Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 сентября 2022 г. по делу N 66а-1691/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-561/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000193-36) по административному исковому заявлению акционерного общества фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 8 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции

установил:

акционерное общество фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева (далее по тексту - АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 519797 +/- 252 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "БСК Аудит" ФИО3, что нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Краснодарского краевого суда от 8 июня 2022 г. административное исковое заявление АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 133 587 829 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки земель. Податель жалобы считает, что изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета. Кроме того, в апелляционной жалобе указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело при данной явке.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Проверив материалы дела, выслушав представителя лица, участвующего в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 2457933643 от 6 ноября 2008 г, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 31 от 21 декабря 2009 г, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 24 от 16 января 2012 г. (л.д. 49-54, 63-64, 65-66 том 1).

Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, что следует из приложения к договору аренды (л.д. 67 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 176 341 132, 25 руб. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 24 августа 2022 г. N 27-14253-КЗ/22 (л.д. 166-168 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "БСК Аудит" ФИО3 отчет N 240-О-21 от 15 ноября 2021 г, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 108 117 776 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 25 февраля 2022 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 133 587 829 руб.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, подтвержденной заключением эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз", которое признал надлежащим доказательством.

Третий апелляционный суд общей юрисдикции находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N площадью 519797 +/- 252 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вида разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений сахарного завода, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"

Из содержания заключения N АК-037-03/22 от 21 апреля 2022 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

Из экспертного заключения следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - под индустриальную застройку.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков коммерческого и индустриального назначения в Краснодарском крае, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (вид права, назначение земельного участка).

Подобранные экспертом аналоги расположены в "адрес" и "адрес", имеют вид разрешенного использования под индустриальную застройку, то есть сопоставимы по основному ценообразующему фактору, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг, коммуникации, масштаб и местоположение. Кроме того, к объектам-аналогам N, 3 также применены корректировки на район расположения и наличие железнодорожной ветки.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз".

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, в том числе отчет N 240-О-21 от 15 ноября 2021 г. оценщика ООО "БСК Аудит" ФИО3, приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не приведены обоснования правил отбора объектов-аналогов, неверно указаны основные характеристики объектов-аналогов, а также не применены необходимые корректирующие коэффициенты и не описана методология примененных корректировок, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, в котором подробно описан анализ рынка недвижимого имущества Краснодарского края за оспариваемый период, процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка - под индустриальную застройку, к которому относится спорный земельный участок, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

Довод апеллянта о неверном указании площади объекта-аналога N1 (значится 3700 кв.м.) является опечаткой в заголовке текста объявления и не влияет на итоговую рыночную стоимость.

Подлежат отклонению доводы о некорректно подобранных объектах-аналогах по виду разрешенного использования, поскольку о сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки и отсутствии оснований для введения поправок эксперт пришел к выводу исходя из того, что земельные участки под размещение гаражей и автостоянок относятся к категории земельных участков под индустриальную застройку.

Применение корректирующего коэффициента к объектам-аналогам на инженерные коммуникации на основании данных сборника корректировок "Сегмент земельные участки" под редакцией НП "Омский союз риелторов" не свидетельствует о порочности экспертного заключения, поскольку доказательств того, что введение экспертом поправочного коэффициента привело к искажению результата рыночной стоимости административным ответчиком не приведено.

Ссылка апеллянта на необоснованное применение максимальной скидки на торг опровергается письменными пояснениями эксперта, исходя из которых при выборе значения корректировки на торг для земельных участков под индустриальную застройку в размере 24, 7 процентов эксперт руководствовался низкой активностью рынка, обусловленной невысоким уровнем торговой деятельности сопоставимых объектов недвижимости.

Несопоставимость по местоположению и площади объекта оценки и подобранных экспертом объектов-аналогов не может являться основанием для удовлетворения жалобы апеллянта, поскольку различия в данном ценообразующем признаке урегулированы соответствующей корректировкой.

Экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО5 в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Поскольку стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы апеллянта о несоответствии судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности не принимаются судом апелляционной инстанции.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалоб об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Третий апелляционный суд общей юрисдикции

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 8 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев. Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 сентября 2022 г.

Председательствующий