Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2022 г. по делу N 33-32881/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Мухортых Е.Н., судей Ивановой Е.А. и Сальниковой М.Л., при помощнике судьи Юдиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Шестериковой Н.В. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 28 мая 2021 года, в редакции определения Симоновского районного суда г. Москвы от 05 мая 2022 года об исправлении описки, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Воробьева Станислава Геннадьевича к Шестериковой Надежде Васильевне о взыскании гарантийного платежа и арендной платы - отказать.

Встречные исковые требования Шестериковой Надежды Васильевны к Воробьеву Станиславу Геннадьевичу о взыскании задолженности по договору аренды - удовлетворить частично.

Взыскать с Воробьева Станислава Геннадьевича в пользу Шестериковой Надежды Васильевны задолженность по договору аренды в сумме 1 449 руб. 16 коп, пени в сумме 1 000 руб, убытки в сумме 5 000 руб, расходы по оплате госпошлины в сумме 400 руб,

УСТАНОВИЛА:

Воробьев С.Г. обратился в суд с иском к Шестериковой Н.В. о взыскании гарантийного платежа в размере 55 000 руб, арендной платы в размере 21 000 руб, расходов по оплате юридических услуг в сумме 25 000 руб, расходов по оплате госпошлины в сумме 2 509 руб. 97 коп, мотивируя свои требования тем, что 01.02.2020 между сторонами был заключен договор аренды помещения N 0220 РР, в соответствии с которым, ответчик передала истцу в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: ***, на срок до 15.08.2020. Размер арендной платы составил 55 000 руб. в месяц с оплатой не позднее 16 числа каждого месяца, при этом истцом был оплачен гарантийный депозит в размере 55 000 руб. 03.06.2020 ответчик отключил электроэнергию и поменял замок на входной двери. С 03.06.2020 по 15.06.2020 истец был лишен возможности эксплуатировать помещение. 23.06.2020 истец направил в адрес ответчика претензию. Гарантийный депозит подлежал возврату в течение одного рабочего дня со дня расторжения договора, однако не был возвращен истцом, что явилось основанием для обращения в суд.

Шестерикова Н.В. предъявила встречные исковые требования к Воробьеву С.Г. о взыскании задолженности по договору аренды в размере 180 187 руб. 35 коп, расходов по оплате запирающего устройства входной двери в размере 5 000 руб, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4 903 руб. 75 коп, мотивируя свои требования тем, что 01.02.2020 между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения N 0220РР, по которому Шестерикова Н.В. предоставила Воробьеву С.Г. во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: ***. По акту приема-передачи от 01.02.2020 жилое помещение было передано Воробьеву С.Г. Арендная плата включала в себя ежемесячный платеж в сумме 55 000 руб, а также фактические затраты по оплате электроэнергии, водоснабжения и водоотведения в соответствии с выставленными счетами поставщиков услуг, а также расходы на дополнительные услуги управляющей компании. Ежемесячный платеж подлежал оплате не позднее 16 числа каждого месяца и мог быть изменен в случае существенного изменения расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения или при изменении цен на аренду помещений в г..Москве, или изменении курса рубля РФ с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за 30 календарных дней до начала периода, но не ранее 90 календарных дней от даты подписания договора. В связи с изменением курса рубля РФ уведомлением от 18.05.2020 Шестерикова Н.В. сообщила Воробьеву С.Г. о повышении суммы постоянного арендного платежа до 66 000 руб. Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись надлежащим образом, в связи с чем, возникла задолженность в размере 115 776 руб. 31 коп. С учетом гарантийного платежа (депозита) в размере 55 000 руб, задолженность Воробьева С.Г. по оплате арендных платежей составила 180 187 руб. 35 коп. 18.05.2020 и 28.05.2020 Шестерикова Н.В. направила в адрес арендатора уведомление о расторжении договора с 30.06.2020.

Таким образом, договор был расторгнут в одностороннем порядке 30.06.2020. 02.07.2020 арендатором в одностороннем порядке был составлен акт возврата недвижимого имущества, зафиксирована замена арендатором замка входной двери без согласия арендодателя и передачи ему комплекта ключей. Арендодателем был приобретен новый цилиндровый механизм (ЦМ АРЕС S 80 (35)45с) стоимостью 5 000 руб. 03.07.2020 Шестериковой Н.В. в адрес арендатора было направлено соглашение о расторжении договора, расчет задолженности, акт возврата помещения и опись имущества. Требование о погашении задолженности было оставлено без ответа.

Истец (ответчик по встречному иску) Воробьев С.Г. в судебное заседание не явился, обеспечил явку в суд своего представителя, который исковые требования Воробьева С.Г. поддержал, просил их удовлетворить. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик (истец по встречному иску) Шестерикова Н.В. в судебное заседание не явилась, обеспечил явку в суд своих представителей, которые возражали против заявленных Воробьевым С.Г. исковых требований, поддержали встречные исковые требования.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в части частичного удовлетворения встречного иска Шестериковой Н.В. просит представитель Шестериковой Н.В. по доверенности Юферов А.И.

В суд апелляционной инстанции участвующие в деле лица, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.02.2020 между Шестериковой Н.В. и Воробьевым С.Г. был заключен договор аренды N 0220РР, в соответствии с которым арендодатель Шестерикова Н.В. передала арендодателю Воробьеву С.Г. во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности помещение - изолированную квартиру (апартаменты) по адресу: г ***.

01.02.2020 сторонами был подписан акт приема-передачи помещения.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата за пользование помещение состоит из постоянной и повременной составляющих.

В соответствии с п. 4.2 договора постоянная составляющая арендной платы за пользование помещением составляет 55 000 руб.

Повременная составляющая арендной платы включает в себя фактически понесенные затраты арендодателя по обеспечению помещения электроэнергией, водоснабжением и водоотведением (в результате эксплуатации арендатором помещения и находящегося в нем оборудования). Указанные затраты определяются в соответствии с выставленными соответствующими счетами поставщиков электроэнергии, водоснабжения/водоотведения, в размере действующих тарифов, с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных арендодателем для учета потребления услуг арендатором. Дополнительные услуги управляющей компании (вывоз мусора и прочее) также считаются переменной составляющей арендной платы (п.4.3 договора).

Арендная плата подлежала оплате путем передачи наличных денежных средств ежемесячно не позднее 16 числа каждого месяца.

В соответствии с п. 5.1 договора для целей обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору, помимо арендной платы, передает арендодателю гарантийный взнос в размере 55 000 руб.

Гарантийный депозит обеспечивает в полном объеме или частично вытекающие из договора следующие обязательства арендатора: обязательство по оплате арендодателю арендной платы (п. 5.3 договора).

Согласно п. 5.4 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором какого-либо обязательства, указанного в п. 5.3 договора, арендодатель вправе, но не обязан в безакцептном порядке обратить взыскание на гарантийный депозит, путем зачета суммы, необходимой для исполнения обязательств арендатора, предусмотренных п. 5.3 договора, из гарантийного депозита.

В соответствии с п. 9.2 договора в случае просрочки исполнения денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор обязуется уплатить арендодателю пени в размере 0, 5% от суммы просроченного платежа и/или платежей за каждый день просрочки.

В силу п. 4.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случаях существенного изменения расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения или при изменении цен на аренду помещений в г. Москве, или изменения курса рубля РФ относительно других мировых валют с предварительным уведомлением арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до начала периода, но не ранее 90 календарных дней от даты подписания настоящего договора.

Согласно информации с сайта Банка России: курс USD на 01.02.2020 - 63, 1385 руб.; курс евро на 01.02.2020 года - 69, 5976 руб.; курс USD на 18.05.2020 - 73, 2056; курс евро на 18.05.2020 - 79, 1279.

В соответствии с условиями договора, в связи с существенным изменением курса рубля РФ относительно других мировых валют, уведомлением от 18.05.2020 арендодатель сообщил арендатору о повышении суммы постоянной арендного платежа до 66 000 руб.

Указанное уведомление было получено арендатором посредством электронного мессенджера "WhatsApp", а также было отправлено почтой России.

Учитывая изложенное, суд согласился с доводами представителя ответчика о том, что размер постоянной составляющей арендной платы с 18.06.2020 составил 66 000 руб.

Судом установлено, что Воробьевым С.Г. были внесены следующие платежи по договору: за март 2020 года - постоянная часть арендного платежа в размере 55 000 руб, при этом переменная часть (оплата ЖКУ) в размере 1 907, 32 руб. не оплачивалась; за апрель 2020 года - постоянная часть арендного платежа в размере 25 000 руб, переменная часть (оплата ЖКУ) в размере 2 202, 68 руб. не оплачивалась; за май 2020 года - постоянная часть арендного платежа в размере 35 000 руб, переменная часть (оплата ЖКУ) в размере 1 839, 16 руб. не оплачивалась.

С 03.06.2020 Шестерикова Н.В. ограничила доступ Воробьева С.Г. в помещение.

02.07.2020 арендатором в одностороннем порядке был составлен акт возврата недвижимого имущества, зафиксирована замена арендатором замка входной двери без согласия арендодателя и передачи ему комплекта ключей.

Арендодателем был приобретен новый цилиндровый механизм (ЦМ АРЕС S 80 (35)45с) стоимостью 5 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Воробьева С.Г. и удовлетворяя встречные исковые требования Шестериковой Н.В. частично, суд первой инстанции исходил из того, что за период с 01.03.2020 по 03.06.2020 у Воробьева С.Г. перед Шестериковой Н.В. образовалась задолженность по договору аренды в размере 56 449 руб. 16 коп, в связи с чем, с учетом внесенного Воробьевым С.Г. гарантийного депозита в сумме 55 000 руб, определилко взысканию с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. задолженность в сумме 1 449 руб. 16 коп, а также предусмотренные п. 9.2 договора пени, размер которых, с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил с 69 914, 66 руб. до 1 000 руб.

Вывод суда о взыскании с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. убытков в размере расходов по оплате запирающего устройства входной двери в размере 5 000 руб. основан на положениях ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судом с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб.

В апелляционной жалобе Шестерикова Н.В. выражает несогласие с выводом суда о неначислении арендной платы за период ограничения доступа в помещение.

Данный довод коллегия находит заслуживающим своего внимания.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, в силу своей правовой природы договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как установлено судом в рамках договора аренды N 0220РР от 01.02.2020 арендодатель исполнил свое обязательство путем передачи обусловленного договором помещения по акту приема-передачи от 01.02.2020, который принят арендатором без каких-либо замечаний и возражений.

Таким образом, на стороне арендатора возникла обязанность своевременно и в соответствии с условиями договора вносить арендную плату.

В соответствии с ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 9.2 договора аренды N 0220РР от 01.02.2020 арендодателю предоставлено право в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по настоящему договору, в том числе, но не ограничиваясь, по оплате арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей, на срок более чем 10 дней и более с момента, когда соответствующий платеж должен быть произведен, а также пополнению обеспечительного платежа, без возмещения арендатору упущенной выгоды, убытков и прочего ущерба применить меры самозащиты.

В качестве одной из мер стороны согласовали ограничение доступа в помещение арендатора. При этом меры самозащиты применяются до момента полного исполнения арендатором обязательства, повлекшего применение таких мер.

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, стороны в добровольном порядке согласовали в его условиях вышеупомянутый вид обеспечения обязательства, что не противоречит действующему законодательству.

Факт того, что арендные платежи вносились ответчиком несвоевременно и не в полном объеме в течение периода пользования помещением, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Ввиду того, что ответчиком каких-либо действий по погашению долга либо урегулированию сложившейся ситуации не предпринято, истец с 03.06.2020 временно ограничил доступ в помещение до исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы.

Таким образом, в рассматриваемом случае препятствование Шестериковой Н.В. в пользовании помещением арендатору Воробьеву С.Г. названным способом являлось целесообразным, так как Шестерикова Н.В. действовала в соответствии с п. 9.2 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей.

В этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора.

В этой связи, учитывая, что материалами дела подтверждается, что арендатор в период с марта по июнь 2020 года не исполнял обязанность по внесению арендных платежей (постоянной и переменной платы), неоплаченная сумма которых составила 115 776, 31 руб, требование истца по встречному иску Шестериковой Н.В. об их взыскании является обоснованным.

Принимая во внимание внесенный Воробьевым С.Г. гарантийный депозит, размер взыскиваемых с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. задолженности по договору аренды составляет 60 776, 31 руб. (115 776, 31 руб. - 55 000 руб.).

С учетом изложенного решение суда в части размера взыскиваемой с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. задолженности по договору аренды, пени и расходов по оплате государственной пошлины подлежит изменению.

Согласно расчету к встречному иску, размер договорной неустойки (пени) за период с 17.03.2020 по 15.12.2020 в сумме 119 411, 04 руб. Данный расчет является правильным, соответствует условиям договора, фактическим обстоятельствам и ответчиком по встречному иску не опровергнут.

Вместе с тем, указанный размер пени несоразмерен последствиям нарушения обязательства, составляет 182, 5% годовых, что более чем в 42 раза превышает ключевую ставку Банка России по состоянию на 15.12.2020 (4, 25% годовых). Рассчитанная в соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка за указанный период составляет 2 872, 49 руб.

В этой связи, исходя из отсутствия доказательств причинения Шестериковой Н.В. ущерба ненадлежащим исполнением Воробьевым С.Г. обязательств по договору, коллегия полагает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскать с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. пеню в размере 5 745 руб, что составляет двукратную сумму предусмотренной п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки. По мнению судебной коллегии, данная сумма неустойки позволит соблюсти баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и действительным размером причиненного ущерба.

В соответствии с ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на Воробьева С.Г. подлежат отнесению расходы Шестериковой Н.В. по уплате государственной пошлины в размере 4 903, 75 руб.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом по делу не допущено.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Симоновского районного суда г. Москвы от 28 мая 2021 года, в редакции определения Симоновского районного суда г. Москвы от 05 мая 2022 года об исправлении описки, в части размера взысканных с Воробьева С.Г. в пользу Шестериковой Н.В. задолженности по договору аренды, пени, расходов по оплате государственной пошлины - изменить.

Взыскать с Воробьева Станислава Геннадьевича в пользу Шестериковой Надежды Васильевны задолженность по договору аренды в сумме 60 776 руб. 31 коп, неустойку (пени) в размере 5 745 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 903 руб. 75 коп.

В остальной части решение Симоновского районного суда г. Москвы от 28 мая 2021 года, в редакции определения Симоновского районного суда г. Москвы от 05 мая 2022 года об исправлении описки, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи