Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 31 августа 2022 г. по делу N 8а-18162/2022[88а-17943/2022]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Склярука С.А., судей Смирновой Е.Д., Репиной Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Второго кассационного суда общей юрисдикции поступившую 29 июня 2022 года в суд первой инстанции (направленную почтовой корреспонденцией 27 июня 2022 года) кассационную жалобу представителя ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Абросимовой П.А. на решение Московского городского суда от 7 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2022 года, вынесенные по административному делу по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СПК-Строй" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной (присвоенный судом первой инстанции номер дела: N 3а-1332/2021).

Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д, выслушав объяснения представителей Департамента городского имущества г. Москвы Аугулиса Р.Р, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Д.Д, представителя административного истца ООО "СПК-Строй" Турчиной М.Н, судебная коллегия

установила:

ООО "СПК-Строй" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4757 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лухмановская, вл. 24А/2, равной рыночной стоимости в размере 43 372 000 рублей, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка, определенная актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 15 марта 2019 года N Г-3 в размере 110 958 642 руб. 38 коп. существенно превышает его действительную рыночную стоимость, определенную отчетом ООО "Аверта Групп" от 28 декабря 2020 года N 1059Ю/12/20-2, что нарушает его права плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Московского городского суда от 7 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2022 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 72 323 000 рублей.

В кассационной жалобе представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Абросимовой П.А. ставится вопрос об отмене судебных постановлений по мотивам незаконности и необоснованности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "СПК-Строй" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4757 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лухмановская, вл. 24А/2, согласно договору аренды от 29 мая 2018 года N N

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года на основании акта ГБУ г. Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 15 марта 2019 года N Г-3 в размере 110 958 642 руб. 38 коп.

В ходе производства по настоящему дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведенная АНО "Центр судебных экспертиз "Истина", согласно заключению которого в представленном административным истцом отчете имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 86 670 000 рублей.

В последующем по ходатайству административного истца была назначена повторная судебная экспертиза, выполненная экспертом АНО "Институт судебных экспертиз" Ершовым В.А, согласно заключению которого от 10 сентября 2021 года N 09/3а-1332/ЗЭ/2021 рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 72 323 000 рублей.

Суд первой инстанции положил в основу решения его результаты и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном данным экспертом.

Судебная коллегия апелляционной инстанции согласилась с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе представителя административного ответчика приводятся доводы о том, что при определении рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в Московской области, в то время, когда исследуемый объект расположен в г. Москве. При этом экспертом не учитывалось то обстоятельство, что стоимость объектов недвижимости, расположенных в г. Москве, выше стоимости аналогичных объектов, расположенных в Московской области, последние относятся к другому сегменту рынка и не могут быть признаны аналогами;

эксперт использовал в качестве объекта-аналога N 1 объект, цену предложения которого нельзя признать рыночной, так как в объявлении о продаже содержится информация о срочной продаже земельного участка;

эксперт применил к объектам-аналогам корректировку на торг в размере "-13, 5%" для объектов, расположенных в Московской области, в то время, когда следовало применить торг для г. Москвы в размере "-10, 5%";

эксперт не применил к объектам-аналогам повышающую корректировку на наличие исходно-разрешительной документации;

нельзя признать обоснованным отказ от использования экспертом доходного подхода.

Аналогичные доводы стороной административного ответчика приводились в судах нижестоящих судебных инстанций.

Судебная коллегия апелляционной инстанции при этом правильно отметила, что экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Объекты-аналоги в максимальной степени подходят для оценки объекта исследования по местоположению (направление от Москвы, удалённость от МКАД), назначению (виду разрешённого использования), физическим характеристикам. Объекты исследования расположены за МКД в восточном направлении от центра Москвы, ближайший выезд из Москвы по Косинскому шоссе, в ценовой зоне до 10 км от МКАД, для расчёта корректировки на местоположение (направление и расстояние от МКАД) экспертом использованы данные ценового зонирования территории московского региона в соответствии с данными исследованиями рынка "Свободный обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала 2018 года", размещённым на сайте консалтинговой группы ООО "Профессиональное Финансовое Консультирование". Пометка "срочно" в объявлениях о продаже используется в рекламных целях для привлечения потенциальных покупателей, при этом стоимость использованного объекта-аналога N1, в объявлении о продаже которого имеется такая пометка, соответствует рыночным условиям. Корректировка на торг в размере 13, 5% характерная для Московской области, применена вследствие того, что объект исследования фактически расположен в 5 км за пределами МКАД, где инвестиционная привлекательность земельных участков ниже. Стоимость исходно-разрешительной документации, в том числе получение градостроительных согласований, затраты на подготовку территории, затраты на создание необходимой инфраструктуры учитываются в стоимости улучшений. Наличие исходно-разрешительной документации в качестве ценообразующего фактора при определении кадастровой стоимости земельных участков не учитывается.

Проанализировав возможность применения методов доходного подхода, эксперт пришёл к выводу, что для применения методов указанного подхода недостаточно рыночной информации или его применение может привести к неадекватному результату, что указано в заключении эксперта.

Таким образом, приведенные доводы сводятся к несогласию с содержанием проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела повторной судебной оценочной экспертизы, которая была назначена вследствие необходимости устранения сомнений в обоснованности первоначального заключения экспертизы, и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, что не позволяет рассматривать эти доводы жалобы в качестве основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконных судебных постановлений, судами не допущено.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения кассационной жалобы представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 7 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Абросимовой П.А. - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий С.А. Склярук

Судьи: Е.Д. Смирнова

Е.В. Репина

Мотивированное кассационное определение изготовлено 9 сентября 2022 года