Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 г. по делу N 8Г-5948/2022[88-6613/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М, судей Росиной Е.А, Усмановой Г.Ф, с участием прокурора Гаринина Э.П, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гаспаровой Елены Саркисовны к Асланову Александру Владимировичу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, по исковому заявлению Асланова Александра Владимировича к Гаспаровой Елене Саркисовне, Гаспаровой Жанне Гарниковне, Гаспарову Спартаку Гарниковичу, Закаевой Самире Адамовне, Закаевой Сумайе Адамовне о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, по кассационной жалобе Асланова Александра Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24.05.2022.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М, выслушав представителя Асланова А.В. - Гордиенко В.А, поддержавшего кассационную жалобу, прокурора Гаринина Э.П, полагавших жалобу подлежащей удовлетворению, Гаспарову Ж.Г, действующую в своих интересах и интересах Гаспаровой Е.С, возражавших против кассационной жалобы, Асланов А.А, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Гаспарова Е.С. обратилась в суд с иском к Асланову А.В, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2021, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что истец являлся собственником жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". В конце февраля, начале марта 2021 года, в силу тяжелого материального положения, в связи с отсутствием денежных средств, необходимых для погашения кредитного обязательства перед АО "Россельхозбанк", обратилась к сыну ответчика Асланова А.В. - Асланову А.А. с просьбой предоставить взаймы денежную сумму 1 929 000 руб. с ежемесячным платежом 80 000 руб, 4% от суммы ежемесячно, на неопределенный срок, до даты полного расчета по данному договору. 02.03.2021, согласно возникшим договорным обязательствам сын ответчика Асланов А.А. перечислил в счет погашения имеющихся у Гаспаровой Е.С. кредитных обязательств перед АО "Россельхозбанк" 1 929 000 руб, о чем составлена расписка, которая утрачена.

Истец утверждал, что в апреле 2021 года Асланов А.А. потребовал заключить с его отцом Аслановым А.В. спорный договор купли-продажи от 24.04.2021, введя Гаспарову Е.С. в заблуждение о том, что по окончанию выплат данный договор купли-продажи будет уничтожен. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи от 24.04.2021 в сумме 2 000 000 руб. Гаспарова Е.С. фактически не получала. Стоимость всех объектов недвижимости в указанном договоре занижена, значительно ниже кадастровой и рыночной стоимости данных объектов. Акт передачи недвижимого имущества не составлялся, объекты недвижимости находятся у Гаспаровой Е.С. во владении и пользовании, она продолжает проживать в жилом доме, пользоваться строениями и земельным участком, несет обязанность по оплате жилищно-коммунальных платежей и иные расходы по их содержанию

Асланов А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Гаспаровой Е.С, Гаспаровой Ж.Г, Гаспарову С.Г, Закаевой С.А, Закаевой С.А. о выселении и снятии с регистрационного учета.

В обоснование исковых требований указано, что Асланов А.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2021 является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес".

Согласно пункту 13 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2021, лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом, не имеется.

Асланов А.В. неоднократно, но безрезультатно обращался к Гаспаровой Е.С, Гаспаровой Ж.Г, Гаспарову С.Г, Закаевой С.А, Закаевой С.А. по вопросу снятия с регистрационного учета и выселения.

Решением Курского районного суда Ставропольского края от 24.12.2021 в удовлетворении исковых требований Гаспаровой Е.С. отказано.

Исковые требования Асланова А.В. удовлетворены.

Гаспарова Е.С, 25.11.1973, Гаспарова Ж.Г, 06.04.1995, Гаспаров С.Г, 25.12.1996, Закаева С.А, 09.11.2018, Закаева С.А, 01.12.2016 выселены из жилого помещения по адресу: "адрес".

Судом указано, что решение суда является основанием для снятия Гаспаровой Е.С, Гаспаровой Ж.Г, Гаспарова С.Г, Закаевой С.А, Закаевой С.А. с регистрационного учёта по адресу: "адрес".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24.05.2022 указанное решение отменено.

По делу принято новое решение, которым исковые требования Гаспаровой Е.С. удовлетворены.

Судом признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2021, заключенный между Гаспаровой Е.С. и Аслановым А.В.

Применены последствия недействительности сделки, путем прекращения права собственности Асланова А.В. на объекты недвижимости: жилой дом, назначение - жилое, площадь: общая 92, 9 кв.м, этажность: 1, литер "А", кадастровый N по адресу: "адрес", кухня, назначение - нежилое, площадь: общая 76, 2 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, литер "К", кадастровый N по адресу: "адрес", примерно в 1, 0 км. по направлению на юг от ориентира "адрес", строение, назначение - нежилое, площадь: общая 42, 3 кв.м, этажность: 1, литер "М", кадастровый N по адресу: "адрес", примерно в 1, 0 км. по направлению на юг от ориентира "адрес", строение, назначение - нежилое, площадь: общая 58, 5 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, литер "С", кадастровый N по адресу: "адрес", примерно в 1, 0 км. по направлению на юг от ориентира "адрес", строение, назначение - нежилое, площадь: общая 55, 4 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, литер "С1", кадастровый N по адресу: "адрес", примерно в 1, 0 км. по направлению на юг от ориентира "адрес", строение, назначение - нежилое, площадь: общая 291, 80 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, литер "С2", кадастровый N по адресу: "адрес", примерно в 1, 0 км. по направлению на юг от ориентира "адрес", строение, назначение: нежилое, площадь: общая 456, 7 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, литер "СЗ", кадастровый N по адресу: "адрес", примерно в 1, 0 км. по направлению на юг от ориентира "адрес", земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого производства (код 1.18) для иных видов сельскохозяйственного использования, площадью 25, 743 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес", установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир "адрес", участок находится примерно в 1, 0 км. от ориентира по направлению на юг.

В удовлетворении исковых требований Асланова А.В. отказано.

В кассационной жалобе Асланова А.В. ставится вопрос об отмене апелляционного определения, ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что договор купли-продажи от 24.04.2021, заключенный между Гаспаровой Е.С. и Аслановым А.В. заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, право собственности Асланова А.В. на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи от 24.04.2021, удовлетворив иск Асланова А.В. о выселении и снятии с регистрационного учета.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Гаспаровой Е.С. суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями статей 166, 167, 170, 178, 421, 550, 551, 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие правоотношений по займу между Гаспаровой Е.С. и сыном Асланова А.В.- Аслановым А.А, сделав вывод о том, что Асланов А.В. и Асланов А.А. не вступали в фактическое владение спорным имуществом, что Гаспарова Е.С. продолжала проживать в доме, несла бремя его содержания, что квитанциями об оплате коммунальных платежей за период с 2021 по 2022 год, пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2021 является притворной сделкой, прикрывающей договор залога спорного имущества.

Выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать обоснованными.

Как следует из материалов дела, 24.04.2021 между Гаспаровой Е.С. и Аслановым А.В, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в Курском районе Ставропольского края, по условиям которого Гаспарова Е.С. продала жилой дом литер А площадью 92, 9 кв.м, кухню литер К 76, 2 кв.м, нежилое строение литер М 42, 3 кв.м, нежилое строение литер С площадью 58, 5 кв.м, нежилое строение литер С1 площадью 55, 4 кв.м, нежилое строение литер С2 площадью 291, 8 кв.м, нежилое строение литер С3 площадью 456, 7 кв.м, земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 25 743 кв.м.

В обоснование иска Гаспарова Е.С. ссылалась на то, что она находилась в тяжелом имущественном положении и ей необходимо было погасить кредит в размере 1 929 000 в АО "Россельхозбанк", в связи с чем, она взяла в долг указанную сумму под 4% (четыре процента) в месяц у сына ответчика Асланова А.А, который перечислил данные денежные средства в счет погашения кредита Гаспаровой Е.С.

Также Гаспарова Е.С. утверждала, что по требованию Асланова А.А. она была вынуждена была заключить с его отцом Аслановым А.В. (ответчиком) договор купли-продажи от 24.04.2021 в отношении указанного выше недвижимого имущества, в качестве обеспечения обязательства по возврату займа.

Таким образом, истец фактически указывал на то, что сделка по купле-продажи является недействительной по двум основаниям: как притворная, то есть прикрывающая договор залога (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и ввиду заключения ее вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, в результате которых истец был вынужден ее заключить (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Суд апелляционной инстанции, фактически констатировав, что сделка купли-продажи от 24.04.2021 между Гаспаровой Е.С. и Аслановым А.В. на самом деле прикрывала сделку по залогу имущества между Гаспаровой Е.С. и займодавцем Аслановым А.А, заключенную в целях обеспечения договора займа в размере 1929 000 руб. от 02.03.2021 не применил к прикрываемой сделке правила договора залога.

Кроме того, суд не проверил доводы Гаспаровой Е.С. о том, что она была вынуждена заключить указанную сделку на заведомо невыгодных условиях ввиду стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Для признания сделки кабальной (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо доказать стечение тяжелых обстоятельств для одной из сторон, вынудившее ее совершать сделку.

В частности, в исковом заявлении, Гаспарова Е.С. ссылалась на то, что была вынуждена занять денежные средства у Асланова А.А. в размере 1929 000 руб. с ежемесячным платежом в размере 80 000 руб. или 4% от суммы займа (48% годовых) ввиду необходимости срочного погашения кредитной задолженности в АО "Россельхозбанк".

Судом не проверен вопрос о реальной нуждаемости Гаспаровой Е.С. в денежных средствах на указанных условиях в целях погашения кредита перед АО "Россельхозбанк", не истребован кредитный договор, не выяснены условия его предоставления, состояние задолженности на указанный истцом период, не проверено имелась ли реальная необходимость в получении взаймы денег у Асланова А.А. под 48% годовых и постановки в залог спорного недвижимого имущества, не выяснено, какие неблагоприятные последствия могли наступить для Гаспаровой Е.С. в случае непогашения кредитной задолженности и насколько они сопоставимы с условиями займа.

Таким образом, суд не выяснил, какие намерения в действительности имел истец, продавая спорные объекты недвижимости по договору от 24.04.2021, не установилдействительные правоотношения сторон сделки и правовой режим спорного имущества.

Кроме того, констатировав притворность оспариваемой сделки от 24.04.2021 по мотиву сохранения Гаспаровой Е.С. владения спорным имуществом, суд апелляционной инстанции не исследовал в полной мере вопрос о фактической передаче покупателю (либо непередаче) всех объектов недвижимости, являющихся предметом договора, ограничившись лишь исследованием вопроса владения Гаспаровой Е.С. жилым домом, указав на то, что она с семьей продолжила проживать в нем и нести бремя его содержания.

Между тем, ответчик не оспаривал того, что после заключения оспариваемой сделки Гаспарова Е.С. по устной договоренности продолжила проживать в жилом доме. При этом, не проверены доводы ответчика о том, что предметом договора являлось значительное количество строений, помимо жилого дома. Остальные строения, являющиеся хозяйственными и складскими помещениями, используемыми в сельскохозяйственной деятельности, перешли во владение покупателя Асланова А.В, который вместе с сыном Аслановым А.А. пользовался ими по своему усмотрению. Переход фактического владения по другим объектам, являющимся предметом договора судом надлежащим образом не выяснялся.

От правильного установления указанных обстоятельств зависело принятие судом апелляционной инстанции решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального закона являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

В случае установления недействительности сделки купли-продажи от 24.04.2021 по мотиву ее притворности, следует учитывать требования пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24.05.2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменить приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24.05.2022.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

Г.Ф. Усманова