Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04 октября 2022 г. по делу N 33-38869/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

председательствующего судьи Леоновой С.В.

судей фио и фио

при помощнике Симоновой И.И.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе истца Савекиной А.А. на решение Щербинского районного суда адрес от 22 июня 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования Савекиной Алены Алексеевны к ООО "Специализированный застройщик "СР-Групп" о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "СР-Групп", в котором просила признать п. 3.7 Договора участия в долевом строительстве от 08.05.2019 недействительным в части, где не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения фактической площади жилого помещения, поскольку указанное условие договора ущемляет права истца, как потребителя, а также о взыскании денежных средств в виде разницы между проектной площадью квартиры по договору долевого участия от 08.05.2019 года и фактической площадью в размере сумма, так как общая площадь квартиры объекта долевого строительства в нарушение условий договора оказалась меньше на 0, 32 кв.м, взыскании компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа, процентов в сумме сумма, судебных расходов в сумме сумма

Истец в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя который заявленные требования полностью поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил свои письменные возражения по иску.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик ООО "Специализированный застройщик "СР-Групп" не явился, извещен, причины неявки не обосновал, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Из материалов дела следует, что 08.05.2019 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик -Застройщик обязался передать истцу - Участнику долевого строительства объект недвижимости проектной площадью 28, 32 кв.м. по строительному адресу: адрес, адрес, адрес.

Согласно условий договора, общая стоимость объекта долевого строительства составляет сумма и определена как сумма денежных средств на финансирование, возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и/или в счет оплаты услуг застройщика, стоимость одного квадратного метра составляет сумма

Согласно п. 3.5. договора участия в долевом строительстве изменение цены Договора осуществляется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 Договора.

В иных случаях Цена Договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон.

В соответствии с п. 3.7 договора, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации)) фактическая адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения N 1 к Договору более чем на 1 кв.м, Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении N1 к Договору на разницу между адрес жилого помещения ? Объекта долевого строительства, указанной в Приложении N1 к Договору и фактической адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Истец исполнила обязательство по договору по оплате стоимости объекта долевого строительства, определенного сторонами в договоре в указанном размере.

04.05.2021 между сторонами был подписан акт приема-передачи, согласно которому окончательная приведенная площадь объекта долевого участия составила 28, 0, кв.м. и уменьшилась по сравнению с общей приведенной площадью на 0, 32 кв.м, разница в цене договора составляет сумма

04.03.2022 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием возврата излишне уплаченных денежных средств в сумме сумма, в ответе на которую ответчик не оспаривая факт уменьшения размера переданной истцу квартиры на 0, 32 кв.м, в возврате излишне уплаченных денежных средств истцу отказал со ссылкой на п. 3.7 Договора.

Проверяя доводы истца, о том, что положения п. 3.7 договора являются недействительными по ст.168 ГК РФ в части, где не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения фактической площади жилого помещения, суд верно исходил из того, что согласно ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст.ст. 5, 7 Федерального закона N 214 от 30.12.2014 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-214) договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении 08.05.2019 года договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд пришел к правильному выводу, что оспариваемые положения п.3.7 договора не противоречит действующему законодательству.

Также судом верно было отмечено, что согласно ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 11.13 Договора долевого участия: "Участник долевого строительства подтвердил, что все условия настоящего Договора и приложений к Договору им внимательно прочитаны перед подписанием и понятны. Участник долевого строительства подтверждает, что содержание сделки, ее последствия, ответственность, возникшие права и обязанности понятны, что любые сомнения в содержании Договора и толковании его условий были им устранены до подписания Договора. Участник долевого строительства подтверждает, что перед подписанием настоящего Договора ознакомился с проектной декларацией и документами на строительство Объекта, местоположением Объекта с учётом окружающей обстановки, в связи с чем ему известны и понятны описание Объекта, его основные характеристики, включая состав и описание имущества. Участник долевого строительства, подтверждает, что он в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять, защищать свои права и исполнять свои обязанности по Договору, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у него отсутствуют причины заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка).

Истец при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляла, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

При этом, разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что доводы истца об уменьшении покупной стоимости квартиры несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение (п.п. 3.6, 3.7 ДДУ) об отсутствии спора в случае отступления в площади до 1 кв.м.

На основании изложенного, принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении 08.05.2019 года договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, наличие между сторонами

соглашения об отсутствии спора в случае отступления в площади до 1 кв. м, тот факт, что предусмотренный пункт договора не противоречит действующему законодательству, ввиду отсутствия установленных судом в ходе рассмотрения дела нарушений прав истца со стороны ответчика, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что положения п. 3.7 договора являются недействительными в части, где не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения фактической площади жилого помещени я, так как ущемляют права истца, как потребителя, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута.

Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, проанализировав и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, установив, что надлежащих доказательств, что оспариваемые истцом условия договора нарушили ее права как потребителя, не представлено, оспариваемый п. 3.7 договора не противоречат требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, а условия заключенного договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры (фактическое расхождение площади объекта в сторону уменьшения составила 0, 32 кв.м.), установленной в договоре, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214 от 30.12.2014 г. в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В силу ч. 2 указанной статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214 от 30.12.2014 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 ч. 2 ст. 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Таким образом, с учетом условий договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами установлены определенные пределы изменения размера площади объекта долевого строительства, равной 1 кв. м, а площадь готового переданного объекта составила меньше на 0, 32 кв.м, что находится в установленных договорам пределах, оснований для соразмерного изменения цены и взыскании в пользу истца разницы не предусмотрено.

Покупателю быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект полностью соответствует условиям договора и проектной документации.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Вопреки доводам в жалобе о том, что пункты договора ущемляют права истца как потребителя, спорный пункт договора не противоречит действующему законодательству.

Оспариваемые истцом условия договора согласуются с принципом свободы граждан в заключении договора, согласно которому стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о его заключении и содержании.

Ссылка подателя жалобы на позицию судов по схожим спорам не может быть принята во внимание, поскольку юридический прецедент не является официальным источником права в Российской Федерации, а представляет собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств дела.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда адрес от 22 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Савекиной А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: