Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19 сентября 2022 г. по делу N 8Г-18450/2022[88-19100/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Серебряковой О.И, судей Рипка А.С, Антошкиной А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационную жалобу Бойцова С.Н. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 2 марта 2022 года, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 июня 2022 года по гражданскому делу N 2-89/2022 по исковому заявлению Бойцовой Р.Р. к Бойцову С.Н. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, Заслушав доклад судьи Рипка А.С, объяснения представителя Бойцова С.Н. Каратанова К.В, действующего на основании ордера от 09.09.2022, Бойцовой Р.Р. и ее представителя Валиевой Э.Ф, действующей на основании доверенности от 23.06.2021, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бойцова Р.Р. обратилась в суд с иском к Бойцову С.Н. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированны тем, что 25 сентября 2015 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, в соответствии с которым Бойцов С.Н. принял решение продать, а Бойцова Р.Р. приняла решение приобрести двухкомнатную квартиру, общей площадью 68, 5 кв.м, расположенной на двенадцатом этаже жилого дома по адресу: "адрес", в срок до 01 марта 2018 г.

Согласно п. 2.1. предварительного договора от 25 сентября 2015 года стоимость квартиры определена сторонами в размере 3500000, 00 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. Данная цена является окончательной и изменению не подлежит.

При этом в соответствии с пунктами 2.2, 2.4 и 3.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры истец приняла на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в срок до 1 ноября 2015 года, оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 2000000, 00 (два миллиона) рублей истец обязалась передать ответчику согласно графику платежей, указанному в пункте 2.4 предварительного договора купли-продажи квартиры.

Денежные средства в указанном размере перечислены истцом в адрес ответчика, что подтверждается приложенными к исковому заявлению следующими платежными документами: платежное поручение N 23109 от 06.10.2015 АО "Газпромбанк", выписка о состоянии вклада Бойцовой Р.Р. за период с 01.05.2011 по 1.11.2011 ПАО "Сбербанк России", выписка по счету банковской карты Бойцовой Р.Р. за расчетный период с 01.09.2015 по 30.11.2020 АО "Газпромбанк", выписка по счету банковской карты Бойцовой Р.Р. За расчетный период с 12.08.2016 по 16.08.2016 АО "Газпромбанк", история операций по дебетовой карте Бойцовой Р.Р. за период 11.09.16 по 29.09.2016 ПАО "Сбербанк России", история операций по дебетовой карте Бойцовой Р.Р. за период 01.02.17 по 28.02.2017 ПАО "Сбербанк России", история операций по дебетовой карте Бойцовой Р.Р. за период 01.01.18 по 30.12.2018 ПАО "Сбербанк России", история операций по дебетовой карте Бойцовой Р.Р. за период 01.04.18 по 30.04.18 ПАО "Сбербанк России", история операций по дебетовой карте Бойцовой Р.Р. за период 01.08.18 по 29.08.18 ПАО "Сбербанк России", выписка по счету банковской карты Бойцовой Р.Р. за расчетный период с 07.10.2018 по 12.10.2018 АО "Газпромбанк", история операций по дебетовой карте за период 25.02.19 по 28.02.19 ПАО "Сбербанк России", история операций по дебетовой карте за период 01.07.20 по 20.07.20 ПАО "Сбербанк России".

Вышеуказанная квартира фактически передана истцу после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, истец произвела ремонтные работы в указанной квартире (квартира сдана застройщиком в эксплуатацию в черновом варианте), истец несет бремя по содержанию и сохранности квартиры, несет расходы по оплате коммунальных платежей, однако право собственности на истца не оформлено.

Вместе с истцом в квартире, указанной в предварительном договоре, с 13 января 2016 года проживает совместная дочь истца и ответчика Широчян Яна Сергеевна, супруг дочери - Широчян Артур Рустэмович, внук истца и ответчика Широчян Лиам Артурович.

25 сентября 2015 года ответчик уполномочил истца зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Башкортостан, право собственности, возникшее на основании дополнительного соглашения от 25 января 2014 г. к договору от 15 июня 2011 года N 419/10-292 уступки прав требований по договору N 419 участия в долевом строительстве 4-х секционного многоэтажного жилого дома "Седьмое небо" от 08 декабря 2006 года, Акта приема-передачи квартиры от 17 февраля 2015 г, на квартиру под номером 292, расположенную по адресу: "адрес", путем выдачи нотариально заверенной доверенности, зарегистрированной в реестре за N.

Таким образом, право собственности на квартиру за ответчиком на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 25 сентября 2015 г. не зарегистрировано.

В связи с чем, предварительный договор купли-продажи квартиры от 25 сентября 2015 г. должен быть квалифицирован как договор купли- продажи, поскольку Бойцова Р.Р. со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость квартиры, несет расходы по содержанию объекта с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, расходы по оплате коммунальных платежей и несению ответственности за его целостность, а Бойцов С.Н. осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Истец неоднократно пыталась согласовать с ответчиком заключение основного договора после оплаты денежных средств согласно графику, указанному в предварительном договоре, однако последний беспричинно уклонялся от явки, либо предоставления доверенности на совершение действий от своего имени и не предоставлял необходимый пакет документов. Таким образом, истец не имела возможности осуществить подачу документов для проведения регистрации без присутствия представителя ответчика и предоставления последним необходимых документов.

Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату заключения основного договора, все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены.

Расчет цены искового заявления исходит из кадастровой стоимости квартиры согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 сентября 2021 года в размере 3 888 379, 21 рублей.

На основании изложенного, истец просила признать предварительный договор от 25 сентября 2015 года, заключенный между Бойцовым Сергеем Николаевичем и Бойцовой Равией Рауфовной, основным договором купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес"; признать право собственности Бойцовой Равии Рауфовны на квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу: "адрес"; взыскать с Бойцова Сергея Николаевича в пользу Бойцовой Равии Рауфовны расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 27 942, 00 рубля.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 2 марта 2022 года исковые требования Бойцовой Р.Р. к Бойцову С.Н. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру удовлетворены. Предварительный договор от 25 сентября 2015 года, заключенный между Бойцовым С.Н. и Бойцовой Р.Р. признан основным договором купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес". За Бойцовой Р.Р. признано право собственности на квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу: "адрес". Решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет жилого помещения в Филиале федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан и регистрации возникшего права собственности за Бойцовой Р.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. С Бойцова С.Н. в пользу Бойцовой Р.Р. взысканы расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 27 942, 00 руб. Взысканы с Бойцова Сергея Николаевича в пользу Автономной некоммерческой научно-исследовательской организации "Независимое экспертное бюро" расходы на оплату услуг эксперта в размере 45 000 руб.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 июня 2022 года решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 2 марта 2022 года изменено, абзац 4 резолютивной части решения изложен в следующей редакции "Указанное решение является основанием для регистрации права собственности за Бойцовой Р.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: Республики Башкортостан, "адрес" Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан с обременением в виде ипотеки в силу закона". В остальной части тоже решение оставлено без изменений.

В кассационной жалобе Бойцова С.Н. ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 25 сентября 2015 года между Бойцовой Р.Р. и Бойцовым С.Н. заключен договор поименованный, как предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Бойцов С.Н. принял решение продать, а Бойцова Р.Р. приняла решение приобрести двухкомнатную квартиру, общей площадью 68, 5 кв.м, расположенной на двенадцатом этаже жилого дома по адресу: "адрес" срок до 01 марта 2018 года.

Согласно п. 2.1. предварительного договора от 25 сентября 2015 года стоимость квартиры определена сторонами в размере 3500000, 00 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. Данная цена является окончательной и изменению не подлежит.

При этом в соответствии с пунктами 2.2, 2.4 и 3.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры истец приняла на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в срок до 1 ноября 2015 г, оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 2000000, 00 (два миллиона) рублей истец обязалась передать ответчику согласно графику платежей, указанному в пункте 2.4 предварительного договора купли-продажи квартиры.

25 сентября 2015 года ответчик уполномочил истца зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Башкортостан, право собственности, возникшее на основании дополнительного соглашения от 25 января 2014 г. к договору от 15.06.2011 N 419/10-292 уступки прав требований по договору N 419 участия в долевом строительстве 4-х секционного многоэтажного жилого дома "Седьмое небо" от 08.12.2006, Акта приема-передачи квартиры от 17 февраля 2015 г, на квартиру под номером 292, расположенную по адресу: "адрес", дом номер 25, путем выдачи нотариально заверенной доверенности, зарегистрированной в реестре за N.

Право собственности на квартиру за ответчиком на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 25 сентября 2015 г. не зарегистрировано, запись о регистрации права собственности за ответчиком сделана 05 ноября 2015 года.

Судом апелляционной инстанции установлено, что денежные средства перечислены истцом в адрес ответчика в общей сумме 3082684, 83 руб, что подтверждается следующими платежными документами:

- квитанция от 25.09.2015 г. АО Газпромбанк;

- платежное поручение N 23109 от 06.10.2015 АО "Газпромбанк";

- выписки о движении денежных средств по счетам Бойцовой Р.Р. за период с 06.10.2015 г. по 10.07.2016 г. АО Газпромбанк;

- справки б/н от 26.01.2022 АО "Гапромбанк;

- Отчеты ПАО Сбербанк N 0174885245 от 15.02.2022 г.;

- выписки о движении денежных средств по счета Бойцовой Р.Р. АО "Газпромбанк" N 53.3-3/15620 от 22.02.2022 г. за период с 17.10.2016 г. по 17.11.2020 г.

Перечисление денежных средств в указанной выше сумме судом апелляционной инстанции отнесены на счет спорного договора, т.к. доказательств того, что указанные денежные средства перечислялись в счет иных правоотношений ответчиком не представлено.

Вышеуказанная квартира фактически передана истцу после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, истец произвела ремонтные работы в указанной квартире (квартира сдана застройщиком в эксплуатацию в черновом варианте), истец несет бремя по содержанию и сохранности квартиры, несет расходы по оплате коммунальных платежей, однако право собственности на истца не оформлено.

Вместе с истцом в квартире, указанной в предварительном договоре, с 13 января 2016 г. проживает совместная дочь истца и ответчика Широчян Яна Сергеевна, супруг дочери - Широчян Артур Рустэмович, внук истца и ответчика Широчян Лиам Артурович.

Определением Орджоникидзевского районного суда г.Уфы от 11 ноября 2021г. по ходатайству ответчика с целью проверки его доводов по делу назначена судебно-техническая и почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено АННИО "Независимое экспертное бюро".

Из заключения эксперта N Н138-9-27122021-1-21, проведенного АННИО "Независимое экспертное бюро" следует:

Вопрос 1 "Соответствует ли время выполнения договора (рукописные записи/подписи, печатный текст) указанной в нем дате? Либо договор выполнен позднее?"

Исследуемый документ - предварительный договор купли - продажи квартиры от 25.09.2015 года непригоден для технической экспертизы документа по причине предполагаемый возраст документа 6 лет, возможности экспертизы по установлению возраста документа в периоде от 3 месяцев до двух лет. Наличие на каждом листе бытовых загрязнений исключает сейфовое хранение. Методика определения давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей разработана для документов сейфового хранения.

Вопрос 2 "Имеются ли в документе признаки агрессивного (светового, химического, термического, механического) воздействия?

В документе - предварительный договор купли - продажи квартиры от 25.09.2015 г. признаки агрессивного (светового, химического, термического, механического) воздействия отсутствуют.

Вопрос 3 "Кем, Бойцовым Сергеем Николаевичем, или другим лицом выполнены подписи от его имени, расположенные на страницах 1, 2, 3 и 4 под текстом слева договора, а так же на странице 4 под графой "Сторона-1" договора?

Подписи от имени Бойцова Сергея Николаевича расположенные на страницах 1, 2, 3 и 4 под текстом слева договора, а так же на странице 4 под графой "Сторона-1" выполнены Бойцовым Сергеем Николаевичем.

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что рукописные записи о регистрации права собственности за ответчиком на спорную квартиру внесены в договор от 25 сентября 2015 года после его подписания сторонами, т.к. запись о регистрации права собственности за ответчиком сделана 05 ноября 2015 года.

Руководствуясь положениями статей 209, 454, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, данные в пункте 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив, что Бойцова Р.Р. со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость квартиры, несет расходы по содержанию объекта с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, расходы по оплате коммунальных платежей и несению ответственности за его целостность, а Бойцов С.Н. осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 25 сентября 2015 г. должен быть квалифицирован как договор купли-продажи.

Проверяя доказательства, предоставленные истцом в подтверждение произведенных им платежей в счет оплаты за квартиру, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о полной оплате стоимости квартиры является необоснованными.

Как установилсуд апелляционной инстанции, в расчет, представленный истцом, необоснованно включены перечисления 17 сентября 2015 года в сумме 60000 руб. и 19 сентября 2015 года в сумме 10000 руб, т.к. указанные суммы перечислены до заключения спорного договора и доказательств того, что стороны согласовали их включение в расчеты по спорной квартире не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оплата взносов за капитальный ремонт в размере 18412, 80 руб, коммунальные услуги в размере 7461, 99 руб, 8518, 64 руб. и 3309, 18 руб. не может быть включена в счет оплаты стоимости квартиры, поскольку договор, заключенный между сторонами, таких условий не содержит.

Так же, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что передача Бойцовой Р.Р. на руки Бойцову С.Н. в счет оплаты первоначального взноса за спорную квартиру в 2011 году денежных средств в размере 325000 руб, не может быть принята в счет расчетов по спорной квартире, поскольку истцом не подтвержден факт передачи денежных средств и согласования их включения в счет расчетов по спорному договору.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные обстоятельства не могут повлечь отмену или изменение решения суда первой инстанции в части квалификации спорного договора и признания права собственности истца па спорную квартиру.

Данные обстоятельства, как указал суд апелляционной инстанции являются, основанием для изменения решения суда первой инстанции указанных судом оснований для регистрации права собственности, т.к. не полная оплата стоимости приобретенной квартиры на момент её регистрации является основанием для возникновения ипотеки в силу закона.

Суд апелляционной инстанции отметил, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, вышеуказанная квартира с кадастровым номером N стоит на кадастровом учете с 04 августа 2015 г, сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные", в связи с чем указание судом первой инстанции на необходимость постановки квартиры на кадастровый учет является излишним.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части постановки на кадастровый учет жилого помещения в Филиале федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан и регистрации возникшего права собственности за Бойцовой Р.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан изменил, а абзац 4 резолютивной части решения суда изложил в следующей редакции: Указанное решение является основанием для регистрации права собственности за Бойцовой Р.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: Республики Башкортостан, "адрес" Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан с обременением в виде ипотеки в силу закона.

Доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли- продажи недвижимого имущества, были предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены на основании положений статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в пункте Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", с учетом анализа содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование условиям предварительного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору, при этом стороной ответчика обязательства по передачи квартиры исполнены, а истцом оплата стоимости квартиры произведена в значительной (существенной) части.

Доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, о пропуске истцом шестимесячного срока, предусмотренного положениями пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же были предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены, поскольку судами сделан вывод о том, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, то положения пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы к правоотношениям сторон.

Положенные в основу кассационной жалобы доводы проверены судом кассационной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судами ранее, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Доводы заявителя кассационной жалобы не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, поэтому они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы Бойцова С.Н.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 июня 2022 года по гражданскому делу N 2-89/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Бойцова С.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий О.И.Серебрякова

Судьи А.С.Рипка

А.А.Антошкина