевого строительства меньшей площадью, чем установлено договором, однако возвращать излишне оплаченные по договору денежные средства застройщик отказывается.

Истцы в судебное заседание суда первой инстанции не явились.

Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просят истцы по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

Из материалов дела следует, что 27 августа 2018 года между АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М" (застройщик) и Боковой О.Н, Боковым Ю.А. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N 42784/0818-Л3, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцам квартиру, проектной площадью 39, 4 кв.м, стоимостью 5 465 326 руб. 00 коп, из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры, составляющей 138 713 руб. 85 коп.

Истцы выполнили свои обязательства по договору, уплатив стоимость объекта.

Уведомлением от 24 мая 2021 года истцы были извещены застройщиком о готовности к передаче объекта долевого строительства, а также об изменении площади квартиры в сторону уменьшения на 0, 4 кв.м.

До настоящего времени акт приема-передачи квартиры не подписан, квартира истцам не передана ввиду несогласия с условием неизменности цены договора. По мнению истцов пункта 4.4 договора является недействительным, поскольку его содержание нарушает права истцов как потребителей, фактически освобождая застройщика от ответственности за передачу товара ненадлежащего качества.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящем случае стороны предусмотрели в договоре случаи изменения цены договора (п. 4.4 договора), что не противоречит ст. 424 ГК РФ. Права истцов условиями пункта 4.4 договора не ущемляются, поскольку изменение цены договора предусмотрена не только для случаев уменьшения площади квартиры, но и в случаях ее увеличения. Условиями договора предусмотрен взаиморасчет только в том случает, если площадь квартиры изменилась в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр, тогда как в настоящем случае площадь квартиры изменилась лишь на 0, 4 кв. адрес прав истцов со стороны ответчика в ходе рассмотрения дела не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, площадь которого меньше той, которая предусмотрена договором участия в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Согласно п. 4.1.1 договора расчет доли участия производится исходя из цены строительства (создания) одного квадратного метра площади объекта долевого строительства в размере 138 713 руб. 85 коп.

В соответствии с п. 4.4. договора проведение взаиморасчетов в порядке, предусмотренном п. 4.3 договора, производится сторонами в случае, если расхождения площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ, с учетом площади балкона/лоджии, с ее проектной площадью, предусмотренной договором, изменится в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр.

Данное условие договора о неизменности цены объекта долевого строительства при изменении его площади в большую или меньшую сторону менее чем на 1 квадратный метр противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, поскольку допускает признание обусловленного договором участия в долевом строительстве права на жилое помещение площадью менее установленной договором, без какой-либо компенсации участнику долевого строительств, ограничивая тем самым его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства.

При этом условия п. 4.4 договора о корректировки сторонами цены договора только в случае изменении его площади в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр противоречат условиям, содержащимся в п.п. 4.1.1, 4.3 договора, согласно которым окончательная сумма доли участия участника делового строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры, определенной по данным обмеров БТИ, исходя из цены одного квадратного метра площади квартиры, которая и подлежит оплате участником долевого строительства.

По условиям договора участия в долевом строительстве ответчик обязался передать истцам объект долевого строительства общей площадью 39, 4 кв.м, однако после завершения строительства общая площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 0, 4 кв.м и составила 39 кв.м, что никем не оспаривается.

Таким образом, передача ответчиком истцам квартиры меньшей площади, чем определено в договоре, является отступлением от его условий и нарушает права истцов как потребителей, что дает им право требовать соразмерного уменьшения покупной цены и влечет обязанность ответчика возвратить излишне полученные денежные средства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является незаконным и необоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения о признании недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве N 42784/0818-Л3 от 27 августа 2018 года, заключенного между сторонами, взыскании с ответчика в пользу истцов в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства денежных средств в размере 55 485 руб. 54 коп. (5 465 326 / 39, 4 х 0, 4).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В силу ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 22 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку требования истцов о соразмерно уменьшении цены договора ответчиком не удовлетворены, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки за период с 12 июня 2021 года по 19 сентября 2021 года в размере 55 485 руб. 54 коп. (55 485, 54 коп. / 100 х 100).

В силу ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения прав истцов как потребителей, судебная коллегия, принимая во внимание характер причиненных истцам страданий, а также фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, считает возможным взыскать с ответчика в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп.

Согласно ст. 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 60 485 руб. 54 коп.

При этом оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки и штрафа судебная коллегия не усматривает.

Поскольку истцами подтверждены соответствующими доказательствами расходы по оплате юридических услуг в размере 8 000 руб. 00 коп, судебная коллегия на основании положений ст. 98 ГПК РФ считает необходимым взыскать с ответчика данные расходы.

Также на основании положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет г. Москвы в размере 3 419 руб. 42 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 23 сентября 2021 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковых требований к Боковой Олеси Николаевны, Бокова Юрия Александровича к АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М" о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве N 42784/0818-Л3 от 27 августа 2018 года, заключенного между АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М" и Боковой Олесей Николаевной, Боковым Юрием Александровичем.

Взыскать с АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М" в пользу Боковой Олеси Николаевны денежные средства в размере 27 742 руб. 77 коп, неустойку в размере 27 742 руб. 77 коп, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп, штраф в размере 30 242 руб. 77 коп, расходы по оплате юридических услуг в размере 4 000 руб. 00 коп.

Взыскать с АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М" в пользу Бокова Юрия Александровича денежные средства в размере 27 742 руб. 77 коп, неустойку в размере 27 742 руб. 77 коп, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп, штраф в размере 30 242 руб. 77 коп, расходы по оплате юридических услуг в размере 4 000 руб. 00 коп.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с АО "СЗ "ЛСР. Недвижимость-М" в бюджет г. Москвы государственную пошлину в размере 3 419 руб. 42 коп.

Председательствующий:

Судьи:

...