Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2022 г. по делу N 8Г-23698/2022[88-24468/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солтыс Е.Е, судей Захарова В.В, Балашова А.Н, рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Ватютовой Елены Викторовны к Шапкариной Татьяне Евгеньевне о расторжении договора купли-продажи недвижимости

по кассационной жалобе Ватютовой Елены Викторовны

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Захарова В.В, выслушав Громова П.Ю. - представителя Ватютовой Е.В. по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, Захарова Д.А. - представителя Шапкариной Т.Е. по доверенности, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ватютова Е.В. обратилась в суд с иском к ответчику Шапкариной Т.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, мотивируя требования тем, что 15 июля 2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для использования в качестве офиса/коммерческого помещения или магазина, или склада под швейную фабрику. В ходе эксплуатации данного объекта недвижимости истец выяснил, что нежилое помещение не пригодно для использования по своему назначению. Согласно справке ЖСК "Утес-2000" в указанном помещении находятся внутридомовые стояки холодного водоснабжения, канализации, электропроводка, обеспечивающие эксплуатацию всего жилого дома, в связи с чем необходим постоянный доступ сотрудников ЖСК "Утес-2000" в указанное помещение для осмотра и ремонта инженерных систем. При проведении работ коммунальными службами по ремонту инженерных систем возможно нанесение ущерба помещению, мебели и оборудованию, находящимся внутри указанного помещения. Из заключения специалиста ИП ФИО8 N от 7 сентября 2021 года следовало, что спорное нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, а фактически является общедомовым техническим помещением многоквартирного дома и не может быть использовано в качестве встроенного нежилого помещения по иным видам разрешенного использования в многоквартирных домах, установленных законом. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец полагал, что продавцом при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения была скрыта информация о действительном техническом состоянии продаваемого объекта недвижимости и о наличии правопритязаний управляющей организации по факту организации постоянного доступа в помещение для проведения ремонтных и профилактических работ на инженерных системах, находящихся внутри помещения.

Ватютова Е.В. просила расторгнуть договор купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенный 15 июля 2021 года, прекратить зарегистрированное право собственности Ватютовой Е.В. на указанное нежилое помещение и признать за Шапкариной Т.Е. право собственности на спорный объект, а также взыскать с Шапкариной Т.Е. в свою пользу денежные средства в размере 1 000 000 руб, уплаченные по договору купли-продажи, и расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 14 марта 2022 года был расторгнут договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный 15 июля 2021 года между Ватютовой Е.В. и Шапкариной Т.В, прекращено право собственности истца на спорное нежилое помещение и признано за ответчиком право собственности на спорный объект недвижимости. Также с Шапкариной Т.В. в пользу Ватютовой Е.В. взысканы денежные средства в размере 1 000 000 руб, уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от 15 июля 2021 года, и расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года решение районного суда отменено. По делу принято новое решение, которым в иске было отказано.

В кассационной жалобе Ватютова Е.В. просит апелляционное определение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия не находит оснований для отмены в кассационном порядке оспариваемого судебного акта.

На основании ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено ГПК РФ.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судами, 15 июля 2021 года между Ватютовой Е.В. и Шапкариной Т.Е. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", который 23 июля 2021 года зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Цена нежилого помещения по договору составила 1 000 000 руб, которая оплачена истцом в полном объеме.

Как указывал истец, данное помещение приобреталось для использования в предпринимательских целях, а именно, в качестве офиса/коммерческого помещения или магазина, или склада под швейную фабрику.

Из искового заявления следовало, что в ходе эксплуатации спорного нежилого помещения на протяжении длительного времени оно систематически затапливается сточными водами из канализации, при этом в указанном нежилом помещении находятся внутридомовые стояки холодного водоснабжения, канализации, электропроводка, обеспечивающие эксплуатацию всего жилого дома, в связи с чем необходим постоянный доступ сотрудников ЖСК "Утес-2000" для осмотра и ремонта инженерных систем.

Ватютова Е.В. обратилась к Шапкариной Т.Е. с претензией о расторжении спорного договора, однако соглашение достигнуто не было.

Согласно выводам заключения судебного эксперта ООО "Приоритет Оценка" N от 24 февраля 2022 года, в спорном нежилом помещении имеются следы залитий канализационными сточными водами ввиду засора канализационного трубопровода общего пользования, дату которых установить не представляется возможным. В помещении также расположен канализационный стояк общего пользования, отводящий сточные воды от части помещений квартир первого и второго подъездов, в нижней части на уровне пола расположен открытый участок трубопровода канализационной системы (боковой патрубок), осуществляющий функцию ревизии (используется для проверки работы системы, удаления засора из стояка без демонтажа и повреждения трубопровода). Таким образом, прочистка общедомового канализационного стояка при засоре производится в исследуемом нежилом помещении, иные варианты прочистки не установлены. Постоянный доступ к инженерным коммуникациям в исследуемом нежилом помещении не требуется (доступ необходим при проведении периодического обследования коммуникаций, выполнении ремонтных работ, устранении аварийных ситуаций на коммуникациях).

На дату экспертного осмотра нежилое помещение не пригодно для эксплуатации, в том числе в коммерческих целях, так как установлен факт залива указанного помещения канализационными сточными водами, при этом эксперт указал, что после устранения последствий залива указанного помещения канализационными сточными водами оно ограничено пригодно для эксплуатации, в том числе в коммерческих целях (в качестве подсобного помещения, склада, хранения инвентаря с учетом имеющихся коммуникаций в указанном помещении) только при предоставлении беспрепятственного доступа при проведении периодического обследования коммуникаций, выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций на коммуникациях.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение является непригодным для эксплуатации, в том числе в коммерческих целях, ввиду систематических заливов из-за засора канализационного трубопровода общего пользования и в нем находятся инженерные коммуникации общего пользования, к которым необходим беспрепятственный доступ для проведения периодического обследования, ремонта, устранения аварийных ситуаций.

Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Из объяснений истца, представленных в письменном виде в суд первой инстанции и данных в судебном заседании, следовало, что продаваемое помещение было без ремонта с открытыми коммуникациями, истец об этом был осведомлен до заключения договора. В ходе переговоров по покупке помещения ответчику задавались вопросы о возможности ремонта, в том числе с закрытием проходящих в нем коммуникаций.

Таким образом, судом установлен факт визуального осмотра спорного помещения и осведомленность истца о эксплуатационных характеристиках помещения с учетом расположения в нем общедомовых коммуникаций, которые не являлись скрытыми.

Из фотоматериалов спорного помещения, приобщенных к материалам дела, экспертному заключению, также следовало, что состояние помещения и находящихся в нем коммуникацией не являлось скрытым, а из п. N договора купли-продажи от 15 июля 2021 года следовало, что покупатель принял нежилое помещение и никаких претензий стороны друг к другу не имеют.

Переданное ответчиком в собственность нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости, имеет иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, и не находилось во владении собственников других помещений в доме, правами третьих лиц объект не обременен, что было установлено на основании выписки из ЕГРН на объект недвижимости.

Допустимых доказательств того, что в помещении происходят постоянные заливы (актов о заливе, обращений по факту заливов и т.д.), стороной истца в материалы дела представлено не было.

Учитывая, что истец имел возможность ознакомиться с технической документацией на объект, осуществил осмотр спорного помещения до подписания договора купли-продажи, не был лишен возможности установить состояние объекта, все его характеристики, значимые для решения вопроса о возможности заключения договора, а также вывод эксперта о возможности использования спорного помещения по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии нарушений прав истца ответчиком при заключении спорного договора купли-продажи.

Цели приобретения спорного имущества в тексте сделки сторонами не указывались.

Руководствуясь ст.ст. 1, 10, 450, 469, 475, 557 ГК РФ, с учетом разъяснений в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи по заявленным требованиям.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Имея намерение приобрести помещение для конкретных целей, при заключении договора купли-продажи предусмотрительность, добросовестность и разумность действий истца предполагались.

Все доводы кассационной жалобы связаны с наличием в спорном помещении канализационных и водопроводных коммуникаций, которые истец видел при осмотре помещения. При этом факт необходимости ремонта и технического обслуживания данных коммуникаций не требует специальных юридических или иных познаний, а физическое состояние трубопроводов не было скрыто от истца и могло быть оценено им при осмотре на предмет их наличия и протекания.

Доказательств того, что истец столкнулся с препятствиями в получении сведений о характеристиках покупки при осмотре, не имеется.

Довод кассационной жалобы о наличии обременения купленного помещения в виде необходимости предоставления доступа обслуживающего персонала для ремонта и технического обслуживания коммуникаций основанием для удовлетворения иска выступать также не мог.

Вопреки доводам заявителя, тот факт, что ответчик не озвучил истцу при заключении договора возможность затопления помещения и необходимость предоставления доступа обслуживающему персоналу, не является основанием для расторжения договора, так как названные ограничения не препятствуют использованию помещения по назначению, указанное было подтверждено выводами судебной экспертизы. Данные сведения могли быть известны истцу, поскольку не требуют наличия специальных знаний, подготовки, навыков или умений.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств. Оспариваемый судебный акт содержит все необходимые суждения по соответствующим вопросам, тогда как по правилам ч.3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Вопреки доводам кассационной жалобы, обязанность правильно квалифицировать спорные отношения и определить нормы материального права, подлежащие применению, относится к исключительной компетенции суда. Решение вопроса исследования и оценки доказательств, а также обстоятельств дела отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (ст.ст.196, 330 ГПК РФ).

К полномочиям суда кассационной инстанции не относится возможность переоценки собранных доказательств с целью формулирования иной позиции по спору, выводы суда апелляционной инстанции о несущественности указанных истцом обстоятельств для расторжения договора и об отсутствии оснований для удовлетворения иска материалам дела не противоречат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ватютовой Елены Викторовны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: