Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30 августа 2022 г. по делу N 33-5831/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н, судей областного суда Зудерман Е.П., Самохина Л.М., при секретаре Лоблевской Н.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Бурдыгинское" к Мещерякову Владимиру Александровичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Бурдыгинское" на решение Сорочинского районного суда Оренбургской области от 1 июня 2022 года, которым в удовлетворении требований отказано, установила:

ООО "Бурдыгинское" обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обосновании иска указав, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.12.2019 года Береговой В.В. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим в ходе процедуры реализации имущества должника Берегового В.В. было продано имущество должника, в том числе, 1/107 доля земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, кадастровый номер N, площадь ***, расположен в юго-западной части кадастрового квартала N (адрес). По результату торгов с ответчиком был заключен договор купли-продажи N от 02.03.2021 года, стоимость земельной доли составила ***.

Вместе с тем указанный земельный участок с кадастровым номером N находится в аренде у ООО "Бурдыгинское" на основании договора аренды земельного участка от 01.02.2017 года. О сделке по отчуждению 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер N истец узнал 22.02.2022 года.

Просило суд перевести на ООО "Бурдыгинское" права и обязанности покупателя 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь *** кв.м, кадастровый номер N, местоположение РФ, (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:30:0000000, по договору купли-продажи N от 02.03.2021 года, заключенному между продавцом Береговым В.В. и покупателем Мещеряковым В.А, прекратить право собственности Мещерякова В.А. на 1/107 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь *** кв.м, кадастровый номер N, местоположение (адрес) кадастрового квартала N.

Решением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 1 июня 2022 года в удовлетворении исковых требований ООО "Бурдыгинское" отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Бурдыгинское" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Мещеряков В.А, финансовый управляющий Сердаев В.Н, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Береговой В.В. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Сведения о времени и месте судебного заседания были дополнительно размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда посредством информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика Ярыгину Е.Н, представителя истца ООО "Бурдыгинское"- Кремера АВ, поддержавшего жалобу, представителя ответчика Мещерякова В.А.- Беспалову А.А, возражавшую против удовлетворения жалобы, обозрев материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Береговой Валерий Витальевич являлся собственником 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь *** кв.м, кадастровый номер N, местоположение (адрес) кадастрового квартала N.

ООО "Бурдыгинское" является арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается договором аренды от 01.02.2017 года со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.12.2019 года Береговой Валерий Витальевич признан банкротом. Финансовым управляющим утвержден Сердаев В.Н.

20.11.2020 года финансовым управляющим Сердаевым В.Н. в ЕФРСБ опубликовано сообщение N о проведении торгов в форме открытого аукциона по реализации 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, кадастровый номер N, площадь *** кв.м, расположен в юго-западной части кадастрового квартала N.

13.01.2021 года финансовым управляющим Сердаевым В.Н. в ЕФРСБ опубликовано сообщение N о признании торгов состоявшимися и объявлении победителем торгов - Мещерякова В.А.

22.01.2021 года в газете "Сорочинский вестник" N2 опубликовано уведомление для участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N об их возможности в течение 30 календарных дней с момента опубликования уведомления воспользоваться преимущественным правом на выкуп земельной доли по цене, определенной на торгах.

По результатам торгов на основании заключенного договора купли-продажи N от 02.03.2021 года финансовый управляющий от имени Берегового В.В. продал 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, кадастровый номер N, площадь *** кв.м, расположен в юго-западной части кадастрового квартала N Мещерякову В.А, цена приобретенного имущества составила ***.

Право собственности на спорную земельную долю зарегистрировано за Мещеряковым В.А. в ЕГРН.

Разрешая спор, суд пришел к выводу, что финансовым управляющим были предприняты все меры по уведомлению сособственников и арендаторов о результатах торгов путем размещения публикаций в официальных общедоступных информационных источниках. Установив, что в заявленные сроки истец не изъявил желание заключить договор купли-продажи по цене, сформированной в результате проведения открытого аукциона, поскольку не направил соответствующее заявление в адрес финансового управляющего, отказал в удовлетворении иска.

Отклоняя доводы истца о необходимости индивидуального извещения, суд указал, что законодателем не возложена такая обязанность на организатора торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротства), истец имел возможность узнать о проведении открытого аукциона через публикацию в средствах массовой информации.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и находит жалобу обоснованной ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, земельный участок, общей площадью ***, с кадастровым номером N, местоположение (адрес) кадастрового квартала N, доля в котором была отчуждена по результату торгов в рамках дела о банкротстве, относится к землям сельскохозяйственного назначения, а число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять, соответственно имущество подлежало продаже в установленном статьями 110, 111, 139, 213.26 Закона о банкротстве, статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке с соблюдением требований статей 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона; без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Поскольку истец, как сельскохозяйственная организация, пользуется земельным участком с кадастровым номером N по договору аренды от 01.02.2017 с момента его заключения по настоящее времени, у ООО "Бурдыгинское" имеется преимущественное право приобретения 1/107 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, принадлежащей Береговому В.В.

Представитель ответчика подтвердил отсутствие у Мещерякова В.А. преимущественного права на приобретение спорной доли по результату торгов.

Однако материалы дела не содержат доказательств направления финансовым управляющим Берегового В.В. уведомления о продаже принадлежащей должнику доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N по результату состоявшихся торгов истцу, как лицу, имеющему преимущественное право на приобретение доли.

Поскольку финансовым управляющим было нарушено преимущественное право истца на приобретение спорного имущества, в связи с этим требования о переводе прав и обязанностей Мещерякова В.А по договору купли-продажи N от 02.03.2021 года, заключенному между продавцом Береговым В.В. и покупателем Мещеряковым В.А, на истца - ООО "Бурдыгинское" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Выводы суда о том, что финансовым управляющим действия совершены в рамках Закона о банкротстве и законодатель не возлагает на него обязанность направлять уведомление лицам, пользующимся преимущественным правом, с предложением заключить договор по результату торгов, являются ошибочными, поскольку сделаны в отрыве от норм права, содержащихся в статье 250 ГК РФ, параграфе 3 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ Закона о банкротстве "Банкротство сельскохозяйственных организаций", Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Действительно, Закон о банкротстве не содержит норм права, устанавливающих порядок реализации на торгах в деле о банкротстве гражданина принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности, в том числе на земельный участок сельскохозяйственного назначения, не содержит положений о преимущественном праве покупки таковой теми или иными лицами (в том числе другими участниками данной собственности и лицами, осуществляющими пользование соответствующим имуществом).

Вместе с тем определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018 разъяснен порядок реализации участником долевой собственности (сособственником) преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на объект недвижимости с должником-банкротом.

В данном определении указано, что специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется, однако Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сельхозпроизводителя посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли в порядке статья 250 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу приведенной правовой позиции отсутствие в Законе о банкротстве норм права, устанавливающих порядок реализации на торгах в деле о банкротстве гражданина принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности, в том числе в части реализации третьими лицами преимущественного права покупки доли, не означает, что при реализации соответствующего имущества должника в деле о банкротстве, которая должна осуществляться в соответствии со статьями 110, 111, 139, 213.26 Закона о банкротстве (на публичных торгах), не подлежат применению общие нормы права, регулирующие отношения по реализации доли в праве общей долевой собственности (статья 250 ГК РФ), подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, нормы Закона о банкротстве не устанавливают и не учитывают особенности реализации отдельных видов имущества, в данном случае земель сельскохозяйственного назначения, которые также подлежат применению в силу их специального по отношению к нормам Закона о банкротстве характера.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 указанной статьи 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Исходя из положений, содержащихся в ст.250 Гражданского кодекса РФ, в подпункте 4 пункта 3 статьи 1, части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, наличия у сельскохозяйственной организации ООО "Бурдыгинское" как у лица, пользующегося земельным участком с кадастровым номером N на правах арендатора, преимущественного права приобретения 1/107 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, финансовый управляющий должника должен был направить истцу уведомление о продаже принадлежащей должнику доли по стоимости, определенной по результату состоявшихся торгов.

Вместе с тем, как установлено из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, финансовым управляющим, такого уведомления в адрес истца не направлялось.

Доводы о том, что в средствах массовой информации была опубликована такая информация, не свидетельствуют о соблюдении указанного выше порядка извещения, поскольку информация была адресована, согласно публикации, участникам долей собственности, а не арендатору, более того, исходя из положений статьи 250 ГК РФ финансовый управляющий соответствующее извещение о продаже должен был направить непосредственно истцу, как арендатору земельного участка, данные о котором находились в открытом доступе в ЕГРН.

Выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности ошибочны.

Судебная коллегия отмечает, что на момент публикации сообщения нарушение преимущественного права истца на приобретение спорного имущества не состоялось, поскольку предложение о заключении договора купли-продажи по цене, предложенной победителем торгов, в его адрес направлено не было.

Согласно доводам истца ему стало известно о нарушении его права из выписки из ЕГРН, датированной 19.02.2022, которая была приложена к его исковому заявлению о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Таким образом, на дату подачи иска в суд - 01.03.2022г трехмесячный срок исковой давности не был пропущен.

Данное утверждение истца стороной ответчика не опровергнуто, несмотря на то, что бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, лежит на ответчике (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Доказательств того, что о нарушении своего права преимущественной покупки истец узнал ранее указанной им даты, материалы дела не содержат.

Публикация сообщения о результатах торгов таким моментом являться не может, так как арендатор земельного участка не является лицом, имеющим разумный интерес в отслеживании торгов по реализации земельной доли в процедуре банкротства арендодателя. Он вправе рассчитывать на индивидуальное уведомление, которое в данном случае прямо предусмотрено законом.

То есть в отсутствие индивидуального уведомления о результатах торгов, на которое в силу закона арендатор, как субъект преимущественного права, был вправе рассчитывать, дату фактической осведомленности должен доказать ответчик.

Между тем ответчик не обосновал иной даты фактической осведомленности истца о нарушении своего права.

Ссылка ответчика на информационное письмо Администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области от 25.09.2020 в отзыве на апелляционную жалобу относительно публикации сведений о преимущественном праве покупки доли по результатам торгов в отношении неопределенного круга лиц не состоятельна, поскольку указанный документ не принят судебной коллегией в качестве нового доказательства по делу, уважительных причин невозможности представления его ответчиком в суд первой инстанции судебной коллегией не установлено. Кроме того, содержащаяся в письме информация не подтверждена объективными доказательствами по делу, что в действительности указанные в письме события имели место, и сама по себе не может свидетельствовать об ином порядке исчисления срока исковой давности.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Оснований для применения положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ судебная коллегия не находит, поскольку материалами дела, вопреки доводам ответчика, не установлена недобросовестность истца.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем на основании пп.4 п3 статьи 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении иска.

Истцом, согласно платежному поручению N от (дата), внесены на депозит Управления Судебного департамента в Оренбургской области денежные средства в размере *** - стоимость отчужденной Мещерякову В.А спорной доли.

Указанные денежные средства подлежит перечислению ФИО1 на основании данного апелляционного определения после предъявления им в Управление судебного департамента в Оренбургской области соответствующего заявления и банковских реквизитов.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика в пользу истца в силу положений ч.1 статьи 98 ГПК РФ подлежат возмещению судебные расходы на оплату государственной пошлины ***, подтвержденные платежным поручением N от (дата).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сорочинского районного суда Оренбургской области от 1 июня 2022 года отменить, по делу вынести новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Бурдыгинское" к Мещерякову Владимиру Александровичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору удовлетворить.

Перевести на ООО "Бурдыгинское" права и обязанности покупателя 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь *** кв.м, кадастровый номер N, местоположение (адрес) кадастрового квартала N, по договору купли-продажи N от (дата), заключенному между продавцом Береговым Валерием Витальевичем и покупателем Мещеряковым Владимиром Александровичем.

Прекратить право собственности ФИО1 на 1/107 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь *** кв.м, кадастровый номер N, местоположение (адрес) кадастрового квартала N, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок запись регистрации N от (дата).

Перечислить Мещерякову Владимиру Александровичу со счета Управления Судебного департамента в Оренбургской области денежную сумму в размере ***, внесенных ООО "Бурдыгинское" в счет оплаты стоимости доли по договору от (дата).

Взыскать с Мещерякова Владимира Александровича в пользу ООО "Бурдыгинское" в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины ***.

Председательствующий:

судьи

мотивированное определение изготовлено 12 сентября 2022