Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 г. по делу N 66а-1891/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Брянцевой Н.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда административное дело N 3а-114/2022 (УИД 61OS0000-01-2022-000082-98) по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Ростовской области от 18 января 2022 г. по апелляционным жалобам заинтересованных лиц Замаевой Юлии Александровны, Карапетяна Артема Марати, Арутюнова Вячеслава Алексеевича, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Ростовского областного суда от 18 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону Шварцкоп М.С, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, объяснения представителя заинтересованных лиц Замаевой Ю.А, Арутюнова В.А. - Моликовой Л.А, поддержавшей доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Ростовской области (далее - Комиссия) от 18 января 2022 г. N 11-26/2021-350 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 217 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной площадки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес"), арендуемого Карапетяном А.М, Замаевой Ю.А, Арутюновым В.А, в размере равном его рыночной стоимости, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об определенной Комиссией стоимости в размере 36 479 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что решение принято на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 ноября 2021 г. N 35/21, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квалитет. Оценочная компания" (далее - ООО "Квалитет. Оценочная компания") ФИО13 с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки.

Решением Ростовского областного суда от 18 июля 2022 г. решение Комиссии от 18 января 2022 г. N 11-26/2021-350 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N признано незаконным; из Единого государственного реестра недвижимости исключены сведения об установленной указанным решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка в размере 36 479 000 руб, по состоянию на 1 января 2014 г, восстановлены сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 73 943 431 руб.; с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону взысканы судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 36 400 руб.

Не согласившись с решением суда, заинтересованные лица Замаева Ю.А, Карапетян А.М, Арутюнов В.А, административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области подали апелляционные жалобы, в которых полагают вынесенное решение незаконным и подлежащим отмене. Отмечают, что оспариваемая кадастровая стоимость была подтверждена в рамках проведения по делу судебной экспертизы, поскольку попала в определенный экспертом диапазон стоимости объекта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы Комиссии, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 "Об утверждении порядка создания работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок создания и работы Комиссии).

Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что заинтересованные лица Карапетян А.М, Замаева Ю.А, Арутюнов В.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 217 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной площадки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: "адрес").

По сведениям Единого государственного реестра прав недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка составляла 73 943 431, 69 руб.

29 декабря 2021 г. заинтересованное лицо Карапетян А.М. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов, представив к заявлению отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 ноября 2021 г. N 35/21.

По результатам рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной на 50, 7 %, а также соответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

Оспариваемым решением Комиссии от 18 января 2022 г. N 11-26/2021-350 заявление Карапетян А.М. было удовлетворено.

Суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, проанализировав подлежащее в данном случае применению законодательство, пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных Комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы Комиссии.

Решение суда по данным основаниям не обжалуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

С целью установления юридически значимых обстоятельств, определением Ростовского областного суда от 11 мая 2022 г. по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).

Согласно заключению эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ФИО15 от 30 июня 2022 г. N 2167/10-4 отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 ноября 2021 г. N 35/21, составленный оценщиком ООО "Квалитет. Оценочная компания" ФИО14 в отношении земельного участка, имеет отступления от ряда требований федеральных стандартов оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении указанного отчета об оценке допущены ошибки при выполнении математических действий.

Экспертом ФИО16 указано на следующие нарушения, допущенные в отчете: оценщиком применены корректировки на местоположение, на наличие коммуникаций, значения которых были приняты по неактуальным на дату определения стоимости объекта оценки статистическим данным, что при применении, в частности корректировки на наличие коммуникаций, влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки; корректировка на площадь принята оценщиком на основе некорректно выполненного и имеющего математические ошибки расчета, что привело к неверному расчету корректировок на площадь, что влияет на итоговое значение рыночной стоимости земельного участка; допущенные в расчетной таблице 9.2.3.3.4 отчета несоответствия корректирующих коэффициентов влияют на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки; в отчете отсутствует должный анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, отсутствует должный анализ всех его ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт указал, что рыночная стоимость объекта исследования, которая могла быть рассчитана с использованием отвечающих критериям обоснованности корректировок (актуальных на дату проведения исследования 1 января 2014 г.) и не имеющих математических ошибок, связанных со средним значением, принятым в качестве коэффициента торможения, составляет 37 694 884 руб.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке от 29 ноября 2021 г. N 35/21 не подтверждается, то есть, не обосновывается оценкой данного земельного участка, выполненной в рамках исследуемого отчета, поскольку исследуемый отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а имеющиеся несоответствия влияют на итоговую стоимость объекта оценки.

Как следует из пункта 20 Порядка, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если отчет об оценке объекта недвижимости, представленный в составе заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При этом, исходя из приведенных законоположений, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Выводами эксперта подтверждаются допущенные в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 ноября 2021 г. N 35/21 нарушения положений Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, приведших к искаженному результату рыночной стоимости. Поскольку отчет об оценке составлен с нарушением норм действующего законодательства, не отвечает требованиям достоверности доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такой отчет не может быть признан достоверным и допустимым, а оспариваемое решение Комиссии является незаконным, противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки.

В данной связи доводы апелляционных жалоб о нахождении стоимости определенной оценщиком в границах интервала определенном судебным экспертом не свидетельствуют о соблюдении оценщиком требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и само по себе не свидетельствует о достоверности размера рыночной стоимости объекта оценки.

При этом, следует исходить из того, что эксперт не определял рыночную стоимость спорного земельного участка.

Следовательно, соответствующие доводы заявителей апелляционных жалоб являются несостоятельными.

Кроме того, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из анализа последствий неверно определенной оценщиком стоимости земельного участка, в виде разницы арендных платежей, что подтверждено представленными в суд апелляционной инстанции расчетами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Федерального закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения и соответствует приведенным требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, дана верная оценка факту предоставления положительного экспертного заключения на исследуемый отчет, в соответствии с которой, оно не опровергает выявленных в ходе судебного разбирательства недостатков отчета.

Выводы суда мотивированы, решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям статьи 180, части 3 статьи 249 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ростовского областного суда от 18 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: