Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 сентября 2022 г. по делу N 33-36908/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Гербекова Б.И, судей Лагуновой О.Ю, Вьюговой Н.М, при ведении протокола судебного заседания секретарем Атаманюк А.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лагуновой О.Ю, гражданское дело по апелляционной жалобе истца Федосеева П.В. и его представителя по доверенности Юрковой Я.А. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 20 июня 2022 г, которым постановлено:

в удовлетворении требований Федосеева... к Полежаевой... о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке и на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры с условием принятия задатка, признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи, возмещении судебных издержек - отказать в полном объеме,

УСТАНОВИЛА:

истец Федосеев П.В. обратился с иском к ответчику Полежаевой Н.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке и на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры с условием принятия задатка, признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи, возмещении судебных издержек. В обоснование исковых требований истец указал, что 22.02.2022 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям предварительного договора ответчик обязалась продать истцу квартиру по адресу: адрес, кв. 259б, общей площадью 64, 8 кв.м. По условиям п.2.1 предварительного договора стоимость квартиры была определена сторонами в размере 21 500 000 руб. Квартира находилась в залоге у банка АО "Тинькофф Банк" в обеспечение обязательств по кредитному договору от 18.04.2019 г..с ответчиком, о чем имеется запись в ЕГРН. Предварительным договором был определен порядок оплаты стоимости спорной квартиры: 5 445 000 руб. покупатель оплачивает в день подписания предварительного договора, данная сумма считается задатком, указанные деньги продавец обязался использовать для погашения залога перед банком АО "Тинькофф Банк", остальные условия оплаты стороны договорились установить в основном договоре купли-продажи квартиры. Также сторонами было оговорено, что вышеуказанная сумма задатка в случае заключения основного договора купли-продажи засчитывается в стоимость квартиры. Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи продавец обязался снять всех собственников и пользователей квартиры с регистрационного учета до подписания основного договора, расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования квартирой и передать квартиру, не обременённую никакими задолженностями покупателю по передаточному акту после перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.

Частично квартира приобреталась за кредитные средства, предоставляемые ПАО Сбербанк. В п. 3.4. договора стороны указали, что истец подтвердил свою осведомленность о наличии обременения на квартиру. Также оговорена возможность заключения основного о купли-продажи квартиры с последующей регистрацией перехода права собственности к покупателю после погашения обременения. Истец указывает, что со своей стороны все соглашения были соблюдены, истец передал ответчику денежные средства в размере 5 445 000 руб, которыми был погашен залог, но от заключения основного договора купли-продажи квартиры ответчик уклонилась. Истец приглашал ответчика для заключения основного договора, неоднократно были направлены требования и телеграммы, но в назначенное время ответчик для заключения сделки не явилась. Считая, что ответчик злоупотребляет своим правом, истец обратился с настоящим иском в суд.

В судебное заседание истец и его представитель явились, требования в полном объеме поддержали.

Ответчик Полежаева Н.А. и ее представитель явились, просили в иске отказать по доводам письменных возражений, приобщенных к делу.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят истец Федосеев П.В. и его представитель по доверенности Юркова Я.А. по доводам апелляционной жалобы.

Истец Федосеев П.В. и его представитель по доверенности и ордеру Юркова Я.А. в судебное заседание апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Полежаевой Н.А. по доверенности и ордеру Большунов Б.В. в судебное заседание апелляционной инстанции явился, решение суда первой инстанции полагал законным и обоснованным.

Ответчик Полежаева Н.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку в суд своего представителя. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Данным требованиям решение суда не соответствует.

Судом первой инстанции установлено, что 22.02.2022 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Ответчик Полежаева Н.А. обязалась продать Федосееву П.В. квартиру, расположенную по адресу: адрес, кв. 259б с кадастровым номером.., общей площадью 64, 8 кв.м, в течение 30 календарных дней снять обременение с квартиры, подготовить все документы, необходимые для продажи квартиры покупателю, подписать предстоящий договор купли-продажи с покупателем.

По условиям п.2.1 предварительного договора стоимость квартиры была определена сторонами в размере 21 500 000 руб.

Квартира находилась в залоге у банка АО "Тинькофф Банк" в обеспечение обязательств по кредитному договору от 18.04.2019 с ответчиком, о чем имеется запись в ЕГРН.

Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи продавец обязался снять всех собственников и пользователей квартиры с регистрационного учета до подписания основного договора, расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования квартирой и передать квартиру, не обременённую никакими задолженностями покупателю по передаточному акту после перехода права собственности на квартиру на имя покупателя. Частично квартира приобреталась за кредитные средства, предоставляемые Сбербанком России.

В п. 3.4. договора стороны указали, что истец подтвердил свою осведомленность о наличии обременения на квартиру. Также оговорена возможность заключения основного о купли-продажи квартиры с последующей регистрацией перехода права собственности к покупателю после погашения обременения.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик пояснила в суде первой инстанции, что со стороны истца были нарушены обязательства по исполнению предварительного договора, поскольку не представлено документов, подтверждающих, что истцу был выдан кредит в необходимой для покупки квартиры сумме.

Судом установлено, что пунктом 1.5. предварительного договора

предусматривалось, что оплата приобретаемой квартиры будет производиться за счет кредитных средств любого банка. Также предварительным договором был определен порядок оплаты стоимости спорной квартиры: 5 445 000 руб. покупатель оплачивает в день подписания предварительного договора, данная сумма считается задатком, указанные деньги продавец обязался использовать для погашения залога перед банком АО "Тинькофф Банк", остальные условия оплаты стороны договорились установить в основном договоре купли-продажи квартиры. Кроме того, сторонами было оговорено, что вышеуказанная сумма задатка в случае заключения основного договора купли-продажи засчитывается в стоимость квартиры. Обстоятельства получения ответчиком суммы в размере 5 445 000 руб. и погашение залога этими денежными средствами в банке АО "Тинькофф Банк" не оспаривались в ходе рассмотрения дела.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что в соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ

по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Учитывая, что из вышеприведенных положений закона следует, что основной договор может быть заключен лишь на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, и при условии исполнения заявившей иск стороной всех принятых на себя по договору обязательств, а одним из таких условий является порядок оплаты покупателем приобретаемой квартиры, вместе с тем истцом, в нарушение согласованных сторонами условий, кредит на приобретение спорной квартиры получен не был, а ПАО "Сбербанк", куда истец обращался с заявкой на получение кредитных средств, отменил ранее одобренную ему ипотечную сделку, суд пришел к выводу, что истцом не была подтверждена финансовая состоятельность для покупки квартиры ответчика. Документов о том, что им был получен кредит на необходимую сумму ни стороне ответчика, ни суду не представлено. Судом также учтено, что в ходе судебного заседания суду со стороны истца был предоставлен предварительный кредитный договор на сумму 14 494 485 руб. 15 коп. Однако данный документ не был подписан сторонами и кредит со стороны истца не получен. Более того, представлено уведомление о предварительном одобрении ипотеки всего лишь на сумму 4 921 634 руб, которой недостаточно для покупки квартиры.

Таким образом, учитывая, что предварительным договором

были прямо предусмотрены последствия неисполнения сторонами указанных договорных обязательств, в частности, в соответствии с п. 2.4 предварительного договора

в случае, если обязательство по заключению предстоящего договора купли-продажи квартиры не будет исполнено в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает (форс мажор, стихийные бедствия, случайная гибель имущества, отказа банка или страховой компании), продавец обязуется единовременно полностью вернуть покупателю задаток в размере 5 445 000 рублей 00 копеек в течение четырнадцати календарных дней, вместе с тем в данном иске Федосеев П.В. требований о возврате денежных средств в размере 5 445 000 рублей не заявляет, при этом суд отметил, что истец имеет на это абсолютное право, исходя из условий заключенного сторонами предварительного договора, суд пришел к выводу, что

отказ банка в выдаче кредитных денежных средств является обстоятельством, исключающим ответственность какой-либо из сторон по договору, и влечет за собой обязанность продавца возвратить покупателю полученный от него задаток. Соответственно, предусмотренные предварительным

договором

обязательства сторон считаются прекращенными, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора купли-продажи не имеется.

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Аналогичные разъяснения содержатся также в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В этой связи суд пришел к выводу, что заключенный сторонами договор, по смыслу статьи 429 ГК РФ, с учетом приведенных выше разъяснений, не может являться предварительным, так как является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Вместе с тем, поскольку со стороны истца не представлено доказательств, подтверждающих оплату по договору, равно как и готовность произвести эту оплату оснований для удовлетворения требований суд не усмотрел.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований суд отказал в удовлетворении требований о возмещении судебных расходов.

Судебная коллегия с изложенными выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они основаны на неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не подтверждены имеющимися в деле доказательствами. В связи с этим постановленное решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, с принятием в соответствии со ст. 328 ГПК РФ нового решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

При этом статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (часть 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.02.2022 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям которого ответчик Полежаева Н.А. обязалась продать Федосееву П.В. квартиру, расположенную по адресу: адрес, кв. 259б с кадастровым номером.., общей площадью 64, 8 кв.м, в течение 30 календарных дней снять обременение с квартиры, подготовить все документы, необходимые для продажи квартиры покупателю, подписать предстоящий договор купли-продажи с покупателем. Также в п. 2.1 предварительного договора сторонами согласована стоимость квартиры в размере 21 500 000 руб. и определен порядок оплаты стоимости спорной квартиры, в частности, учитывая, что квартира находилась в залоге у банка АО "Тинькофф Банк" в обеспечение обязательств по кредитному договору от 18.04.2019 с ответчиком, покупатель оплачивает в день подписания предварительного договора 5 445 000 руб, данная сумма считается задатком и указанные деньги продавец обязался использовать для погашения залога перед банком АО "Тинькофф Банк", остальные условия оплаты стороны договорились установить в основном договоре купли-продажи квартиры. Обстоятельства получения ответчиком суммы в размере 5 445 000 руб. и погашение залога этими денежными средствами в банке АО "Тинькофф Банк" не оспаривались в ходе рассмотрения дела.

Из материалов дела также следует, что в период действия предварительного договора на 11 марта, 14 марта и 18 марта 2022 г, а также на 29 марта 2022 г. истец приглашал ответчика на заключение основного договора купли-продажи, однако ответчик уклонилась от заключения. 24 марта 2022 г. истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, который ответчик получила 28 марта 2022 г.

Кроме того, из условий предварительного договора

следует, что оплата приобретаемой квартиры будет производиться за счет кредитных средств любого банка (пунктом 1.5). В материалы дела стороной истца представлен кредитный договор ПАО Сбербанк N 96814316 от 11 марта 2022 г, по условиям которого истцу предоставлялся кредит в сумме 7 000 000 руб, цель использования заемщиком кредита: приобретение квартиры по адресу: адрес, кв.259б. Основание приобретения объекта недвижимости: договор купли-продажи от 11 марта 2022 г. Условиями договора предусмотрено наличие закладной. Вместе с тем, как следует из материалов дела, ответчик на заключение договора купли-продажи квартиры 11 марта 2022 г. не явилась, по этой причине и не был заключен кредитный договор, поскольку ввиду отсутствия подписанного договора купли-продажи отсутствует предмет залога, а также не представлены продавцом реквизиты счета, предназначенного для перечисления денежных средств. Также судебная коллегия отмечает, что истцом 11 марта 2022 г. был заключен договор страхования, выданы полисы страхования. В подтверждение наличия финансовой возможности оплаты стоимости спорной квартиры, истцом также была представлена выписка по банковскому счету на сумму 8 500 000 руб.

Таким образом, учитывая, что предварительный договор 22.02.2022 по своей форме отвечает требованиям, установленным в ст. ст. 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, до истечения срока, установленного в пункте 1.4 предварительного договора, покупатель выразил свое желание на заключение основного договора, путем направления продавцу соответствующих предложений, однако последний от заключения договора купли-продажи уклонился, при этом доказательств, могущих повлечь отказ в удовлетворении исковых требований не представил, у суда первой инстанции отсутствовали законные к тому основания для отказа в удовлетворении исковых требований Федосеева П.В. о понуждении Полежаеву Н.А. к заключению договора купли-продажи.

При этом судебная коллегия отмечает, что доводы стороны ответчика и выводы суда первой инстанции в той части, что истцом не была подтверждена финансовая состоятельность для покупки квартиры ответчика, поскольку согласно п. 1.5 предварительного договора спорная квартира приобретается покупателем у продавца за счет кредитных средств любого банка, тогда как кредит на приобретение спорной квартиры истцом не был получен, не влекут право ответчика отказаться от заключения договора купли-продажи, поскольку, несмотря на то обстоятельство, что п. 1.5 предварительного договора предусмотрено, что спорная квартира приобретается покупателем у продавца за счет кредитных средств любого банка, ответчик приняла в счет оплаты стоимости квартиры денежные средства в размере 5 445 000 руб, не являющиеся кредитными, в этой связи истец вправе был подтвердить свою финансовую состоятельность для покупки квартиры ответчика представленными в материалы дела доказательствами.

Основаны на неверном толковании норм материального права и выводы суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку предварительный договор не устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, а потому правила статьи 429 ГК РФ к настоящему договору применяются.

При этом судебная коллегия полагает, что поскольку судом первой инстанции неверно были определены юридически значимые обстоятельства по делу, учитывая, что нашел свое доказательственное подтверждение тот факт, что ответчик уклонилась от заключения договора купли-продажи, при этом доказательств, могущих повлечь отказ в удовлетворении исковых требований, ответчиком не представлено, в настоящее время у истца отсутствует возможность заключить кредитный договор на приобретение квартиры ответчика на ранее согласованных с банком условиях, то имеются основания, согласно ст. 327.1 ГПК РФ, для принятия новых доказательств, а именно выписки со счета N... ПАО Сбербанк на имя Федосеева... о наличии денежных средств сумме 16 055 000 руб. в подтверждение финансовой состоятельности истца для покупки квартиры ответчика в настоящее время, с целью не нарушить право ответчика на получение всей суммы денежных средств в счет продажи квартиры.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Таким образом, установив, что суд первой инстанции неверно оценил собранные по делу доказательства, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования истца удовлетворению в части понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры, соответственно основания к удовлетворению требований в части признания предварительного договора купли-продажи с условием принятия задатка от 22.02.2022 заключенным договором купли-продажи квартиры отсутствуют, в связи с чем в указанной части требований надлежит отказать.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб, уплаченная при подаче искового заявления.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 20 июня 2022 г. - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования удовлетворить частично.

Понудить Полежаеву Наталью Александровну к заключению с Федосеевым Павлом Владимировичем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, кв. 259б, кадастровый номер.., общей площадью 64, 8 кв.м в порядке и на условиях предварительного договора купли-продажи с условием принятия задатка от 22.02.2022 по цене 21 500 000 руб. Стоимость квартиры в сумме 21 500 000 руб. уплачивается покупателем Федосеевым Павлом Владимировичем за счет ранее полученного продавцом Полежаевой Натальей Александровной задатка в сумме 5 445 000 руб. 22.02.2022 и денежных средств сумме 16 055 000 руб, находящихся на счете N... ПАО Сбербанк на имя Федосеева.., которые подлежат уплате в пользу Полежаевой... в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вынесения настоящего определения. Договор считает заключенным с момента вынесения настоящего определения.

Взыскать с Полежаевой... в пользу Федосеева... в счет возврата уплаченной государственной пошлины - 300 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказать.

Председательствующий

Судьи