Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 г. по делу N 66а-1860/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-277/2022 (УИД 26OS0000-04-2022-000119-33) по административному исковому заявлению Парсян Анны Мартуновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 1 июля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Парсян А.М. - Ситниковой В.Г, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Парсян А.М. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8468 +/- 32 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под нежилыми зданиями - литеры "А", "Б", "М" (склады), "Л" - проходная, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 10195000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" (далее - ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО") в отчете об оценке от 5 апреля 2022 г. N 21/2022, что нарушает права административного истца, являющейся плательщиком арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Ставропольского краевого суда от 1 июля 2022 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 11652000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подал на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, следовательно, не могло быть принято судом в качестве надлежащего доказательства. Применение установленной судом кадастровой стоимости земельного участка приведет к потерям бюджета муниципального образования.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений не нее, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8468 +/- 32 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под нежилыми зданиями - литеры "А", "Б", "М" (склады), "Л" - проходная, расположенного по адресу: "адрес" (далее - земельный участок).

Исходя из расчета арендной платы, являющегося приложением к договору аренды, размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере 27638705, 2 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Принимая во внимание, что Парсян А.М. является арендатором земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Таким образом, административный истец наделена правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет от 5 апреля 2022 г. N 21/2022, выполненный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 10195000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "ЗемЭксперт" (далее - ООО "ЗемЭксперт").

Заключением эксперта ООО "ЗемЭксперт" К. от 10 июня 2022 г. N 22/2022-Э рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 11652000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "ЗемЭксперт" К. от 10 июня 2022 г. N 22/2022-Э.

Отчет об оценке от 5 апреля 2022 г. N 21/2022, выполненный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО", судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Приведенные в данном отчете об оценке выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которым представителем административного истца уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта от 10 июня 2022 г. N 22/2022-Э получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта от 10 июня 2022 г. N 22/2022-Э отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Площадь земельных участков является одним из основных ценообразующих факторов на рынке. Различие объекта оценки и использованных в расчетах объектов-аналогов было учтено экспертом путем применения соответствующей корректировки. Размер корректировки определен на основании Справочника "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки часть 2, под редакцией Лейфера Л.А. Использование экспертом корректировки на "площадь" не приводит к искажению конечного результата, а, наоборот, способствует получению наиболее обоснованных и объективных результатов исследования. Нарушений в данной части судебной коллегией не усматривается.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применено среднее значение скидки на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере 18 %. Вывод о неактивности рынка экспертом сделан на основании анализа рынка земельных участков в г. Ставрополе на дату оценки. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки (поправка на торг) экспертом выполнена в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (Земельные участки часть 2, 2018 г, стр. 279) и является обоснованной.

В соответствии с положениями пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", устанавливающего, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, наличие у объекта-аналога N 3 улучшения в виде металлического забора учтено экспертом путем введения соответствующей понижающей корректировки (-6%). Корректировка определена на основании данных Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт".

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеют правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 1 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 сентября 2022 г.

Председательствующий

Судьи