Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 04 октября 2022 г. по делу N 66а-1048/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.

судей Переверзиной Е.Б, Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи Любченко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя заинтересованного лица Администрации города Екатеринбурга на решение Свердловского областного суда от 21 июня 2022 года по административному делу N3а-495/2022 по административному исковому заявлению Новосёлова Александра Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Подгорной Е.П, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Новосёлов Александр Анатольевич обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управлению Росреестра по Свердловской области), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: обл. Свердловская, "адрес", арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года в размере 20 704 944 рублей, которая определена на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N3333 от 08 октября 2020 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке ООО "Консалтинг Групп" N 1211-21/3 от 01 декабря 2021 года, которая составила 8 928 000 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объектов недвижимости влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Свердловского областного суда от 21 июня 2022 года административные исковые требования удовлетворены.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости - 12 461 488 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 27 декабря 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица Администрации г. Екатеринбурга просит отменить решение суда от 21 июня 2022 года; административное исковое заявление Новосёлова А.А. удовлетворить, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости 12 634 856 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что заключение экспертов, положенное в основу решения суда, содержит технические ошибки, не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы соответствуют доводам, изложенным в возражениях Администрации на заключение экспертов, которые, по мнению подателя жалобы, были оставлены судом первой инстанции без внимания; допущенная экспертами техническая ошибка искажает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Так, при вычислении стоимости за квадратный метр земельного участка объекта-аналога N2, эксперты ошибочно применили площадь, указанную в объявлении - 30 000 кв.м, вместо площади, согласно данным Росреестра - 31 250 кв.м в результате чего получили стоимость одного кв.м. объекта-аналога N2 в размере 638, 40 рублей вместо 665 рублей.

Данные нарушения привели к неверному расчёту рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства по причине наличия уважительных причин невозможности явки не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Второго апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что Новосёлов А.А. на основании договора аренды земельного участка N4-1111 от 27 июня 2008 года N 4-1111, заключённого с Администрацией города Екатеринбурга на основании Постановления Главы Екатеринбурга от 29.12.2007 года N 6092 и дополнительного соглашения от 20 июня 2017 года (том 1, л.д.26-27) является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" (том 1, л.д.32 - 38).

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 20 704 944 рублей установлена в результате государственной кадастровой оценки, проведённой по состоянию на 1 января 2020 года, и утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 14 октября 2020 года N3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области".

Сведения об установленной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 01 декабря 2020 года.

Как следует из материалов административного дела, размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (пункт 2.2.1 договора аренды).

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

В соответствии с отчётом об оценке N 1211-21/3 от 01 декабря 2021 года, выполненным оценщиком ООО "Консалтинг Групп" ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8 928 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Учитывая мотивированные возражения со стороны административного ответчика - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и заинтересованного лица - Администрации г. Екатеринбурга относительно предоставленного административным истцом отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, определением суда первой инстанции от 2 марта 2022 года назначена судебная оценочная экспертиза по делу с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ФБУ Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 1397/04-4 от 19 апреля 2022 года, выполненному экспертами ФБУ Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО17 А.И, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 12 461 488 рублей (том 3, л.д.31 - 73).

Оценив заключение экспертов в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, допросив экспертов в судебном заседании, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертами в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Доводы апелляционной жалобы повторяют возражения Администрации г. Екатеринбурга, изложенные в суде первой инстанции.

Как следует из возражений администрации и доводов апелляционной жалобы податель жалобы ссылается на то, что экспертами неверно была определена стоимость объекта-аналога N2. Так податель жалобы указывает, что из текста объявления о продаже земельного участка площадью 3 га, расположенного в "адрес", "адрес", принятого экспертом в качестве аналога N 2, цена земельного участка указана как "из расчета 6 650 000/1 га". В тексте объявления отсутствует итоговая цена за весь земельный участок. Эксперты путем умножения стоимости 1 га земли на площадь участка, указанную собственником в объявлении (3 га), вычисляют стоимость всего объекта, которая составила 6 650 000 рублей х 3га=19 950 000 рублей.

Поскольку единицей сравнения и искомой опорной величиной является цена за квадратный метр земельного участка объекта-аналога с учётом всех последующих корректировок, эксперты, исходя из общей стоимости объекта и его площади, производят дальнейшие вычисления стоимости 1 кв.м. земельного участка. Однако, в дальнейших вычислениях эксперт делит стоимость всего объекта (19 950 000 рублей) не на площадь, указанную в объявлении (30 000 кв.м.), а на площадь, согласно данным Росреестра - 31 250 кв.м и получает стоимость одного кв.м объекта-аналога N2 в размере (6 650 000*3 га)/31 250 кв.м) 638, 40 рублей вместо (6 650 000*3, 125 га)/31 250 кв.м = 665 рублей.

Таким образом, заключение экспертов, по мнению подателя жалобы, нарушает требования ФСО и Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Аналогичные возражения были предметом исследования в суде первой инстанции. Представитель Администрации г. Екатеринбурга указывал в суде первой инстанции, что в связи с ошибочным использованием экспертами площади земельного участка объекта-аналога N2 из объявления о его продаже вместо данных из Росреестра, стоимость 1 кв.м (с учетом введенных корректировок) должна составить 1 364, 34 рубля вместо 1 309, 78 рублей, то есть на 54, 56 рублей больше, что в итоге привело к искажению рыночной стоимости спорного земельного участка.

В целях устранения возникших разногласий в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО8 и эксперт ФИО9

Как указали эксперты в судебном заседании суда первой инстанции, определение рыночной стоимости объекта оценки предусматривает наличие границ интервала итоговой стоимости, который согласно методическим рекомендациям может находиться в диапазоне 10% (практические рекомендации под редакцией Ильина М.О.) или 12% (практические рекомендации под редакцией Лейфера Л.А.). Указанный диапазон имеет место при соблюдении определённых условий: высокая развитость рынка, которая наблюдается в городах-миллионниках, и средняя частота сделок по продаже коммерческой недвижимости среднего масштаба. Поскольку оцениваемый объект находится в г. Екатеринбурге, который является городом-миллионником, и экспертами проанализированы особенности состоявшихся сделок в том сегменте рынка, которому принадлежит оцениваемый объект, то ссылка экспертов на применение названных диапазонов является обоснованной.

В ходе судебного заседания суда первой инстанции экспертами дана оценка доводам, изложенным в возражениях представителя заинтересованного лица. Предложенная представителем средневзвешенная стоимость за кв.м оцениваемого объекта - 1 214, 89 рублей, которую он находит достоверной, принята во внимание экспертом, получила отражение в пояснениях экспертов к заключению (том 3, л.д. 103-105), которые приобщены к материалам дела, экспертами сделан расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с учётом замечаний заинтересованного лица.

Разница между итоговой стоимостью объекта оценки, определённой на основании экспертизы (12 461 488 рублей) от рыночной стоимости, которую Администрация г. Екатеринбурга считает верной (12 634 856 рублей), с учётом предложенной ими методики определения стоимости объекта -аналога N2, составляет 1, 37%. Указанная разница входит в допустимый диапазон границ интервала итоговой стоимости, не является существенной и по мнению судебной коллегии, не влияет на правильность постановленного решения.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Администрации г. Екатеринбурга не возражал относительно выполненного расчёта, дополнительных ходатайств о назначении дополнительной и/или повторной экспертизы не заявлял, что зафиксировано в протоколе судебного заседания от 15, 21 июня 2022 года (том 3, л.д. 107-108).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение.

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чём имеется соответствующая подписка.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции находит изложенные в решении выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперты имеют специальное высшее образование, стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено и в материалах дела не имеется.

В силу части 6 статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Добросовестно используя свои права, административные ответчики имели реальную возможность представить суду дополнительные доказательства.

Вместе с тем, административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы ни в суде первой, ни в апелляционной инстанции заявлено не было, а представитель заинтересованного лица фактически согласился в суде первой инстанции с произведённым экспертами расчётом, не заявляя каких-либо иных ходатайств.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в своих письменных пояснениях эксперты произвели расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости в итоговом варианте - 12 634 856 рублей, тем самым, по мнению подателя жалобы, признав свою ошибку, являются не состоятельными.

Как следует из письменных пояснений экспертов, данный расчёт был произведён исходя из предложенного администрацией варианта (том 3, л.д.104), с целью сравнения итогового значения, который не отличается от имеющегося вывода в экспертном заключении.

При этом эксперты указали, что разница в итоговой стоимости объекта, предложенного администрацией и рассчитанная экспертами составляет 173 368 рублей или 1, 4%, что, по мнению судебной коллегии, в данном случае является приемлемым и допустимым диапазоном отклонений в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением экспертов и предоставленной им информацией об индивидуальных особенностях объектов оценки.

Таким образом, оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия исходит из того, что экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12 - 19 ФСО N 1, пункту 5 ФСО N 3. Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение.

Ссылка подателя жалобы на наличие судебных решений в отношении иных земельных участков, в отношении которых судом произведён пересмотр кадастровой стоимости путем установления её в размере рыночной, с учётом правовой позиции администрации, не свидетельствует о незаконности постановленного решения суда. Следует учесть, что судебные решения в отношения иных земельных участков не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию представителя заинтересованного лица с решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

На основании изложенного решение Свердловского областного суда от 21 июня 2022 года следует признать законным и обоснованным, апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского областного суда от 21 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: