Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 июля 2022 г. по делу N 8Г-16047/2022[88-21376/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Сфера" к ФИО46, ФИО47, ФИО48, ООО "Восход" и другим о признании отсутствующим права аренды, внесении изменений в ЕГРН, переводе прав и обязанностей покупателя, по кассационной жалобе директора ООО "Сфера" Поповой Н.М. на решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 8 сентября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнение представителя ООО "Сфера" по доверенности Поповой Н.М, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ООО "Восход" и ФИО49. по доверенности ФИО50 возражавшего против удовлетворения требований кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО "Сфера" обратилось в суд с иском к ФИО51 ФИО52 ФИО53, ФИО54 ФИО55. (наследнице ФИО56), ФИО57. (наследнице ФИО58.), ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62 ФИО63. (наследнику ФИО64.), ФИО65. (наследнику ФИО66.), ФИО67 (наследнику ФИО68.) ФИО69 ФИО70, ФИО71, ФИО72. (наследнику ФИО73.), ФИО74. (наследнику ФИО75 М.В.), ООО "Восход", в котором (с учетом уточнений) просило суд восстановить положение, существовавшее до нарушения прав путем обращения сторон в то положение, в котором они находились до решения суда, с учетом изменений состава собственников земельного участка, для чего:

- аннулировать в едином государственном реестре недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами N, N, - восстановить в государственном реестре недвижимости сведения в части площади и состава участников долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером N с учетом восстановления в его границах аннулируемых земельных участков с кадастровыми номерами N, N, а именно:

из аннулируемого земельного участка с кадастровым номером N восстановить в границах земельного участка с кадастровым номером N сведения об участниках общей долевой собственности: ФИО78 размер доли 310/134230; ФИО79А. (наследник по завещанию после ФИО80), размер доли 310/134230; ФИО81 размер доли 310/134230; ФИО82, размер доли 310/134230; ФИО83 размер доли 155/134230;

из аннулируемого земельного участка с кадастровым номером N восстановить в границах земельного участка с кадастровым номером N сведения об участниках общей долевой собственности: ФИО84 размер доли 310/134230; ФИО85 ФИО86, размер доли 310/134230; ФИО87 размер доли 155/134230; ФИО88, размер доли 155/134230; ФИО89, размер доли 62/134230; ФИО90, размер доли 310/134230; ФИО91 размер доли 310/134230; ФИО92 размер доли 310/134230; ФИО93 размер доли 310/134230; ФИО94 размер доли 310/134230; ФИО95, размер доли 310/134230; ФИО96 размер доли 310/134230; ФИО97, размер доли 310/134230.

- перевести на ООО "Сфера" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 24 февраля 2015 года без номера, запись о регистрации права 23 марта 2015 года 23- N, на основании которого ООО "Восход" приобрело право собственности на долю 3513/7336 в земельном участке площадью 733 600 кв. м с кадастровым номером N, ранее принадлежавшую ФИО98, взыскав с ООО "Сфера" (ИНН 6163075349), в пользу ООО "Восход" (ИНН 2310117330) денежные средства в размере 886 600 руб.

- перевести на ООО "Сфера" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 24 февраля 2015 года, на основании которых ООО "Восход" приобрело право собственности на долю 310/7336, в земельном участке площадью 733600 кв. м, с кадастровым номером N, запись о регистрации перехода прав N от 7 апреля 2015 года, ранее принадлежавшую ФИО99, взыскав с ООО "Сфера" в пользу ООО "Восход" 110 000 руб.

- перевести на ООО "Сфера" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 5 апреля 2015 года, на основании которых ООО "Восход" приобрело право собственности на долю 930/9661 в земельном участке площадью 966 112 кв. м, с кадастровым номером N, запись о регистрации перехода прав N от 15 апреля 2015 года, ранее принадлежавшие ФИО100. (наследник ФИО101 А.А, ) ФИО102 ФИО103 взыскав с ООО "Сфера" (ИНН 6163075349) в пользу ООО "Восход" (ИНН 2310117330) 330 000 руб.

- внести в ЕГРН запись о праве собственности ООО "Сфера" на земельные доли в земельном участке с кадастровым номером N мерою 3513/134230 (ранее принадлежала ООО "Восход" мерою 3513/7336, запись N от 23 марта 2015 года, в праве на аннулируемый земельный участок, с кадастровым номером N), 310/134230 (ранее принадлежало ООО "Восход" мерою 310/7336 запись о регистрации N от 7 апреля 2015 года в праве на аннулируемый земельный участок с кадастровым номером N), 930/134230 (ранее принадлежало ООО "Восход" мерою 930/9661 запись о регистрации N от 15 апреля 2015 года в праве на аннулируемый земельный участок площадью 966 112 кв. м, с кадастровым номером N).

- указать в резолютивной части решения суда, что это судебное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Требования мотивированы тем, что решением Кореновского районного суда от 5 марта 2014 года по делу N 2-84/2014 отказано в удовлетворении требований ООО "Сфера" о признании незаконным приложения к протоколу общего собрания участников долевой собственности от 24 января 2010 года, содержащего списочный состав участников общей долевой собственности, выделяющих земельные доли общей площадью 96, 6 га. По встречному исковому требованию ФИО104. и других участников долевой собственности суд признал отсутствующим право аренды ООО "Сфера" на земельные участки с кадастровыми номерами N, N расторжении договора аренды от 17 ноября 2004 года, в редакции дополнительного соглашения от 1 июля 2011 года и аннулировании в ЕГРП записи об аренде в отношении указанных вновь образованных участков. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 15 мая 2014 года решение районного суда было отменено, исковые требования ООО "Сфера" были удовлетворены. Постановлением суда кассационной инстанции от 29 октября 2014 года апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15 мая 2014 года отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 декабря 2014 года решение суда первой инстанции было оставлено в силе. Постановлением суда кассационной инстанции от 26 апреля 2017 года решение суда первой инстанции от 5 марта 2014 года и апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 23 декабря 2014 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Кореновского районного суда от 29 июня 2017 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2017 года, исковые требования ООО "Сфера" были удовлетворены, в удовлетворении встречного иска истцов ФИО105. и других отказано.

Таким образом, на основании судебного акта, вступившего в законную силу 14 ноября 2017 года, признано незаконным приложение к протоколу общего собрания участников долевой собственности от 24 января 2010 года, послужившее основанием для выдела земельного участка с кадастровым номером N из которого впоследствии решением общего собрания участников общей долевой собственности от 28 июня 2012 года образован земельный участок с кадастровым номером N. Кроме этого, отменен судебный акт, которым право аренды ООО "Сфера" на земельный участок с кадастровым номером N (а равно и на образованный путем выдела из него земельный участок с кадастровым номером N) признано отсутствующим и аннулированы записи об аренде в пользу ООО "Сфера" на указанные участки. В связи с этим ООО "Сфера" лишилось права пользования земельными участками с кадастровыми номерами N, N на условиях договора аренды в период с момента погашения записей о правах по настоящее время. Кроме этого, ООО "Сфера" в период, когда право аренды было прервано, лишилось права преимущественной покупки земельных долей, которым обладает арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения. В указанный период времени правом преимущественной покупки земли пользовалось ООО "Восход" (ИНН 2310117330), у которого право аренды возникло в результате неправомерного досрочного прекращения права аренды ООО "Сфера". В результате пользования правом преимущественной покупки ООО "Восход" приобрело земельную долю мерою 3513/7336 в земельном участке площадью 733 600 кв. м с кадастровым номером N, образованном из земельного участка с кадастровым номером N. Таким образом, восстановлению в судебном порядке подлежит право аренды ООО "Сфера" и право преимущественной покупки долей ООО "Сфера".

Срок давности для защиты указанных прав начал течь с 14 ноября 2017 года, т.е. с момента вступления в силу решения Кореновского районного суда Краснодарского края от 29 июня 2017 года, поскольку до этого момента истец не имел возможности ссылаться на указанные обстоятельства, являвшиеся предметом рассмотрения судебного спора. Право аренды ООО "Сфера" должно было сохраниться как на выделенный участок с кадастровым номером N, так и на образованный из него впоследствии земельный участок с кадастровым номером N. Просил суд удовлетворить его исковые требования.

Решением Кореновского районного суда Краснодарского края от 8 сентября 2021 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене постановлений судов первой и апелляционной инстанций. Жалоба мотивирована тем, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что судом были неверно установлены обстоятельства дела.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами при рассмотрении дела установлено и из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором аренды от 17 ноября 2004 года в редакции дополнительного соглашения от 1 июля 2011 года, объектом аренды является выделенный в натуре земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером N (номер учетной части земельного участка принадлежащей гражданам на праве общей долевой собственности площадью пашни 1342, 3 га). Срок аренды определен договором до 3 августа 2018 года.

Часть дольщиков в количестве 21 человека не согласились с условиями договора аренды от 17 ноября 2004 года, заключенного с ООО "Сфера", выразив свое несогласие и желание выделить свои земельные доли.

Собранием участников общей долевой собственности, проведенным по их инициативе 24 января 2010 года принято решение об определении местоположения части земельного участка, находящегося в долевой собственности с кадастровым номером N, в границах которого в первоочередном порядке будет производиться выдел земельного участка в счет принадлежащих ФИО106 ФИО107 ФИО108 и другим (всего 21 человек) земельных долей. Начинать выделение земельных долей было решено с южного угла участка в направлении - север и северо- восток, согласно прилагаемому картографическому материалу.

11 октября 2010 года сформирован земельный участок с кадастровым номером N, выделенный из земельного участка с кадастровым номером N, на который позднее зарегистрированы в установленном законом порядке права участников долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.

Собранием участников долевой собственности, проведенным 28 июня 2012 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N принято решение утвердить проект межевания земельных участков, утвердить перечень собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков, размер долей в праве общей долевой собственности и заключении договора аренды с ООО "Восход".

Собранием участников долевой собственности, проведенным 7 августа 2013 года сформирован земельный участок с кадастровым номером N, выделенный из земельного участка с кадастровым номером N, после чего в установленном законом порядке зарегистрированы права участников долевой собственности.

Решением Кореновского районного суда Краснодарского края от 5 марта 2014 года по делу N 2-84/2014 отказано в удовлетворении требований ООО "Сфера" о признании незаконным приложения к протоколу общего собрания участников долевой собственности от 24 января 2010 года, содержащего списочный состав участников общей долевой собственности, выделяющих земельные доли общей площадью 96, 6 га. По встречному исковому требованию ФИО109. и других участников долевой собственности, суд признал отсутствующим право аренды ООО "Сфера" на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, расторжении договора аренды от 17 ноября 2004 года в редакции дополнительного соглашения от 1 июля 2011 года и аннулировании в ЕГРП записи об аренде в отношении указанных вновь образованных участков.

После неоднократного рассмотрения дела вышестоящими судебными инстанциями и направления дела на новое рассмотрение, решением Кореновского районного суда Краснодарского края от 29 июня 2017 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2017 года, исковые требования ООО "Сфера" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска истцов ФИО110 и других отказано.

Таким образом, судами было признано незаконным приложение к протоколу общего собрания участников долевой собственности от 24 января 2010 года, послужившее основанием для выдела земельного участка с кадастровым номером N, из которого впоследствии решением общего собрания участников общей долевой собственности был образован земельный участок с кадастровым номером N.

Кроме этого, отменен судебный акт, которым право аренды ООО "Сфера" на земельный участок с кадастровым номером N (а равно и на образованный, путем выдела из него земельный участок с кадастровым номером N) признано отсутствующим и были аннулированы записи об аренде в пользу ООО "Сфера" на указанные участки.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2020 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

По причине рассмотрения Кореновским районным судом Краснодарского края настоящих исковых требований истца о внесении в ЕГРН записей о праве аренды ООО "Сфера" на земельные участки с кадастровыми номерами N и N истцу было направлено уведомление о нежелании участников долевой собственности заключать договор аренды в случае удовлетворения исковых требований и внесения в ЕГРН записи о правах аренды ООО "Сфера" на земельные участки с кадастровыми номерами N и N, возникших на основании договора аренды от 17 ноября 2004 года в редакции дополнительного соглашения от 1 июля 2011 года (действующего в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером N) сроком до 3 августа 2018 года.

С 3 августа 2018 года собственники земельных долей считали срок действия договора аренды от 17 ноября 2004 года с ООО "Сфера" прекращенным.

Указанное уведомление было направлено в адрес ООО "Сфера" в установленный законом срок и получено адресатом 10 июля 2018 года.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 14, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и пришел к выводу, что заявленные ООО "Сфера" требования о восстановлении прежних границ земельного участка не могут быть удовлетворены, так как выбран неверный способ защиты права, и участниками долевой собственности в адрес ООО "Сфера" в 2018 году были направлены уведомления о нежелании заключать (продлевать) договор аренды на новый срок. Участники долевой собственности действовали в своих законных интересах, воспользовались правом на выдел земельных участков.

Также руководствуясь положениями ст.ст. 196-200, 205, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заявленные требования истца о переводе на ООО "Сфера" прав и обязанностей покупателя не подлежат удовлетворению по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Дополнительно суд посчитал, что снятие с кадастрового учета земельного участка решением суда допустимо только в тех случаях, когда земельный участок либо прекратил свое существование как объект права или как физическая вещь, либо изначально был сформирован с существенными и неустранимыми нарушениями требований земельного законодательства и сведения о таком земельном участке в кадастре недвижимости нарушают имущественные права и интересы соответствующего истца, чего в данном случае не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда поддержала выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанций существенным образом нарушены нормы процессуального права.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Между тем, как неоднократно подчеркивалось Конституционным судом Российской Федерации, из данной статьи Конституции Российской Федерации не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.

Таким образом, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и нарушению его прав ответчиком.

Истцом заявлены требования, основанные на обстоятельствах нарушения ответчиками действующего земельного законодательства, выразившихся в нарушении его прав как арендатора земельного участка, что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом.

Таким образом, способ защиты права в данном случае должен соответствовать критериям, определенным в Главе IX Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно части 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Таким образом, вопреки выводам судов, избранный истцом способ защиты права в виде восстановления положения, существовавших до нарушения права, полностью соответствует заявленному нарушению со стороны ответчиков.

Более того, на необходимость защиты своего права посредством предъявления отдельного иска истцу указал Кореновский районный суд Краснодарского края в определении от 28 октября 2019 года об отказе в удовлетворении заявления о повороте исполнения отменного судебного акта.

При этом согласно ч. 7 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.

Таким образом, признанное недействительным решением Кореновского районного суда от 29 июня 2017 года приложение к протоколу общего собрания участников долевой собственности от 24 января 2010 года, не порождает каких-либо правовых последствий, а уже имеющиеся последствия в виде произведенных выделов долей земельного участка сельскохозяйственного назначения не могут являться законными, так как основаны на недействительном решении.

В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Применение тех или иных норм права (их выбор) к сложившимся правоотношениям, а также юридическая квалификация данных правоотношений, является прерогативой суда, а не истца, на что прямо указано в части 1 статьи 196 ГПК РФ.

Таким образом, именно на суде лежит обязанность по установлению фактических обстоятельств дела и их юридической оценке, а также в связи с этим, решение вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В целях выполнения задач гражданского судопроизводства и требований о законности и обоснованности решения суда частью 2 статьи 56 ГПК РФ установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Данные требования в силу абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Помимо этого, в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" обращено внимание судов на то, что принимаемые решения должны быть в соответствии со статьями 195, 198 ГПК РФ законными и обоснованными и содержать полный, мотивированный и ясно изложенный ответ на требования истца и возражения ответчика.

Названным требованиям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации обжалуемые постановления судов не соответствуют.

Заявляя о законности произведенных ответчиками выделов долей на основании того, что они в 2018 году направили в адрес истца уведомление о нежелании заключать договор аренды, суды не учли, что эти выделы были произведены еще в период 2010-2013 г.г, в период юридического действия договора аренды от 17 ноября 2004 года, то есть задолго до направления в адрес истца соответствующего уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

В силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, указано, что по смыслу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Решение о передаче в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, принимается на общем собрании участников долевой собственности большинством голосов участников, присутствующих на собрании и владеющих в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на данный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники.

Решение общего собрания о передаче участка в аренду, а также условия этой передачи являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании. При этом возможность принятия указанного решения не поставлена законом в зависимость от реализации права участника долевой собственности на выдел доли в натуре.

Таким образом, участник долевой собственности, возражавший против передачи в аренду земельного участка или условий договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли (земельных долей) и распорядиться им по собственному усмотрению. При этом договор аренды в отношении участка, выделенного в счет земельных долей, прекращается в отношении выделенного земельного участка.

Следовательно, выдел доли земельного участка сельскохозяйственного назначения при условии наличия действующего договора аренды в его отношении мог быть произведен только при условии получения соответствующего согласия арендатора, либо после окончания действия договора аренды при условии утверждения проекта межевания в соответствии со ст. 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В противном случае, обременение выделенного земельного участка арендой сохраняется.

Указанные положения действующего законодательства судами учтены не были, вывод о законности выдела, а также об отказе сохранения обременения выделенных земельных участков договором аренды судами не мотивирован и основан на рассуждениях суда, не подкрепленных ссылками на применяемые нормы права и установленные в связи с их применением обстоятельства.

Уведомления арендатора ООО "Сфера" со стороны ответчиков о намеренье расторгнуть договор аренды от 17 ноября 2004 года, с учетом вышеуказанных нормативных требований к порядку расторжения договоров аренды сельскохозяйственного назначения по результатам общих собраний не менее 50% собственников долей, не свидетельствует о расторжении вышеуказанного договора, ввиду нарушения порядка.

Судебная коллегия обращает внимание, что стороной истца заявлены требования как о восстановлении границ ранее существующего земельного участка с кадастровым номером N, вопрос об удовлетворении которого подлежит оценке с точки зрения целесообразности, рациональности, и последствий для ООО "Сфера", так и о сохранении обременений во вновь образованных участках земли с кадастровыми номерами N и N соразмерность которого нарушенному праву арендатора под сомнения в судебных актов не поставлен.

Приходя к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, установленного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не учли, что данная норма не применима к сложившимся правоотношениям.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержит иной, отличный от предусмотренного Гражданским кодексом Российской Федерации, порядок распоряжения долями в праве общей долевой собственности.

Данный порядок, предусмотренный законом, не предполагает необходимости извещать иных участников общей долевой собственности о предполагаемой сделке (желании продать долю), однако содержит исчерпывающий перечень лиц, которым данная доля может быть продана.

К таким лицам относятся исключительно остальные участники общей долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок (в данном случае арендатор).

При этом Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не предусматривает для кого-либо из этих лиц права преимущественной покупки, в связи с чем положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в части возможности перевести права и обязанности покупателя на иное лицо, указанное в ст. 12 указанного Федерального закона - не применимы.

В то же время, требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (в данном случае условиями договора).

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие оговора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя обусловлены условиями заключенного и действовавшего в период проведения сделок договора аренды, предусматривающего преимущественное право арендатора на покупку долей в праве собственности в отношении арендуемого земельного участка.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Кроме того, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит открытый перечень способ защиты нарушенного права, допуская защиту иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты нарушенного права преимущественной покупки, как перевод прав и обязанностей покупателя, предусмотрен действующим законодательством и активно применяется, что не исключает его применение и при наличии нарушений прав истца, вытекающих из условий договора аренды, предусматривающих преимущественное право приобретения долей арендуемого земельного участка.

Основным критерием при оценке судом правильности избранного истцом способа защиты права в сложившейся судебной практике является факт того, приведет ли данный способ защиты права к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.

Между тем, с данной позиции избранный истцом способ защиты судом апелляционной инстанции не оценивался, а был отклонен формально, со ссылкой на положения закона (ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), не применимые к данным правоотношениям.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, не могут быть исправлены в кассационном порядке, поскольку для этого необходимо установление новых обстоятельств, которые не были установлены нижестоящими судами, в связи с чем подлежат исправлению путем отмены состоявшихся судебных актов, с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кореновского районного суда Краснодарского края от 8 сентября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2022 года - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Кореновский районный суд Краснодарского края.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Ю.Ю. Грибанов

Е.В. Иванова