Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07 сентября 2022 г. по делу N 8Г-23256/2022[88-24294/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Шостак Р.Н, Попова В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексаняна Григора Лаврендовича к Пилипенко Сергею Николаевичу о возложении обязанности передать объект недвижимости, по кассационной жалобе Алексаняна Григора Лаврендовича на решение Лобненского городского суда Московской области от 22 мая 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года, заслушав доклад судьи Шостак Р.Н, выслушав объяснения Алексаняна Г.Л, представителя Алексаняна Г.Л. - Гурьевой Ю.А, действующей на основании доверенности, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Пилипенко С.Н. - Агашкова Е.И, действующего на основании доверенности, возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Алексанян Г.Л. обратился в суд с иском к Пилипенко С.Н. о возложении обязанности передать объект недвижимости, в обоснование заявленных требований указав, что 7 июля 2017 года между сторонами по делу заключен договор соинвестирования, в соответствии с которым Алексанян Г.Л. передал Пилипенко С.Н. в качестве инвестиций денежные средства в размере 1000000 руб. для строительства культурно-досугового центра с инженерными сетями и благоустройством по проекту ООО "Сенеж Проект" общей площадью здания 1216 кв.м, строительный объем 7660 куб.м, в том числе подземной площади 2083 кв.м, здание 2-х этажное на земельном участке площадью 2000 кв.м, расположенном по адресу: "адрес". Строительство здания завершено, объект сдан в эксплуатацию, право собственности на здание зарегистрировано за Пилипенко С.Н, однако ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Истец, уточнив исковые требования, просил суд определить содержание пунктов 1.2 и 1.3 договора соинвестирования путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом и обязать Пилипенко С.Н. передать Алексаняну Г.Л. 1/3 долю здания в соответствии с п. 3.3.5 договора путем подписания акта приема-передачи капитальных вложений на следующих условиях: Пилипенко С.Н. передает, а Алексанян Г.Л. принимает 1/3 долю нежилого здания - культурно-досугового центра с кадастровым номером N, общей площадью 1216 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" определить, что акт приема-передачи капитальных вложений является основанием для регистрации права собственности на 1/3 долю здания за Алексаняном Г.Л.

Решением Лобненского городского суда Московской области от 22 мая 2020 года исковые требования Алексаняна Г.Л. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года решение Лобненского городского суда Московской области от 22 мая 2020 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Алексанян Г.Л. просит отменить решение Лобненского городского суда Московской области от 22 мая 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года, как незаконные.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций по настоящему делу допущено не было.

Судами установлено, что 7 июля 2017 года между Пилипенко С.Н. и Алексаняном Г.Л. заключен договор инвестирования строительства, по которому Алексанян Г.Л. (инвестор) передал застройщику (Пилипенко С.Н.) денежные средства в размере 1 000 000 рублей для строительства 2-х этажного культурно-досугового центра с инженерными сетями и благоустройством по проекту ООО "Сенеж Проект" общей площадью здания 1216 кв.м, строительный объем 7660 куб.м, в том числе подземной площадью 2083 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м, расположенном по адресу: "адрес".

Согласно пункту 1.2 договора по завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций инвестор приобретает право собственности на 1/3 долю здания с инженерными сетями и благоустройством по проекту ООО "Сенеж Проект", который будет располагаться на земельном участке по адресу: "адрес", кадастровый номер N, пропорциональную размеру его инвестиций в общей стоимости осуществления строительства здания.

В соответствии с пунктом 1.3 договора доля здания, приобретаемая инвестором, составляет общей площадью 523, 8 кв.м, в том числе общей площадью помещений 109, 73 кв.м, общей площадью техподполья 93, 72 кв.м, состоит из помещений: лестничная клетка площадью 20, 78 кв.м, помещение техподполья площадью 7, 82 кв.м, электрощитовая площадью 20, 75 кв.м, коридор площадью 11, 01 кв.м, ИТП площадью 18, 87 кв.м, узел учета площадью 15, 25 кв.м, водонапорный узел площадью 15, 25 кв.м. Предварительный размер инвестиций, вносимых Алексаняном Г.Л. по договору, определен сторонами в размере 1000000 руб. Согласно пункту 2.1 договора размер инвестиций может быть при необходимости изменен в сторону увеличения, но не более 10% первоначальной суммы инвестиций. В этом случае заключается дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

12 февраля 2018 года сторонами подписан акт исполнения обязательств по договору инвестирования строительства, который подтверждает, что Алексанян Г.Л. исполнил условие о внесении инвестиций в размере 1000000 руб. в порядке и сроки, указанные в пункте 2.2 договора. В силу пункта 3.1.4 Алексанян Г.Л. обязался принять результат инвестиционной деятельности путем подписания акта приема-передачи.

Пилипенко С.Н, в силу раздела 3.3 договора, обязался осуществить строительство здания путем привлечения подрядчиков с использованием внесенных инвестором инвестиций, обеспечить его ввод в эксплуатацию. Согласно пункту 3.3.5 договора после сдачи здания в эксплуатацию Пилипенко С.Н. обязался передать долю в праве собственности на него инвестору.

Ориентировочный срок осуществления проекта - 2 квартал 2018 года (пункт 4.1). Согласно пункту 4.2 договора, после выполнения проекта и при готовности здания застройщик обязался направить инвестору соответствующее уведомление. Передача инвестору результата инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности, подписываемому сторонами, который удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у сторон взаимных претензий.

Согласно пункту 4.3 договора право собственности на результат инвестиционной деятельности (долю здания) оформляется инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.

Строительство спорного здания культурно-досугового центра общей площадью 1216 кв.м осуществлялось на основании разрешения на строительство N N, выданного Пилипенко С.Н. Министерством строительного комплекса Московской области, на земельном участке с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство культурно-досугового центра.

19 декабря 2018 года Пилипенко С.Н. выдано разрешение на ввод объекта общей площадью 1216 кв.м в эксплуатацию N N. 1 апреля 2019 года за Пилипенко С.Н. зарегистрировано право собственности на указанное здание с кадастровым номером N площадью 1216 кв.м, адрес: "адрес", на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19 декабря 2018 года, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 18 ноября 2014 года, договора от 5 декабря 2018 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 63-02 от 7 октября 2002 года (запись регистрации N N).

Уведомление Алексаняна Г.Л. от 17 сентября 2018 года о подписании акта приема-передачи капитальных вложений и оформлении права общей долевой собственности на здание оставлено ответчиком без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 ноября 2019 года, которым отменено решение суда первой инстанции по ранее рассмотренному делу с участием тех же сторон о признании за Алексаняном Г.Л. права собственности на 1/3 долю здания, установлено, что внесенный Алексаняном Г.Л. инвестиционный взнос в размере 1000000 руб, с учетом положений пункта 2.1. договора, является предварительным. Окончательный размер инвестиционного взноса сторонами не согласован и не уплачен в полном объеме. Кроме того, между пунктами 1.2 и 1.3 договора имеются разночтения относительно предмета заключенного договора инвестирования, в связи с чем Алексаняну Г.Л. отказано в удовлетворении иска о признании права на 1/3 долю здания.

Как следует из материалов дела, предложение Алексаняна Г.Л. от 27 декабря 2019 года о заключении дополнительного соглашения об окончательном размере инвестиционного взноса и повторное предложение от 10 февраля 2020 года оставлено ответчиком без удовлетворения, уплаченные им 11 января 2020 года в качестве дополнительного инвестиционного взноса 100000 руб. возвращены.

Таким образом, окончательный размер инвестиционного взноса остался между сторонами не согласованным.

Инвестиционный взнос в размере 1000000 руб. Пилипенко С.Н. возвратил Алексаняну Г.Л. путем перевода в публичный депозит нотариуса, что подтверждается распоряжением нотариуса города Москвы Юдашкиной З.В. от 10 января 2020 года.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 421, 422, 431, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Алексаняна Г.Л. ввиду того, что из условий договора не представляется возможным установить предмет договора, толкование договора не позволяет однозначно установить конкретное имущество, подлежащее передаче Алексаняну Г.Л. после окончания строительства, ни путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, ни путем объяснений сторон, пункты 1.2. и 1.3. договора противоречат друг другу.

Указанные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют материалам дела.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Статей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Таким образом, правильно определив юридически значимые по делу обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о том, что анализ пунктов 1.2 и 1.3 договора не позволяет определенно установить его предмет, который является существенным условием сделки, кроме того, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по иному гражданскому делу в части несогласования окончательного размера инвестиционного взноса, не изменились, все внесенные Алексаняном Г.Л. денежные средства возвращены, в связи с чем договор инвестирования строительства не считается заключенным и исполненным.

Вопреки доводам кассационной жалобы, каких-либо процессуальных нарушений судами не было допущено, выводы судов относительно установленных обстоятельств подробно мотивированы со ссылками на нормы права, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела.

Доводы кассационной жалобы содержат собственные суждения заявителя относительно условий заключенного с ответчиком договора и подлежащих применению к спорным правоотношениям норм права, в целом аналогичны ранее изложенным при рассмотрении дела, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Несогласие заявителя с выводами судов, неправильное толкование подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела норм права, и иное мнение, как должен быть разрешен спор, не свидетельствуют о незаконности судебных актов.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судами нарушениях норм права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебных актов в кассационном порядке, основания для ее удовлетворения отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Лобненского городского суда Московской области от 22 мая 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Алексаняна Григора Лаврендовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи