Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 29 сентября 2022 г. по делу N 33-2319/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Бейтуганова А.З.

судей: Созаевой С.А. и Тхагалегова З.Т.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителя Карданова Х.А. - Кунижева А.А.

по докладу судьи Бейтуганова А.З, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Карданова Х.А. на решение Чегемского районного суда КБР от 27 июня 2022 года по гражданскому делу по иску Карданова Х.А. к Местной администрации Чегемского муниципального района и Хашхожеву К.И. о признании права собственности на объект недвижимости, возложении обязанности зарегистрировать переход права в ЕГРП на недвижимое имущество, признании недействительным договор аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, аннулировав запись в ЕГРН, УСТАНОВИЛА:

Карданов Х.А. обратился в суд с иском к местной администрации Чегемского муниципального района и Хашхожеву К.И, в котором с учетом уточнений признать право собственности на объект недвижимости общей площадью 32 кв.м, расположенный по адресу: КБР, "адрес", возложить обязанность на Чегемский отдел Росреестра по КБР зарегистрировать за ним переход права в ЕГРН, признать недействительным договор аренды земельного участка N с применением последствий недействительности сделки посредством аннулирования записи в ЕГРН, возложить обязанность на местную администрацию Чегемского муниципального района заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым N на тех же условиях и сроках, обозначенных в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указал, что в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. N заседания наблюдательного совета СПК "Шалушка" было постановлено реализовать сторожевой домик полеводческой бригады N2, 1995г. постройки Карданову Х.А. по договорной цене 30 000 рублей, общей площадью 32 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

В соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости истец является покупателем нежилого помещения - сторожевого домика полеводческой бригады N2.

Вышеуказанный объект недвижимости передан истцу по акту приема-передачи от 03.10.2007г.

Расчеты по сделке купли-продажи произведены, денежные средства в сумме 30000 рублей были переданы перед подписанием акта приема-передачи.

Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось.

Вышеназванный сторожевой домик полеводческой бригады привязан к земельному участку, мерою в 20 070 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения гражданами животноводчества, расположен по адресу: "адрес".

Истец не обращался в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к нему на объект недвижимости, в порядке, установленном законом. Стороны сделки (договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) не обращались в регистрирующий орган для регистрации перехода права.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

На письменное обращение истца к ответчику с предложением подать в Росреестр совместное заявление перехода права собственности, ответа не последовало.

13 декабря 2021 года истец обратился в одностороннем порядке с письменным заявлением о постановке на государственный учет и государственную регистрацию права в отношении нежилого здания (сторожевой домик полеводческой бригады N2), однако, 25 декабря 2021 года было получено уведомление за подписью государственного регистратора, в котором указано, что земельный участок, в пределах которого расположено образуемое здание, находится в аренде у иного лица. Истец считает, что как собственник здания, находящегося на земельном участке, который ответчик сдал в аренду Хашхожеву К.И, он имеет первоочередное право на аренду указанного земельного участка и права аренды со всеми условиями должны перевести на него, так как, в октябре месяце 2021 года истец обратился к главе Местной администрации Чегемского муниципального района КБР с просьбой предоставить спорный участок ему в аренду.

Истец Карданов Х.А. и его представитель - Кунижев А.А. в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования, в связи с тем, что истец сам построил спорное недвижимое имущество и пользуется им на протяжении тридцати лет, администрация намеренно предоставила в аренду земельный участок другому лицу, после того как Кардановым Х.А. стали приниматься меры по оформлению права собственности на сторожевой домик, чтобы в последующем оформить аренду земельного участка, либо выкупить его.

Представитель ответчика местной администрации Чегемского муниципального района КБР - Баков А.З. в судебном заседании просил отказать в иске, в связи с тем, что предыдущим собственником СПК "Шалушка" не было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, вид разрешенного использования спорного земельного участка - выпас сельскохозяйственных животных не предусматривает возведение зданий и сооружений на данном земельном участке, а также договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, так как он подписан директором СПК "Шалушка" ФИО3, который согласно выписке из ЕГРН назначен директором СПК "Шалушка" через месяц после подписания договора.

Ответчик Хашхожев К.И. в судебном заседании просил отказать в иске, в связи с тем, что на момент заключения договора аренды притязаний в отношении земельного участка со стороны третьих лиц не имелось.

Третье лицо - УФСГР, кадастра и картографии по КБР, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило.

Решением Чегемского районного суда КБР от 27 июня 2022 года уточненные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением суда, считая его незаконным и необоснованным, Карданов Х.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой, приведя, по сути, доводы, аналогичные доводам, изложенным в иске, просит перейти к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, приняв приложенные письменные доказательства, добытые после принятия решения судом первой инстанции, для исследования в суде апелляционной инстанции, отменить его полностью и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Так, автор жалобы выражает свое несогласие с выводами суда в обжалуемом решении суда первой инстанции о том, что протокол N4 заседания наблюдательного совета СПК "Шалушка" от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также акт приема-передачи сторожевого домика от 03.10.2007г. подписан в лице председателя ФИО3, который, согласно выписке из ЕГРЮЛ назначен был на должность СПК "Шалушка" только 08.11.2007г. и суд пришел к выводу о том, что на момент заключения сделки у ФИО3 отсутствовали полномочия на его подписание, поскольку ФИО3 был избран на должность генерального директора ЗАО "НП Шалушка", ныне СПК "Шалушка" - на общем собрании ЗАО "Народное предприятие Шалушка" ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует копия протокола.

Кроме того, представитель истца Кунижев А.А. 27.06.2022г. ходатайствовал в судебном заседании объявить перерыв и пригласить самого ФИО3 для его пояснений о нестыковке в датах, однако, ходатайство не было удовлетворено. Между тем, ФИО3 мог подтвердить факт, что он уже был руководителем и имел право подписи, мог показать записи в трудовой книжке, что являлся главой хозяйства с 2004 года.

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Шалушка" был внесен в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ (копия прилагается).

В графе: "Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица" под N от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись за N - ФИО3, внесено в ЕГРЮЛ в качестве Председателя.

Между тем, названная запись лишь подтверждает, что он был включен в список лиц, которые имеют право подписи, но не означает, что он не имел права подписи с того времени, когда он был избран на должность гендиректора собрании ЗАО "Народное предприятие Шалушка", а в последующем СПК "Шалушка").

До внесения записи в ЕГРЮЛ ЗАО "Народное предприятие Шалушка", а в последующем (СПК "Шалушка") оно как-то осуществляло свою деятельность, подписывал различные приказы, осуществляло какие-то финансово-распорядительные функции.

По просьбе истца, ФИО3, предоставил копию своей трудовой книжки, в которой имеется запись (N), что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 - назначен на должность генерального директора ЗАО "НП Шалушка", в связи с его избранием. Данная запись говорит о том, что ФИО3 имел право подписывать любые документы, в том числе и договор купли-продажи указанного объекта недвижимости нежилого помещения.

Кроме того, Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года N540, которым утвержден Классификатор видов разрешенного использования, был издан лишь 01 сентября 2014 года, а сторожевой домик был построен задолго до этого события, с разрешения руководства колхоза, на земельном участке, принадлежавшем им на праве оперативного управления.

Передавая земельный участок в аренду Хашхожеву К.И, местная администрация Чегемского муниципального района не удосужилась проверить, расположены ли на земельном участке какие-либо строения и сооружения, имеется ли спор, либо притязания. Между тем, задолго до заключения аренды участка, он извещал ответчика, что им была инициирована судебная тяжба, просил признать право собственности на сторожевой домик, также просил ответчика продать ему спорный участок по кадастровой стоимости.

Глава администрации устно обещал предоставить именно истцу спорный участок после признания права собственности, однако, спустя несколько недель, участок передали соответчику.

Между тем, в кадастровой выписке спорного земельного участка написано, что земельный участок спора по суду или притязании не имеет, тогда как, спор уже имелся до сдачи его в аренду.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд, руководствуясь положениями статей 11, 166, 167, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из тех обстоятельств, что истцом не представлено доказательств, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан уполномоченным лицом, что на спорном земельном участке предусмотрено возведение объектов капитального строительства, а за продавцом (СПК "Шалушка") было зарегистрировано право собственности на сторожевой домик полеводческой бригады.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда, оснований для их переоценки исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьями 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на приобретенную недвижимость возникает у покупателя с момента такой регистрации.

В пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

В силу пунктов 1, 3 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг, заключённый между СПК "Шалушка" и Кардановым Х.А. не прошел государственную регистрацию.

Кроме того, доказательств, подтверждающих наличие у продавца по сделки права собственности на спорный объект недвижимости, не представлено.

При таких данных, поскольку истцом не представлено доказательств возникновения у продавца права собственности на спорный объект, а, соответственно, и право распоряжения указанным объектом, суд первой инстанции пришел, вопреки доводам апеллянта, к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Само по себе фактическое обладание имуществом и несение бремени его содержания, вопреки доводам апеллянта, не порождает право собственности.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 63 названного постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При таких данных судебная коллегия не входит в обсуждение иных доводов апелляционной жалобы, поскольку при установленных обстоятельствах они не могут повлиять на существо принятого судом решения и, как следствие, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чегемского районного суда КБР от 27 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Карданова Х.А. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 октября 2022 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи: С.А. Созаева

З.Т. Тхагалегов