Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 сентября 2022 г. по делу N 66а-1731/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-212/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001430-92) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ромекс-Кубань Юг" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 марта 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, суд апелляционной инстанции

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ромекс-Кубань Юг" (далее по тексту - ООО "Ромекс-Кубань Юг", Общество) являясь собственником и арендатором объектов недвижимого имущества, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость данных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права Общества как собственника земельного участка с кадастровым номером N и арендатора земельного участка с кадастровым номером N земельный налог и арендная плата за которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 марта 2022 г. удовлетворено уточненное административное исковое заявление ООО "Ромекс-Кубань Юг".

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 112 440 000 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23 N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 16 449 000 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 г.

С общества с ограниченной ответственностью "Ромекс-Кубань Юг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Луч" взыскана оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки земель, а изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело при данной явке.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Проверив материалы дела, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, ООО "Ромекс-Кубань Юг" является собственником доли земельного участка с кадастровым номером N и арендатором земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается выписками из ЕГРН и договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700006599 от 18 мая 2016 г. (л.д. 17-31, 33-43, 44-49 том 1).

Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:75, что следует из приложения к договору аренды (л.д. 50 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N в размере 142 784 535, 43 руб, 20 424 077, 93 руб. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 1 сентября 2022 г. N 27-14711-КЗ/22 (л.д. 210-214 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости ООО "Ромекс-Кубань Юг" просит суд установить кадастровую стоимость согласно отчету N 39/21, выполненному 15 ноября 2021 г, оценщиком ООО "ГЕО ОЦЕНКА" ФИО2

Согласно данным отчета об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 56 134 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 12 874 000 руб.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от

6 декабря 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N 3а-1944/21 от 9 февраля 2022 г, выполненного экспертом ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" ФИО3, рыночная стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 112 440 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 16 449 000 руб.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением судебной оценочной экспертизы N 3а-1944/21, выполненным 9 февраля 2022 г. ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ", которое признал надлежащим доказательством.

Третий апелляционный суд общей юрисдикции находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что предметом оценки являются:

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 14 536 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вида разрешенного использования - здания многофункционального использования, сочетающие в себе предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и развлекательного назначения, расположенный по адресу: "адрес";

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4513 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вида разрешенного использования - отдельно стоящие объекты инженерной инфраструктуры (водо-, газо-, электроснабжения и т.п.), за исключением объектов сотовой, радиорелейной, спутниковой связи, на отдельном участке, расположенный по адресу: "адрес".

Из содержания заключения N 3а-1944/21 от 9 февраля 2022 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов эксперт отказался.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

Из экспертного заключения следует, что исследуемые земельные участки отнесены к сегменту рынка - под офисно-торговую застройку.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков коммерческого назначения в "адрес", из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога для земельного участка с кадастровым номером N и 4 объекта-аналога для земельного участка с кадастровым номером N максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы (вид права, местоположение и назначение земельного участка).

Подобранные экспертом аналоги расположены в г. Новороссийске, имеют вид разрешенного использования под коммерческое использование, то есть сопоставимы по основному ценообразующему фактору, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельных участков проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ".

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Суд апелляционной инстанции, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости земельных участков, в том числе отчет N от ДД.ММ.ГГГГ оценщика ООО "ГЕО ОЦЕНКА" ФИО2, приходит к выводу, что они не могут быть приняты за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

Не может являться основанием для отмены принятого решения довод жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Третий апелляционный суд общей юрисдикции

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 28 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 сентября 2022 г.

Председательствующий